Итоги рынка недвижимости: бег в разные стороны

Российский рынок недвижимости в кризисной ситуации не новичок, однако никогда ранее, встречаясь с кризисными явлениями, он не проявлял такую разнонаправленность как сейчас. Об основных тенденциях ушедшего года рассказала в своей колонке Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж ORDO Group.

Спрос и предложение

Начнем с трендов по спросу и предложению. В то время как первичное элитное предложение уже со второго квартала 2015 года демонстрирует максимально удачные возможности для инвестиций, вторичное элитное предложение стагнирует. Прежде всего в силу субъективных факторов, а именно из-за нежелания собственников смириться с бурно меняющейся реальностью и пойти на уступки.

В эконом-сегменте ситуация более однородная. Спрос сократился вдвое как на первичном, так и вторичном рынке. Причинами стали менее доступная ипотека и явно сократившиеся доходы населения.

Цены

Средний показатель дисконта по первичному рынку в элитном сегменте сформировался на уровне 40–50% за прошедшие 12 месяцев. Готов ли рынок проседать дальше — вопрос спорный, так как одновременно с ухудшением глобальной экономической ситуации, растет себестоимость элитного квадратного метра.

Ну, а вторичный рынок и здесь отстаёт, не показав до сих пор своего дна. Так что весь 2016 год тенденция к снижению продолжится.

Диверсифицируйся или умирай

Девизом инвестора в этом году станет максимальная диверсификация капитала. Иначе говоря, чем больше корзин, чтобы складывать яйца, вы найдете, тем лучше.

Такого инвестиционного потенциала в твердой валюте как ранее от инвестиций в жилую недвижимость, ожидать не стоит. Если раньше консервативный сценарий роста стоимости составлял 35–40% в валюте за два года от нулевого цикла до ввода в эксплуатацию, то сейчас этот показатель можно растянуть на 3 года и в рублях. И, скорее, это будет реалистичный сценарий нежели, консервативный.

Коммерческая недвижимость последние 10 лет была более выгодным вложением по сравнению с жилой. Срок окупаемости, как правило, составлял 15–17 лет против 22–25 лет в жилой недвижимости. В течение последних двух лет в сегменте стрит-ритейла уже можно было найти предложения со сроком окупаемости 8–10 лет. Но в ситуации экономического спада приобретать коммерческую недвижимость с целью перепродажи или получения арендного дохода, на мой взгляд, более рискованно. Компании сокращают расходы на офисную аренду, ставки снижаются. Аналогичная ситуация со стрит-ритейлом и торговыми центрами. Внутреннее потребление — основная бюджетообразующая составляющая в России — показывает отрицательную динамику и предпосылок к улучшению ситуации, к сожалению, мало.

Жилая VS коммерческая

Макроэкономическое состояние рынков пока не предполагает рост инвестиций в экономику России, равно как экспансию бизнеса внутри страны, а, следовательно, и роста спроса на коммерческую недвижимость ожидать не приходится.

Если рассуждать на тему спроса, не сложно догадаться, что на каждую квартиру можно найти арендатора, регулируя цену в зависимости от обстоятельств. В жилье есть даже форма договора безвозмездного найма, когда наниматель несет расходы по оплате коммунальных услуг. К этому можно еще прибавить оплату налога на владение. Если иметь дело с коммерческой недвижимостью, то даже на таких условиях абсолютно все помещения пристроить в сложное время не представляется возможным, ведь любая коммерческая деятельность требует инвестиций, то есть собственных или кредитных средств.

Вероятно через год профессиональные участники рынка недвижимости будут вспоминать ушедший 2015 год как вполне позитивный, учитывая, что в 2016 мы столкнемся с низким спросом, дальнейшим усложнением привлечения банковского финансирования, новым налоговым бременем, оптимизацией инвестиционного портфеля ключевых игроков рынка недвижимости.