Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость объектов недвижимости вызывает особое беспокойство у собственников объектов, поскольку именно на основании величины кадастровой стоимости рассчитывается налоговая нагрузка, падающая на плечи владельцев недвижимости. Как проводится такая оценка и можно ли оспаривать величину кадастровой стоимости, рассказал в своей колонке наш постоянный эксперт, генеральный директор юридической компании «Деловой дом», к.ю.н., Алексей Кузнецов.

Все по регламенту

Порядок определения кадастровой стоимости интересен широкому кругу лиц, а вопросы, связанные с оспариванием результатов государственной кадастровой оценки при неоправданном завышении кадастровой стоимости, являются весьма актуальными.

Кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости представляет собой величину, определяемую в ходе проведения государственной кадастровой оценки этого самого объекта. Данная деятельность строго регламентирована, и порядок проведения государственной кадастровой оценки закреплен в законодательстве об оценочной деятельности. Чтобы понимать, откуда берется конечная величина кадастровой стоимости объекта недвижимости кратко рассмотрим особенности проведения государственной кадастровой оценки.

Правила оценки

Во-первых, государственная кадастровая оценка проводится «по графику». Периоды проведения в законе определены следующим образом: не чаще чем 1 раз в течение 3 лет, но и не реже чем 1 раз в течение 5 лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки. Исключения составляют города федерально значения (Москва, Санкт-Петербург и Севастополь). Здесь государственная кадастровая оценка может производиться чаще: ограничение установлено 1 раз в течение 2 лет. Поскольку федеральный закон, которым устанавливаются данные сроки (Федеральный закон от 21.07.2014 N 225-ФЗ), вступил в законную силу 22.07.2014 г., то он не распространяет свое действие на отношения, возникшие до его вступления в силу. Таким образом, положения о сроках не применяются к проведению государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, договоры на проведение которой заключены до 22 июля 2014 года и результаты проведения которой утверждены после 22 июля 2014 года.

Во-вторых, государственная кадастровая оценка проводится «по распоряжению». Основанием для проведения государственной кадастровой оценки является акт органа государственной власти (или органа местного самоуправления — если он наделен такими полномочиями). Он доводится до всеобщего сведения посредством размещения на официальном сайте. Таким образом, ничего не препятствует ознакомлению с ним любого желающего. Конкретизирует изданный акт Росреестр. Именно он определяет точный список объектов, в отношении которых будет проводиться оценка.

Основанием для проведения государственной кадастровой оценки является акт органа государственной власти (или органа местного самоуправления — если он наделен такими полномочиями).

В-третьих, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки определяется на конкурсной основе. Выбранная оценочная организация и готовит отчет об оценке содержащихся в перечне, сформированном Росреестром, объектов недвижимости.

Причина несогласия

Поскольку объектов оценки, как правило, много, в соответствии с положениями при определении их кадастровой стоимости используется метод массовой оценки. В нем и кроется причина дальнейшего несогласия собственников с определенной в ходе государственной кадастровой оценки стоимостью.

Как следует из названия, метод массовой оценки предполагает массовую оценку большого количества отличных друг от друга объектов недвижимости. Это приводит к различиям между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, причем, как правило, не в пользу собственника.

Массовый подход к оценке является вынужденной мерой. Однако определение в качестве факторов, влияющих на цену объекта, таких показателей, как отсутствие либо наличие развитой инфраструктуры, удаленность от центра города, близость дорог, наличие подведенных коммуникаций и т. п. может привести к нивелированию различий между элитным жильем и обычными хрущевками, поскольку определенная данным методом стоимость 1 кв. м. впоследствии просто умножается на количество кв. метров объекта недвижимости.

Попадание двух объектов со значительно отличающейся рыночной стоимостью в одну группу, сформированную по определенному критерию, может привести к тому, что их кадастровая стоимость будет равна.

Попадание двух объектов со значительно отличающейся рыночной стоимостью в одну группу, сформированную по определенному критерию, может привести к тому, что их кадастровая стоимость будет равна. Поэтому законодателем предусмотрена процедура оспаривания результатов государственной кадастровой оценки. Рассмотрим, что она из себя представляет.

Как оспорить оценку

В первую очередь необходимо получить сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Данную информацию предоставляет Росреестр по запросу о предоставлении кадастровой справки. Причем существует возможность получения информации как с актуальными сведениями о кадастровой стоимости интересующего объекта, так и со сведениями на определенную дату.

Сама процедура оспаривания величины кадастровой стоимости отличается в зависимости от субъекта, который намеревается её произвести. Физические лица могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Причем обратиться физическое лицо может как в комиссию в порядке досудебного урегулирования спора, так и непосредственно в суд, минуя стадию общения с комиссией.

Физические лица могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для юридических лиц соблюдение досудебного порядка является обязательным. На индивидуальных предпринимателей требования о соблюдении досудебного порядка обращения в комиссию не распространяются, они приравниваются к физическим лицам.

Особенности судебных споров

Поговорим об особенностях судебного оспаривания величины кадастровой стоимости, поскольку в этом случае определенную трудность несет исследование судом отчета об оценке объекта недвижимости, содержащего информацию о рыночной стоимости такого объекта и предъявляемого суду в качестве доказательства.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При предъявлении требования об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной оценщик не должен использовать при подготовке отчета положения ФСО № 4, поскольку при определении рыночной стоимости объекта недвижимости он не применяется, так как содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, полученной методами массовой оценки и без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Таким образом, суд не может сослаться на неприменении ФСО № 4 при вынесении отказного решения.

При обращении в суд с требованием об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости следует учитывать, что помимо отчета, составленного на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, суду необходимо представить подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отсутствие данных документов может повлечь оставление заявления без движения, а впоследствии при неустранении недостатков — возвращение заявления.

Чаще всего суды отказывают в связи с определением рыночной стоимости на неверную дату.

Если обобщить наиболее частые причины отказа в удовлетворении требований по основаниям, связанным с представленным отчетом об оценке, то можно сделать вывод, что чаще всего суды отказывают в связи с определением рыночной стоимости на неверную дату. При подготовке оценщиком грамотного отчета, полностью отвечающего требованиям законодательства, суды, как правило, удовлетворяют заявленные требования, поскольку данное доказательство является основным в спорах о кадастровой стоимости объектов недвижимости.