Капитальные проблемы с капитальным ремонтом: платить или не платить?

Приходящие с недавних пор россиянам квитанции за капитальный ремонт стали ещё одним раздражающим фактором для людей, и без того едва справляющихся с бременем коммунальных платежей. Зачастую собственники жилья не торопятся делать отчисления из-за сопровождающей новшество неразберихи. Но есть и те, кто отказывается платить по принципиальным соображениям. Так за что же с нас требуют деньги, и стоит ли не замечать выставляемые счета?

Это гордое слово «собственник»…

После прошедшей в России массовой приватизации жилья в нагрузку к почётному званию собственников квартир на граждан навалились обязанности по содержанию общедомового имущества в многоэтажках. Поначалу всё сводилось к неприятности в виде дополнительной строки в платёжке за коммунальные услуги.

В 2013 году федеральные законодатели добавили в Жилищный Кодекс РФ (ЖК) норму, обязывающую владельцев как жилых, так и нежилых помещений делать ежемесячные взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома. Некоторое время ушло на разработку подзаконных актов и принятие законов по данной тематике в регионах. На практике начисляться платежи за капремонт начали около года назад, однако страсти вокруг них не утихают до сих пор.

Понять инициаторов введения «капремонтного оброка» можно: по экспертным оценкам, износ основных фондов жилищно-коммунального хозяйства в стране превышает 60%. Но и народное негодование объяснимо. Мало того, что платить больше всегда неприятно, так тут ещё примешивается непонимание, куда пойдут собранные деньги, когда они пойдут и, как водится в России, дойдут ли по назначению.

Многих не покидает ощущение, что ремонт и так делается за счёт жильцов, исправно оплачивающих квитки за «коммуналку». Увы, объясняют власти, на деньги из «классических» платёжек управляющие компании обеспечивают лишь текущий ремонт. Т. е. поддерживают вверенное им общедомовое имущество в рабочем состоянии, готовят здания к отопительному сезону и латают дыры. А вот если настало время поменять кровлю или лифт, это уже тянет на капремонт.

Что именно подпадает под определение «капитальный ремонт», регламентируется ч. 3. ст. 15 Федерального закона N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Там перечислены следующие виды работ: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замена лифтового оборудования; ремонт крыш, подвальных помещений; утепление и ремонт фасадов; установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); ремонт фундаментов многоквартирных домов.

В метрах, рублях и годах

Размер взноса на капитальный ремонт зависит от метража квартиры без учёта площади балкона или лоджии. Количество жильцов и рыночная стоимость объекта на сумме платежа не сказываются.

Право устанавливать минимальный размер взноса на капремонт отдано на откуп субъектам РФ. В отдельных регионах введена дифференцированная ставка платежа в зависимости от характеристик жилого дома (год постройки, этажность, из чего сделан, есть ли лифт и т. д.). По этому пути пошёл Санкт-Петербург, где утверждён отдельный минимальный размер для каждого из восьми типов многоквартирных домов. В нынешнем году диапазон ставок составляет от 2 до 3 руб. за квадратный метр. К слову, очень скромно по сравнению с другими субъектами РФ.

Финансовые аппетиты различаются даже у соседних регионов. «В Москве данная ставка составляет 15 руб. за каждый квадратный метр жилья, а в Московской области — всего 7,8 руб.», — приводит пример адвокат Грант Казарян.

Закон вменяет обязанность уплачивать ежемесячные взносы на капремонт большинству владельцев квартир. Но исключения, по словам г-на Казаряна, всё же есть. Освобождены от такой необходимости собственники помещений в многоквартирных домах, которые признаны аварийными и подлежащими сносу, а также в зданиях, расположенных на земельных участках, по которым принято решение об изъятии их для государственных или муниципальных нужд.
Не платят взносы наниматели государственных, муниципальных либо корпоративных квартир, так как отчисление средств в таких случаях является заботой собственника — государства, муниципалитета или компании.

Физические лица, владеющие квартирами, должны платить взносы без поправок на возраст и социальный статус. Применительно к людям преклонных годов такой подход кажется странным. Региональные программы капремонта рассчитаны на 30 лет — наши бабушки и дедушки должны быть неисправимыми оптимистами, чтобы всерьёз рассчитывать увидеть плоды своих накоплений.

«Методика не до конца проработана и продумана, — считает независимый финансовый директор Татьяна Сапрыкина. — Сейчас обсуждается вариант освобождения от уплаты взносов людей старше 80 лет. С учётом продолжительности жизни в России, люди старше этого возраста вряд ли дождутся ремонта своего дома».

Проблема выбора

Собственникам многоквартирных домов предоставляются на выбор два основных способа сбора средств на капремонт. Можно вносить ежемесячные взносы в так называемый «общий котёл» — на счёт учреждённого властями регионального оператора. Он имеет право в соответствии с ч. 4 ст. 179 ЖК РФ привлекать на возвратной основе для проведения капитального ремонта дома, до которого дошла очередь, средства, поступившие в единую «копилку» с других домов.

