Участки в поселках: инвестировать можно, но не нужно?

Участки с подрядом и без подряда в организованных коттеджных поселках привлекают инвесторов и граждан, желающих сохранить сбережения, широким ассортиментом предложения и низким порогом входа, стартующим с нескольких сотен тысяч рублей. Однако участники рынка отмечают, что сегодня — не лучшее время для подобных инвестиций: сроки экспозиции туманны, а уровень дохода, вероятнее всего, окажется ниже, чем при инвестициях в квартиры в новостройках.

Осень земельного рынка

В настоящее время девелоперы и брокеры крайне пессимистично оценивают инвестиционный потенциал сельхозземель и участков и деревнях и садовых товариществах. Ситуация с землей в современных организованных коттеджных и дачных поселках несколько лучше, но рассчитывать на быстрые деньги и высокие прибыли не стоит.

«Количество инвестиционных сделок в сегменте участков без подряда не превышает 10%, а случаи инвестиций крупных лендлордов единичны. В сегменте участков с подрядом процент еще ниже, как и доходность. Все же более понятным продуктом для частных инвесторов выступают квартиры в новостройках — доходность выше, схема гораздо прозрачнее и надежнее», — пояснила руководитель проекта «Рамблер. Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова.

Эксперт добавила, что в качественных поселках с полным набором коммуникаций, дорогами и хорошей локацией стоимость участков может вырасти на 25–30% за 1,5–2 года.

«Еще два года назад я бы сказал, что стоит инвестировать средства в подобные проекты, но сейчас, по объективному мнению рынка, лучше подождать», — уверен управляющий партнер компании «Технологии развития территорий» по проекту «Коттеджный поселок Грибное» Дмитрий Назаров.

Работа на перспективу

Впрочем, у ряда организованных коттеджных поселков существуют неплохие перспективы и для более существенного роста стоимости сотки.

«При правильном выборе инвестиционного поселка в перспективе 1,5–2 лет можно достичь доходности от 30 до 40%. Для этого необходимо определиться с наиболее эффективными точками роста: улучшение транспортной доступности или инфраструктурной составляющей поселка в ближайшее время», — считает руководитель проектов департамента по работе с земельными активами ОПИН Тонконогов Алексей.

Он отметил, что инвестировать в поселки без обязательного подряда определенно выгоднее, что обусловлено более низкой ценой контракта и отсутствием дополнительных издержек на поддержание дома в рабочем состоянии.

«Частному инвестору в участки без подряда в организованных поселках лучше не заниматься самостоятельным строительством дома. Любое строительство увеличит стоимость сделки, соответственно, и срок экспонирования объекта, а чем больше срок экспонирования, тем больше расходов понесет инвестор на поддержание дома в рабочем состоянии», — подчеркнул Тонконогов.

Участки без подряда всегда были самым ходовым товаром в кризисные периоды, — отметила Владимирова.

Момент выбора

В отличие от вполне понятного и прагматичного рынка квартир в многоэтажных новостройках земельный рынок более эмоционален, на нем значительно ярче выражен фактор «нравится — не нравится», что делает этот сегмент менее прогнозируемым. Однако ряд общих правил действует и на земельном рынке.

В организованных коттеджных поселках стоимость сотки земли, как и перспективы для ее роста, обычно складываются из следующих факторов — удаленность от крупных населенных пунктов, транспортная доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры, видовые и географические характеристики поселка (леса, озера, реки, пейзажи и уникальные, например, туристические объекты), концепция поселка, подведенные коммуникации и ряд других менее значимых факторов.

Некоторые факторы являются константой, например, удаленность от МКАД или наличие рядом с поселком благоустроенного водоема. Однако другие факторы могут претерпеть со временем значительные изменения. Так новая дорога может серьезно улучшить транспортную доступность, а строительство неподалеку торгово-развлекательного центра, школы, детского сада или больницы закрыть многие вопросы, связанные с социальной инфраструктурой.

Наиболее перспективными направлениями в Московской области Тонконогов считает, Ленинградское и Ярославское шоссе, что обусловлено активной реконструкцией этих магистралей и открытием скоростной трассы по Ленинградскому направлению. «В ближайшей перспективе дорога от МКАД до проектов, расположенных в районе большой бетонки по данным направлениям, будет составлять 30–40 минут», — полагает эксперт.

Между тем, самыми популярными направлениями среди инвесторов остаются те, на которые приходится больше всего продаж: Новорижское, Рублевское, Можайское шоссе, отмечает Назаров.

В сегменте эконом-класса популярностью пользуются участки площадью от 10 до 15 соток на расстоянии 35–75 км от МКАД, а для участков с подрядом наиболее оптимальная площадь домовладения составляет 120–200 кв. м, указал Тонконогов.

В первую очередь, после удаленности участка от МКАД на его ценообразование влияет наличие коммуникаций — магистральный газ, центральное водоснабжение и канализация. Необходимо также обратить внимание на видовые характеристики местности, наиболее ценными считаются участки вблизи водоемов, добавил эксперт.

«Сегодня купить участок без подряда с коммуникациями на перспективном направлении можно в пределах 1–1,5 млн руб.», — отметил Тонконогов.

Юридический аспект

При покупке участка в организованном коттеджном поселке важен базовый пакет документов — кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности на участок, правильный вид использования земли, подходящий для индивидуального жилищного строительства или возведения блокированного строения (таунхаус или дуплекс), для прописки, подчеркнул Назаров.

Также важно проверить наличие технических условий на подведение коммуникаций. В поселках, где девелоперы предлагает водоснабжение и услуги по выведению центральной канализации, а также газификацию участка, необходим утвержденный и согласованный проект планировки территории и технические условия на электрификацию и газификацию объекта. «На раннем этапе зачастую всех этих документов может не быть, соответственно, необходимо выбирать надежного девелопера с хорошей репутацией на рынке», — пояснил Тонконогов.

«Я бы не рекомендовал заходить в проект, если поселок находится на старте, когда еще только кадастрируется земля, межуются участки. Потому что соблюдение сроков получения документов и выдачи техусловий зависит от возможностей девелопера по финансированию этих процедур для всех имеющихся у него участков. Приходится делить с ним эти риски и ждать, а сроки могут затянуться», — отметил Назаров.

Ставка на уникальность

Впрочем, не все участники рынка согласны с выбором объектов для инвестиций в сегменте эконом-класса. Они объясняют это затовариванием рынка и огромным количеством похожих друг на друга поселков без подряда.

«Вряд ли сейчас можно что-то заработать в эконом-класс, если только это не оптовая покупка, например, приобрести по оптовой цене три-четыре участка в поселке и продавать в розницу, но и это в настоящий момент сложно прогнозируемый вариант», — считает Назаров.

Он уверен, что максимальный заработок возможен только в уникальных элитных поселках на Новой Риге или Рублевском шоссе. «Однако если выкупать такие участки и держать их „под клиента“ — срок продажи сложно прогнозируем», — отметил эксперт.

Назаров пояснил, что спрос на хороший участок с удачным расположением будет всегда, но рассматривать земельные активы как инвестиции сейчас не стоит. «Лучше остаться с деньгами, посмотреть как сыграет рынок», — резюмировал эксперт.

Таким образом, частный инвестор может вложиться в перспективный участок без подряда и через пару лет заработать на этом порядка 40%, но инвестиции в квартиры в новостройках все равно окажутся проще и доходнее. Другое дело, если гражданин подбирает участок без подряда для последующего строительства собственного дома, или он достается ему в силу обстоятельств (например, по бартеру), но в иных случаях проще выбрать другие инструменты для инвестирования живых денег.