Строительная отрасль в поисках выхода

Строительный и девелоперский рынок России вступили в эпоху серьезных перемен. Кризис «очистит» рынок от тех, кто к переменам не готов. По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы обанкротятся еще 15%-20% застройщиков, которые не перешли к преобразованиям. Как отрасль оказалась в такой ситуации и есть ли выход, рассказала в своей колонке наш эксперт Татьяна Сапрыкина, заместитель генерального директора по экономике и финансам ООО «ХОРС».

К истокам проблемы

Резкий рост инвестиционно-строительного рынка в последние 20 лет в России связан с низкой степенью освоения данного сектора экономики, условиями доступного финансирования, резко возросшим спросом на недвижимость различных направлений.

Многие кинулись вкладывать в заветные метры: торговые центры, логистику, жилье и другие объекты. Даже рядовые граждане покупали квартиры с целью инвестиций. Такую роскошь в советское время позволяли себе единицы. Учитывая турбулентности в российской экономике для привлечения инвесторов, доходность проектов в России превышала в 3–4 раза американские или европейские показатели. В Лондоне, Франкфурте, Париже доходность коммерческой недвижимости — 4–5% годовых. У нас же все хотели видеть не меньше 15–20%. Вспомним, что происходило на рынке недвижимости России в 2000-х годах.

В Лондоне, Франкфурте, Париже доходность коммерческой недвижимости — 4–5% годовых. У нас же все хотели видеть не меньше 15–20%.

С 2001-го по 2005 год правительство накачивало экономику деньгами, удерживая низкие ставки. В результате более доступной для рядовых граждан становилась ипотека, из-за этого рос спрос на недвижимость, а с ним предложение и цены. Банкиры состязались в выдаче кредитов менее надежным заемщикам под меньшие ставки. Граждане с низкими доходами вселялись в квартиры, дома, которые были им не по карману. На рынке недвижимости надувался «финансовый пузырь».

В 2008 году строительный рынок пережил кризис, который оказался непродолжительным, и гонка квадратных метров возобновилась. Кризис, возобновившийся в 2014 году, остановил рост цен на жилье, спрос стал стремительно сокращаться. В 2015 году граждане стали отказываться выплачивать ипотечные кредиты из-за резког ростом курса доллара. Рынок вторичной недвижимости пополнился предложениями. Граждане вынуждены выставлять недвижимость на продажу, так как не могут обслуживать банковские кредиты.

Как в Америке

Интересно, что те же стадии переживал и рынок США, но на 7–8 лет раньше. В 2007 году на рынке недвижимости США происходила подобная ситуация. В некоторых регионах Америки цены на недвижимость упали на 20–30%. К 2008 году разорилось несколько крупнейших банков и ипотечных агентств США, а также более 20 крупных строительных компаний. Самым громким было банкротство второго по величине застройщика в стране, John Laing Homes.

Россия испытывает то же, что в 80-е годы происходило в Америке.

Что касается торговых центров, бизнес-центров и логистических комплексов, то перенасыщенность рынка такими объектами достаточно высокая. Потребительский бум, расцвет и бурный рост торговых центров остался в прошлом. Единое поле коммерческого девелопмента, где каждое из направлений в той или иной степени связано друг с другом (развитие жилья — торговля — логистика — офисные центры), переживаетне самые лучшие времена.

Россия испытывает то же, что в 80-е годы происходило в Америке. Печальная статистика такова: за последние годы в Америке «умерло» порядка 500 торговых центров. И это происходит в стране — флагмане философии потребления. Нынешний «финансовый пузырь» на рынке недвижимости России приводит к стагнации девелопмента. Ситуацию ухудшает инерционность ожиданий продавцов относительно доходности. Даже понимая неоправданность цен и приближение кризиса, продавец все равно не снижает стоимость недвижимости, предпочитая затаиться и подождать, что будет. В результате у нас «перегретый» рынок недвижимости в плане предложения при условиях низкого спроса.

