Наталья Шаталина

Квартиры комфорт-класса в Москве и Подмосковье традиционно пользуются высоким спросом. Но из-за неопределенной ситуации на рынке многие откладывают приобретения жилья до тех пор, пока не увидят четкой тенденции в сегменте. Что происходит с комфорт-классом в Москве и области? Чего стоит ожидать от рынка в будущем? И как выбрать момент, когда стоит приобретать жилье тем, кто не может никак решиться? Об этом DailyMoneyExpert побеседовал с генеральным директором компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальей Шаталиной.

Наталья, расскажите, как сегодня обстоят дела в сегменте новостроек комфорт-класса как наиболее востребованного у покупателей в Москве и Подмосковье?

Если говорить об объемах предложения комфорт-класса в Москве и Московской области (зона до 30 км от МКАД), то мы видим разнонаправленные тенденции. В столице в конце 2014 года объем предложения комфорт-класса составлял всего 545 тыс. кв.м, в сентябре 2015 он возрос до 677,9 тыс. кв.м. А сейчас данный показатель составляет уже 976,1 тыс. кв.м. Таким образом, за 1,5 года объем предложения в сегменте комфорт вырос почти в 2 раза! Динамика колоссальная, особенно для рынка недвижимости, на котором изменения происходят довольно медленно.

В Подмосковье мы видим ситуацию ровно противоположную. В конце 2014 года объем предложения в зоне до 30 км от МКАД составлял 3,1 млн кв.м, в сентябре 2015 года он снизился до 2,99 млн кв.м. А сейчас объем подмосковного предложения достиг уже 2,5 млн кв.м. За 1,5 года в Подмосковье ознаменовалось снижением на четверть. Причем и в Москве, и в Подмосковье развитие рынка продолжится в рамках этих тенденций.

За 1,5 года объем предложения в сегменте комфорт вырос почти в 2 раза!

Комфорт-класс, как правильно было сказано, наиболее востребован сейчас на рынке, а поэтому ситуация в данном сегменте отражает ситуацию на рынке в целом.

А что происходит со спросом?

Проекты комфорт-класса пользуются высоким спросом у покупателей. Покупатели сейчас могут присмотреть довольно бюджетные проекты в данном сегменте, при этом получить качество жизни совсем другого уровня, на который раньше и не рассчитывали. В погоне за покупательским спросом застройщики делают проекты интереснее, насыщеннее, например, активно внедряют «фишки» из бизнес-класса в проекты улучшенного комфорта.

В условиях такого интереса растет ли цена на подобные квартиры?

В Москве средневзвешенная цена в новостройках комфорт-класса составляет 148,3 тыс. руб. за кв.м.

Если сравнивать с аналогичными показателями сентября 2015 года, то мы увидим снижение на 5,5%. При этом в июле и августе текущего года средневзвешенная цена уже уверенно росла, но в сентябре снова снизилась на 1,8% по отношению к августу. Такие колебания были вызваны структурными изменениями — летом новых проектов комфорт-класса выходило совсем мало, а вот осенью девелоперы снова оживились.

Интерес покупателей к Москве всегда высок, и при выводе интересного проекта по адекватной рыночной цене обеспечит успех у клиентов.

В Подмосковье мы видим, напротив, рост средневзвешенной цены. По сравнению с сентябрем 2015 года показатель вырос на 3,1%. Все дело в том, что в Московской области новых проектов выходит мало, а цены в текущих по мере увеличения строительной готовности все равно растут.

Традиционный вопрос многих журналистов: как вы считаете, пройдено ли ценовое дно?

По моему мнению, ценовое дно было пройдено в конце 2015 года. Придется опять обратиться к аналитическим выкладкам — при анализе средневзвешенной цены в целом по рынку видно, что минимальные значения приходятся как раз на конец прошлого года. В первом полугодии 2015 года средневзвешенная цена составляла 204,2 тыс. руб. за кв.м. Во втором полугодии данный показатель достиг минимального значения — всего 193,5 тыс. руб. за кв.м, а уже в 2016 году вновь видим рост — по итогам первого полугодия 195,9 тыс. руб. за кв.м.

Причем ситуация идентична как в массовом сегменте, где мы учитываем проекты и эконом- и комфорт-класса, так и в сегменте бизнес — минимальное значение средневзвешенной цены приходится на конец 2015 года.

В состоянии ли рынок поглотить имеющиеся объемы предложения и насколько серьезна ситуация с затовариванием?

Как я говорила ранее, ситуация в Москве и области кардинально различается. В докризисное время речь шла о том, что затоваривание грозит подмосковному рынку, но там сейчас ситуация несколько исправляется, так как новые проекты выходят менее активно, объемы снижаются. Правда, девелоперы в Подмосковье обратили внимание на зоне до 5–7 км от МКАД, так как спрос покупателей сосредоточен в этом поясе. В этом случае затоваривание возможно в наиболее крупных подмосковных городах, где высок спрос и есть еще площадки для строительства.

Можно ли сэкономить на покупке квартиры в новостройке

В Москве, несмотря на обширное предложение среди всех классов недвижимости, новые проекты продолжают выходить один за другим, как крупные, так и точечные. Темпы выхода новых проектов не будут снижаться. Известно еще минимум о десяти крупных проектах новостроек по всей Москве, которые выйдут на рынок в обозримом будущем. И действия застройщиков легко понять — интерес покупателей к Москве всегда высок, и при выводе интересного проекта по адекватной рыночной цене обеспечит успех у клиентов. Например, летом сделки по ДДУ, зарегистрированные Россреестром, показали небывалый всплеск покупательской активности. И интерес сохраняется к московским проектам, а в Подмосковье уровень сделок держится примерно на одном и том же уровне.

