6 вопросов о налоге на недвижимость

С 2017 года налог на имущество зависит от кадастровой стоимости недвижимости. Привычная инвентаризационная схема осталась в прошлом. Теперь придется платить больше и, порой, совершенно необоснованно. Каких платежей ожидать в этом году и что делать, если эти цифры не соответствуют действительности, рассказали эксперты.

1. Почему изменился налог на недвижимость?

Бюджету страны необходимо пополнение. Как отмечает советник по макроэкономике генерального директора брокерского дома «Открытие-брокер» Сергей Хестанов, после сильного падения цены на нефть в 2014 году Россия до сих пор не может сбалансировать бюджет. «Сохраняется дефицит около 5%. Данный факт железной рукой подталкивает к увеличению фискальной нагрузки, а недвижимость является удобным объектом для налогообложения — ее невозможно скрыть или вывести в офшор».

С этим мнением согласна директор юридической компании «Прецедент» Елена Никоненкова: «Очевидно, что политика государства направлена на увеличение сборов — принимаются новые ставки, устанавливаются повышенные штрафы за уклонение от уплаты или сокрытие объектов недвижимости, появляются новые способы реализации фискальной функции государства».

2. Как рассчитывают налог на недвижимость?

Кадастровая стоимость, на базе которой вычисляется налог на недвижимость, для России не новинка: с 2015 года данная схема применялась в 49 регионах страны. С 2017 года такой порядок введен уже в 72 регионах РФ. По новой модели расчета, стоимость жилплощади определяется раз в пять лет органами Росреестра в субъектах Федерации с учетом среднерыночной цены аналогичных объектов недвижимости. Во внимание принимаются престижность объекта, его местоположение, этаж, уровень комфорта и т. д. Так, квартира, инвентаризационная стоимость которой 2 млн руб., по новой схеме расчета оценивается в 10 млн руб.

Как пояснил директор программ по бизнес-образованию факультета инженерного менеджмента ИОМ РАНХиГС при Президенте РФ Олег Филиппов, величина начисленного налога за прошлый год составила лишь 20% от общей величины государственного сбора. С каждым последующим годом стоимость будет возрастать на 20% (0,4 — в 2016, 0,6 — в 2017, 0,8 — в 2018). Начиная с 2019 года, коэффициент применяться не будет. В 2017 году следует ждать увеличения платы по налогу на недвижимость в два раза по сравнению с 2016 годом или 40% от установленной величины к 2020 году.

Генеральный директор строительной компании «ГИК» Максим Кубасов добавляет: «Кадастровая стоимость сильно варьируется от региона к региону. Жители Москвы, например, где рыночная цена жилья в разы выше средней по стране, будут платить в разы больше за тот же метраж квартиры».

К сожалению, любые калькуляторы и формулы не могут точно определить кадастровую стоимость объекта. Не могут это сделать и госструктуры.

Как поясняет Олег Филиппов, бывает рыночная стоимость квартиры ниже кадастровой, поскольку государство просто не в состоянии посчитать цену каждой отдельной жилплощади с учетом массы факторов. Поэтому в расчете используется усредненная стоимость квадратного метра с учетом месторасположения квартиры, инфраструктуры и прочих факторов.

3. Почему так часто завышена стоимость недвижимости?

5 шагов купить квартиру без посредников

Все эксперты, с которыми удалось поговорить DailyMoneyExpert, указали на проблему завышенной кадастровой стоимости. Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая отмечает: «Обычно это касается высокобюджетных проектов и объектов загородного рынка. Например, рыночная цена дома по Боровскому шоссе — 10 млн руб., его кадастровая стоимость оказалась в пять раз выше — 56 млн рублей. Естественно, эта цифра завышена. В то же время во многих спальных районах города кадастровая оценка квартиры даже чуть ниже рыночной, что, на наш взгляд, объективно».

Максим Кубасов солидарен с этим мнением: «К сожалению, государственная оценка часто производится некорректно. Последние два года отмечаются лавиной жалоб от владельцев недвижимости о значительном завышении кадастровой стоимости по сравнению с рыночной. Дело в том, что оценка производится с учетом нескольких факторов, среди которых удаленность от центра города, инфраструктура и близость социальных объектов. Часто получается так, что квартиры в центральных или старых районов города оцениваются одинаково высоко независимо от состояния самого жилья. То есть стоимость однушки в старой 5-этажке 30-40-х годов установлена такая же, как в элитном жилом комплексе новой постройки, что само по себе неверно».

В 2016 году наблюдалось огромное количество обращений с заявлениями о переоценке кадастровой стоимости в Росреестр и суды. «К началу декабря их было зарегистрировано более 90 тыс.», — рассказывает генеральный директор консалтинговой компании Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская.

Разрыв между реальной рыночной стоимостью и кадастровой практически неизбежен, поскольку кадастровая оценка проводится каждые пять лет, и последняя была осуществлена в 2014 году. Как отмечает начальник аналитического отдела сети агентств недвижимости «CENTURY 21 Россия» Кирилл Котриков, с того момента цены на квартиры опустились в среднем на 10–15%.

Получается, установленная цена жилья на сегодняшний день выше, чем рыночная, но это еще не дает право ее опротестовать.