На грани

Как пример возьмем Москву — «локомотив» девелопмента. Только в 2015 году в Москве введено в эксплуатацию 9 млн кв. м недвижимости. При этом в столице в прошлом году поставлен рекорд по вводу жилья — 3,8 млн кв. м. Таких показателей не было с докризисного 2007 года. Также в прошедшем году сдали в эксплуатацию на 14,4% больше жилья, чем в 2014 году. Тогда ввод составил 3,326 млн кв. м. Одновременно в период с 2014 по 2015 год включительно происходит резкое сокращение спроса в среднем на 30%.

В последнем квартале 2015 года наблюдалось лавинообразное увеличение числа банкротств.

По состоянию на 31 декабря 2015 года количество компаний в России, находящихся в состоянии банкротства, в базе Рейтингового агентства строительного комплекса насчитывалось 3922. В последнем квартале 2015 года наблюдалось лавинообразное увеличение числа банкротств. В 2014–2015 годах разорилось 179 банков. В 2015 году самым громким было банкротство СУ-155, Пробизнес-банка и Российского кредита. Большой резонанс вызвал отзыв лицензии в 2013 году у Мастер-банка. Основная масса банкротств пришлась на малый и микробизнес. В среднем по отрасли на эти две группы, приходится 92% от общего числа обанкротившихся компаний. Наибольшая доля банкротов среди микробизнеса пришлась на строителей и составила 64% от общего числа банкротов.

Строительный и девелоперский рынок России переживают сегодня серьезные структурные перемены, которые обусловлены изменениями экономической ситуации в государстве. Причиной масштабных изменений стала и необдуманная кредитная политика компаний, снижение покупательского спроса, снижение ставок на аренду коммерческой недвижимости, отсутствие оборотных средств, высокие ставки по кредитам, экономическая ситуация и неготовность компаний адаптироваться к ней. Низкая долговая нагрузка на девелоперском рынке — редкость. Все вышеперечисленные факторы неминуемо привели к тому, что компанииобанкротились, многие сменили владельцев, в том числе за счет слияний и поглощений. В конечном итоге консерватизм оказался спасительной стратегией.

Низкая долговая нагрузка на девелоперском рынке — редкость.

По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы обанкротятся еще 15%-20% застройщиков, которые не занимаются сегодня преобразованиями с точки зрения новых инструментов в управлении проектами, качеств и технологий. Кризис «очистит» рынок от целого ряда инвестиционно-строительных компаний, будет происходить процесс монополизации рынка вследствие укрупнения его основных игроков. Вслед за строительным сектором банкротятся все те, кто его обслуживает, например, производители строительных и отделочных материалов. Дальше на очереди те, кто занимается обустройством квартир, мебелью и другие, так как из-за отсутствия жилья у них не будет сбыта.

ГЧП как выход

Перемещения лидеров и игроков, укрупнение компаний, снижение маржинальности бизнеса — естественный процесс. Все больше принимается законодательных актов и вводится процедур, которые формируют цивилизованный сбалансированный строительный рынок. Но впереди еще много работы. В период стагнации пора учиться думать и работать по-другому. Главное условие работы в кризис — не останавливать, двигаться вперед. Рынок, экономика — живой и гибкий организм, регулирующий свою деятельность естественным образом в направлении самосохранения.

В Великобритании подобная форма взаимодействия государства и частного бизнеса успешна и востребована.

Возникновение новой редакции закона о государственно-частном партнерстве № 224-ФЗ от 13.07.2015 г. — «естественное» движение, позволяющее сохранить область девелопмента. Развитие этого закона, его совершенствование выступит одним из «регуляторов выживания» коммерческого девелопмента в целом. Разумно обратить внимание на те государства, которые в подобных ситуациях уже накопили достаточный опыт в реализации проектов ГЧП. В Великобритании подобная форма взаимодействия государства и частного бизнеса успешна и востребована. Учитывая перечень допустимых проектов, возможных к реализации в рамках ГЧП, предполагаем, что срок окупаемости вложенных инвестиций будет более длительным, нежели в докризисный период. Бесспорным преимуществом станет отсутствие необходимости выкупать проект одномоментно, прозрачная схема финансирования, заинтересованность «публичного партнера» в успешном завершении, гарантии рыночной востребованности создаваемого объекта.