На что приходится идти при такой конкуренции?

Девелоперы учитывают, что рынок находится в состоянии высокой конкуренции, поэтому вынуждены опускать стоимость некоторых типов своих квартир ниже психологических отметок, к которым москвичи привыкли за последние годы. В некоторых проектах стоимость квадратного метра на старте продаж опускалась ниже 100 тыс. за кв.м. Правда, потом цены повышались до среднерыночных значений, ведь застройщик просто не может работать себе в убыток, а их маржа и так сильно снизилась в кризисное время.

Сейчас на первичном рынке Москвы такой объем предложения, который покупатели смогут поглотить примерно за 2–3 года, но без вывода новых проектов. А учитывая, что на рынок продолжают активно выходить новые проекты, то профицит только увеличится. Сейчас многие проекты уже после сдачи в эксплуатацию выходят на этап постпродаж. Эта тенденция будет на рынке закрепляться. В некоторых проектах в городах ближнего Подмосковья, кстати, не так давно проходили акции «Готовая квартира по цене строящейся». То есть в крупных проектах, где возводится сразу несколько корпусов, квартиры в уже готовом доме продавались в рамках акции по цене квартиры в строящемся корпусе. Застройщики идут на такой шаг, чтобы сократить этап постпродаж.

В июле этого года были приняты поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве относительно размера уставного капитала застройщиков. К каким последствиям для рынка это может привести? Действительно ли таким образом рынок будет защищен от финансово неустойчивых застройщиков? И как это повлияет на цены на доступное жилье?

Согласно новым требованиям к уставному капиталу, его размер будет зависеть от объема действующего строительства. Например, минимальный размер уставного капитала — 2,5 млн руб. при площади всех объектов долевого строительства не 1,5 тыс. кв.м. А максимальный размер — 1,5 млрд руб. (при площади всех объектов долевого строительства более 500 тыс. кв.м).

Нельзя сказать, что новые требования должны катастрофично отразиться на рынке недвижимости. Уставный капитал не обязательно оплачивать денежными средствами, его можно оплатить ценными бумагами или имуществом, но имеющим денежную оценку. Можно оценить строительную технику, недвижимость, принадлежащую компании и пр. И вероятно застройщики пойдут по этому пути — пригласят оценочные компании для оценки как движимого, так и недвижимого имущества и оплатят уставный капитал.

Сейчас бюджетную новостройку можно найти чуть ли не в каждом районе Москвы.

По моим оценкам, нововведения могут негативно отразиться только на тех застройщиках, для которых строительство является непрофильным бизнесом, и им будет выгоднее уйти с рынка нежели продолжать развиваться в данном сегменте. В принципе речь может идти о 10–15% застройщиков, которые имеют всего по 1–2 точечных проекта. Но если посмотреть их совокупную долю на рынке, то она не будет превышать и 5–6%.

Однозначно можно сказать, что такие изменения на конечных покупателях не скажутся, и на цене проектов также никак не отразятся.

Какой бы совет вы дали близкому человеку: стоит ли покупать жилье в текущих условиях, если речь идет о комфорт-классе?

Я бы сказала, что сейчас наиболее подходящее время для покупки недвижимости на первичном рынке сразу по трем причинам — действие программы господдержки до конца года, огромный выбор новостроек и лояльность застройщиков, которые предлагают выгодные акции и условия приобретения. Мы пока не знаем, продлится ли льготная ипотека, а если программу завершат, то пересмотрят ли в сторону понижения ключевую ставку, что позволит снизиться ставка по стандартным программам. Следовательно, сейчас условия по ипотечным кредитам наиболее выгодные.

Выгодны ли инвестиции в квартиры-студии

Ранее я говорила, что объемы на рынке зашкаливают, и это играет на руку именно покупателям. Во-первых, выбор огромный, сейчас бюджетную новостройку можно найти чуть ли не в каждом районе Москвы, а во-вторых, застройщики в условиях такой повышенной конкуренции предлагают ощутимые скидки или акции и такие условия как беспроцентная рассрочка на длительный срок.

Но в любом случае я всегда говорила и буду говорить, что, принимая решение о покупке квартиры, надо опираться на собственные материальные возможности. Даже если банк готов оформить ипотечный кредит, нужно оценить, готовы ли вы жить на размер заработков за вычетом ипотечного платежа. Покупка квартиры не должна превратиться в непосильное бремя.

Чего можно ждать от сегмента жилья комфорт-класса Москвы и Подмосковья по ценам и перспективам — до конца года и в следующем году?

Мы ожидаем, что объем предложения в комфорт-классе продолжит расти, потому что много анонсированных проектов, много территорий, которые подходят под вывод новых объектов данного сегмента. Проекты комфорт-класса будут активно выводиться на территориях бывших промзон в рамках программы реновации. При этом, несмотря на ранее принятую политику ухода от точечной застройки, небольшие проекты также продолжат активно выходить в Москве.

Учитывая, что ценовое дно мы прошли, падения цен ожидать не стоит, но и значительного роста не будет из-за высокой конкуренции между проектами. Скорее будущее можно обозначить как стабилизацию цен либо незначительный рост и увеличение предложения.

[simlink]Стоит ли инвестировать в недвижимостьОднокомнатная квартира или студия?a href=»http://dailymoneyexpert.ru/mneniya/2016/09/15/kak-vybrat-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-11220.html»>Как выбрать квартиру на вторичном рынке[/simlink]