ТОП-5 критериев для подбора инвестиционной квартиры

Выбирая квартиру, которую вы рассматриваете как инвестиционный объект, а значит как способ сохранения и приумножения средств, необходимо руководствоваться пятью базовыми принципами, чтобы не совершить финансового промаха. В своей колонке наш эксперт Ольга Тараканова, директор департамента городских продаж ORDO Group, советует, на чем надо сосредоточиться при покупке недвижимости.

1. Сумма

Сначала определитесь с конкретной суммой, которую вы готовы вложить. Не стоит растягивать бюджет в попытках охватить весь рынок по принципу «плюс-минус километр». Цена — один из двух параметров, которые вы должны дать вашему брокеру.

2. Расположение

Второй важнейший параметр — расположение объекта. Рынок элитной недвижимости последние пару лет развивается географически разнонаправленно. В продаже появились совершенно неожиданные объекты, поэтому обязательно проконсультируйтесь с агентом или изучите аналитику независимых экспертов рынка. Многое из того, что заслуживает внимания инвестора, может находиться в рамках закрытых продаж.

В этом году стоит обратить внимание на новостройки. Цены здесь в большинстве случаев обозначены в рублях и практически не отличаются от цен, которые были полтора года назад, что делает новые дома крайне привлекательными для инвестиций.

Стоимость апартаментов все еще примерно на 20, а где-то и на 50% ниже аналогичного предложения квартир в том же районе. Их определенно стоит рассмотреть. Во-первых, разница в цене сильно перекрывает сумму будущего налога на имущество, и во-вторых, есть большая вероятность скорой амнистии апартаментов и перевода их в жилой фонд, тогда и ставка налога будет меньше. Сейчас эта тема активно обсуждается законотворцами.

Даже если вы приобретаете квартиру для себя, узнайте у агента предполагаемую стоимость аренды и прогноз по цене продажи этой квартиры на ближайшие два-три года. Особенно это актуально, если вы рассматриваете строящийся объект. Мой опыт показывает, что сроки сдачи новостроек в Москве неоднократно переносят. Год-полтора — это в пределах нормы. Учитывая, что ваша жизнь на месте не стоит, покупая любой объект недвижимости, стоит мысленно представить, как вы будете его продавать.

3. Коммунальные услуги

Обязательно поинтересуйтесь стоимостью коммунальных услуг. В это трудно поверить, но в некоторых элитных домах в центре эксплуатационные услуги стоят 550–600 руб./кв. м в месяц. Хотя квартиры предлагаются по очень демократичной цене.

4. Планировка

Рассматривайте квартиры, расположенные не ниже 3-го этажа. Квартиры на 2-м этаже стоит рассматривать, если цена на них на 20–25% ниже альтернативных вариантов в том же доме, или если все окна квартиры выходят в тихие дворы на зелень деревьев, а квартира достаточно инсолирована со всех сторон.

Планировка должна обязательно предусматривать отдельное окно для кухни, даже если кухонная зона по дизайн-проекту объединяется с гостиной.

Количество санузлов в идеале должно быть равно количеству спален или на один больше. Если квартира без отделки, то расположение стояков должно позволять спланировать это таким образом.

Виды из окон гостиной должны выходить на какую-либо панораму минимум на 50–70 метров. Это не обязательно должны быть парки, река или звезды Кремля. Достаточно, если это будет благоустроенный двор с детскими площадками или соседние здания.

5. Документы

Наконец, необходимо тщательно изучить правоустанавливающие документы. Недавно я проверяла документы по двум новым объектам, которые поступили к нам на продажу. Оказалось, что собственник оформлял свидетельства на квартиры и машиноместа в одной из новостроек в центре на основании судебных решений. Происходило это на рубеже его сорокапятилетия, когда положено менять паспорт. Решение по квартире он получил до исполнения 45 лет и оформил свидетельство, а решение по машиноместам после этой даты и получил свидетельства на машиноместа со старыми паспортными данными, спустя полгода после получения нового паспорта. Интересно то, что никто, включая его самого, этого не замечал почти три года. Отмечу, в случае выхода на сделку с такими документами была бы приостановка регистрации со всеми вытекающими…

Не стоит принимать мгновенные решения о покупке квартиры, информацию о которой вы получили из непроверенного источника, тем более вносить аванс или задаток. Не поддавайтесь сиюминутным порывам, возьмите тайм-аут на два-три дня, чтобы взвесить все «за» и «против». Но и в долгие раздумья тоже удаляться не стоит. Найдя «свою» квартиру, действуйте решительно. Достойные сбалансированные во всех отношениях объекты на рынке не задерживаются. В новостройках лучшие инвестиционные лоты по начальным ценам «уходят» за 3–4 месяца, на вторичном рынке лакомые кусочки также не задерживаются более 2–3 месяцев.