Пример расчета налога на недвижимость

Разберем на примере типовой двухкомнатной «хрущевки», площадью в 45 кв. м

Для исчисления размера налога на квартиру, комнату или дом применяется следующая формула:

(S — D)*I*R= T, где

S — площадь объекта жилой недвижимости;

D — налоговый вычет, выраженный в кв. м; (для комнаты — 10 кв.м., для квартиры — 20 кв.м., для дома — 50 кв.м.)

I — удельный показатель кадастровой стоимости, т. к. кадастровая стоимость 1 кв. м; (кадастровую стоимость квартиры, можно узнать на сайте rosreestr.ru).

R — налоговая ставка;

T — сумма налога, подлежащая уплате.

(45 кв. м — 20 кв. м) * 150 тыс. руб./кв. М * 0,001 = 3,75 тыс. руб.

В 2017 году действует понижающий коэффициент, равный 0,6. Значит, к уплате за этот период подлежит 3 750 * 0,6, то есть 2 250 руб.

4. В каких случаях оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Росреестр рассматривает заявления с просьбой провести индивидуальную оценку только в том случае, если стоимость жилья согласно государственному кадастру недвижимости на 30% превышает рыночную. Разница даже в 29%, в большую или меньшую сторону, не считается существенной. Важно: нужно брать рыночную стоимость на момент оценки кадастровой. То есть, если оценка производилась в 2014 году, то следует смотреть на рыночные цены именно за тот период, а не за текущий, 2017 год.

Сколько мы на самом деле платим налогов

Еще одним основанием, по словам Кирилла Котрикова, является техническая ошибка, допущенная кадастровым органом и напрямую влияющая на стоимость. К таким ляпам относятся: арифметические, опечатки и иные погрешности. В частности, неправильно указанный тип постройки или площадь, что играют немалую роль в формировании цены.

5. Куда обращаться для переоценки стоимости недвижимости?

Если вы обнаружили, что цена на момент установки кадастровой стоимости завышена, можно обратиться в специально созданные комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, основанные во все региональных отделениях Росрееста либо пойти в суд. Максим Кубасов отмечает, что не стоит идти сразу в высшие инстанции. «В противном случае вы понесете судебные издержки, могут понадобиться дорогостоящие экспертизы. Начните с комиссии Росреестра, там можно решить спор без дополнительных затрат, но если ее результат вас не устроит — обращайтесь выше».

Сколько налогов россияне заплатили в 2016 году

Чтобы убедить комиссию или суд в своей правоте, важно заручиться доказательствами. Юрист, руководитель налоговой практики «АВТ Консалтинг» Татьяна Андреева, рассказывает, что это могут быть любые документы, подтверждающие несоответствие стоимости объекта действительности. Например, отчет независимого оценщика, заключение эксперта, документы, которые доказывают неучтенные индивидуальные особенности объекта недвижимости. К заявлению об оспаривании объекта недвижимости нужно не забыть приложить документы, подтверждающие право собственности на объект (подойдут копии, заверенные у нотариуса).

Скорее всего, ваше прошение одобрят и ставку снизят. Так, в практике судебного эксперта, генерального директора консалтинговой компании Berkshire Advisory Group Ирины Вишневской, по таким процессам, по большинству обращений были вынесены положительные заключения, и удалось снизить кадастровую стоимость имущества на 20–40%, а иногда более.

Мария Литинецкая предупреждает: если налог на недвижимость уже пришел, и он кажется несправедливым, то, в любом случае, стоит оплатить задолженность. Ее можно будет оспорить в суде, а вот начисленные за просрочку пени — вряд ли.

Штраф составляет 20% от «незакрытой» суммы налога. При чем, если уведомление об уплате государственного сбора вам не приходит, а соответствующее недвижимость у вас есть, вы обязаны сами сообщить об этом в Росреестр.

Налоговый консультант Елена Федотова советует: «Конечно, налоговая самостоятельно получает сведения о недвижимости, в частности от регистрирующих органов. Периодически возникают ошибки, и ваше имущество может временно не попасть в базу ФНС. Но это не значит, что вы должны молчать. В подобном случае кроме уплаты налога на вас еще будет возложен и вышеуказанный штраф».

6. Есть ли еще способы снизить величину налога?

Согласно новой редакции закона, пенсионеры, инвалиды и ветераны смогут вычесть из налоговой базы до 50 квадратных метров, в отдельных случаях они вообще освобождаются от подобных выплат.

Максим Кубасов делится: «Полагаю, что выходом для многих семей станет переоформление квартир на родственников-льготников, организация долевого владения, введение детей в число собственников, все это поможет платить меньше. Еще один способ уйти от чрезмерных налогов — не спешить с приватизацией, а продолжать жить в квартирах по договору социального найма, в данном случае налог на недвижимость уплачивать и вовсе не потребуется».

Новый налог на недвижимость требует пристального внимания. Риски переплатить государству крайне высоки. Стоит потратить время и сравнить кадастровую стоимость с рыночной. Если результат окажется не в вашу пользу, воспользуйтесь советами экспертов для восстановления справедливости и снижения платежей.

[simlink]Какое жилье содержать дешевлеНаталья Шаталина: «Сейчас наиболее подходящее время для покупки недвижимости»[/simlink]