Как определить выкупную стоимость имущества

Вопрос о выкупной стоимости имущества встает перед собственником при намерении властей изъять земельный участок для общественнополезных целей (строительство дороги, спортивных объектов и т. д.). Как правильно оценить такое имущество, рассказал наш постоянный эксперт, генеральный директор юридической компании «Деловой дом», к.ю.н., Алексей Кузнецов.

Сколько вешать в граммах

На территории нашего государства ежегодно проводятся спортивные мероприятия мирового масштаба, в связи с чем строительство новых объектов набирает обороты. Нередко под угрозу изъятия попадают земельные участки, находящиеся в частной собственности и оказавшиеся включенными в план застройки. Иная распространенная ситуация возникновения споров о выкупной стоимости имущества наблюдается при осуществлении субъектами малого и среднего бизнеса выкупа арендованного государственного или муниципального недвижимого имущества.

В случае с изъятием споры в основном возникают в связи с необходимостью установления убытков.

Основанием спора при выкупе объекта аренды является несогласие будущего покупателя с ценой объекта, озвученной публичным собственником, — государством или муниципальным образованием. В случае с изъятием споры в основном возникают в связи с необходимостью установления убытков. Единого подхода к оценке убытков на сегодняшний день в России не имеется. Правила оценки этого объекта не зафиксированы ни в законе об оценочной деятельности, ни в федеральных стандартах оценки, в связи с чем у различных оценщиков часто не сходятся точки зрения относительно размера убытков, что и порождает спор.

В поисках справедливой цены

Рассмотрим сначала особенности оценки выкупной стоимости объекта аренды, который принадлежит государству или муниципальному образованию. Выкуп осуществляется арендаторами (субъектами малого и среднего бизнеса) посредством заключения договора купли-продажи с собственником. В проекте такого договора уже обозначена стоимость выкупаемого имущества, определенная публичным собственником с привлечением независимого оценщика. Такой договор и пакет необходимых документов арендодатель направляет арендатору. После ознакомления с договором и предложенной выкупной стоимостью, у покупателя появляется возможность её оспаривания.

Выкуп осуществляется арендаторами (субъектами малого и среднего бизнеса) посредством заключения договора купли-продажи с собственником.

Поскольку при определении собственником выкупной стоимости имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, результаты проведенной независимым оценщиком оценки являются обязательными, оспаривание достоверности предложенной стоимости возможно посредством подачи отдельного иска. (см. п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»). Но возможность обжалования имеется исключительно до заключения договора купли-продажи арендуемого имущества. В противном случае, подписывая договор, арендатор соглашается с каждым его условием и подтверждает отсутствие у него претензий, в том числе и относительно выкупной стоимости.

По общим правилам

Что касается особенностей проведения оценочной деятельности, в данном случае заказчиком выступает публичное образование — государство или муниципальное образование, являющиеся собственниками выкупаемого имущества. Как известно, оплату оценки производит заказчик, следовательно, в данном случае оценка осуществляется за счет средств федерального или местного бюджета. Выкупная стоимость — это всегда рыночная стоимость. Оценочная деятельность по определению рыночной стоимости является стандартной. При проведении оценки независимый оценщик помимо общих требований к проведению оценочной деятельности, установленных законом об оценочной деятельности, ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, выполняет требования стандартов ФСО № 7 «Оценка недвижимости», ФСО № 10 «Оценка машин и оборудования» в зависимости от типа оцениваемого имущества.

Выкупная стоимость — это всегда рыночная стоимость. Оценочная деятельность по определению рыночной стоимости является стандартной.

Особенностью оценки в рассматриваемой ситуации является следующий нюанс. Если имущество не находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у какого-либо государственного или муниципального предприятия, то итоговая выкупая рыночная стоимость определяется без НДС, исходя из п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ.

На благо государства

Обратимся теперь к рассмотрению особенностей оценки при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В таком случае оценка не ограничивается определением рыночной стоимости, помимо неё возникает необходимость установления размера убытков, причиненных таким изъятием.

Убытки подлежат установлению в полном объеме: рассчитывается и реальный ущерб, и упущенная выгода. Для оценщиков данная ситуация представляет сложность, поскольку в российской оценочной практике не выработано единого подхода к определению стоимости убытков.

Убытки подлежат установлению в полном объеме: рассчитывается и реальный ущерб, и упущенная выгода.

Лакуна российского оценочного законодательства восполняется практиками путем применения аналогии закона. Например, оценщиками используется федеральный закон от 01.12.2007 N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — N 310-ФЗ). В целом оценщики руководствуются «Методическими рекомендациями по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых и (или) предоставляемых в рамках Федерального Закона № 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков» (далее — Методические рекомендации).

При установлении размера убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, специалисту-оценщику необходимо обратить внимание на два ключевых критерия: дата оценки и упущенная выгода.

Касательно даты, на которую необходимо устанавливать размер убытков, в научном сообществе активно ведутся споры. Существует три точки зрения:

— размер убытков оценивается на день, предшествующий регистрации решения об изъятии земельного участка, поскольку данная позиция следует из анализа норм гражданского законодательства;

— размер убытков подлежит установлению на день получения уведомления о предстоящем изъятии, данный подход зиждется на анализе земельного законодательства;

— применение по аналогии положений N 310-ФЗ позволяет говорить о необходимости установления размера убытков на день принятия решения об изъятии земельного участка.

По нашему мнению, наиболее справедливым является первый подход, в соответствии с которым собственник изымаемого земельного участка понесет минимальные денежные потери. Однако подход может меняться в зависимости от ситуации. По этой причине при определении даты, по состоянию на которую определяется стоимость, необходимо учитывать три аспекта: состояние объекта; состояние рынка; дата реальной выплаты компенсации. Эти условия проведения оценки следует фиксировать в задании на оценку во избежание дальнейших споров относительно корректности отчета об оценке.

Оценка выгоды

Касательно установления размера упущенной выгоды следует отметить следующее. При определении упущенной выгоды следует руководствоваться методическими рекомендациями, в которых указано, что размер упущенной выгоды определяется путем дисконтирования будущих неполученных за период восстановления нарушенного производства денежных потоков, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

Если получение данных о финансово-хозяйственной деятельности юридического лица не представляется возможным, расчет упущенной выгоды следует производить на основании рыночных (среднеотраслевых данных), характеризующих основные показатели деятельности рассматриваемой отрасли.

Как и в предыдущей ситуации, выкупная стоимость определяется без учета НДС, если собственником земельного участка, подлежащего изъятию, является физическое лицо.