Наибольшие шансы на скорейшее проведение капитального ремонта имеют дома, нуждающиеся в нём ещё с даты приватизации первого жилого помещения. При рассмотрении кандидатур остальных очередников важны год ввода здания в эксплуатацию, дата проведения последнего капремонта, полнота поступлений взносов от собственников.

По идее «котловой метод» может ускорить темпы реализации программы капремонта. Но скептикам в подобной схеме видится аналог с финансовыми пирамидами. Тем, кто стоит в очереди на ремонт в первых рядах повезёт, а вот остальные могут и потерять средства, невзирая на принцип возвратности и субсидиарную ответственность субъекта федерации перед собственниками.

Альтернативный вариант — открытие собственниками помещения специального счёта, на котором будут аккумулироваться финансы, идущие на ремонт одного конкретного дома. Это гарантирует, что деньги не уйдут «налево». Но может случиться так, что к моменту, когда подойдёт время капремонта, средств накопится недостаточно, и собственникам придётся брать кредит.

Чтобы не влезать в долги и приблизить момент ремонта, можно сразу сбрасываться больше, чем предписано региональным минимальным взносом. И надеяться, что на лежащую на спецсчёте сумму набегут банковские проценты (они, правда, в лучшем случае сгладят воздействие инфляции), а хозяйственная деятельность от эксплуатации имущества общего пользования — сдача помещений в аренду, выручка от размещения рекламы и базовых станций связи — тоже внесёт свою лепту.

Есть ещё промежуточный вариант, когда деньги с вашего дома не варятся в «общем котле», а спецсчёт по просьбе собственников открывает не ТСЖ, ЖСК или управляющая компания, а региональный оператор.

Эксперты говорят, что спецсчёт больше подходит для новостроек. «Общий котел» ближе многоэтажкам с 20-летним стажем и старше, а также домам с небольшим количеством квартир. Выбор способа накопления средств и размера взноса (но не ниже минимального по региону) остаётся за общим собранием собственников многоквартирного дома.

«В отличие от коммунальных платежей уплата взносов за капремонт „привязывается“ не персонально к собственнику, а к конкретному помещению в многоквартирном доме», — напоминает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров. «Покупая жильё, лучше заранее осведомиться о задолженности, — советует Комаров. — Ведь в случае наличия таковой оплачивать её придется новому собственнику».

Информацию о том, сколько денег скопилось на лицевом счете, закреплённом за вашей квартирой, и по дому в целом стоит регулярно запрашивать в организации, которая занимается спецсчётом вашего дома — ТСЖ, ЖСК, УК или у регионального оператора.

«Меня терзают смутные сомнения…»

Не секрет, что сбор средств с населения на капремонт идёт медленно. Во многом это вызвано накладками, сопровождавшими старт кампании по рассылке квитанций. Регоператоры нередко выставляли счета без фамилий, имён и отчеств собственников. Сами они объясняют это тем, что муниципалитеты и управляющие компании предоставили неточные сведения для формирования базы данных по собственникам жилья.

Поскольку лицевой счёт закреплён не за человеком, а за помещением, большой трагедией это не стало. Обнаружившим в платёжке неполные или неверные сведения, надо проинформировать регоператора для внесения изменений в базу данных.

Немало людей отказываются платить взносы из идейных соображений, потому что считают их введение несправедливым или опасаются, что народные деньги проест управленческий аппарат тех же региональных операторов.

О социальной справедливости спорить можно. Но порядок взимания взносов на капремонт установлен законодательно, и пренебрежение им чревато, предупреждают юристы. Отказаться от участия в программе капитального ремонта жильцы не могут, даже решением общего собрания собственников. Оно будет признано нелегитимным. Персональный саботаж тоже до добра не доведёт.

«Если не вносить своевременно плату, на сумму задолженности будет начисляться неустойка в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, — говорит Грант Казарян. — При этом компания, содержащая счёт, имеет право обратиться в суд с иском о взыскании накопившегося долга и неустойки, предварительно отправив собственникам уведомление о необходимости погашения задолженности до определённой даты».

Что касается подозрений, что львиная доля денег уйдёт на содержание региональных операторов, то закон не разрешает использовать собранные в качестве взносов средства на иные цели, кроме как на ремонтные работы. В том числе не допускается финансирование оттуда изготовления, рассылки счетов-квитанций и зарплаты персонала регоператора. Эти траты берёт на себя региональный бюджет.

Подогревают недоверие граждан и регулярно возникающие скандалы. В Смоленске наделало шума постановление обладминистрации, согласно которому руководство регионального фонда капремонта могло бы «накручивать» к базовым зарплатам ежемесячное денежное вознаграждение, сравнимое с суммой должностных окладов за год, ежемесячную надбавку за особые условия труда в размере 5 окладов и кое-что «по мелочи».

В Брянской области правительство уличило верхушку регоператора в двойном завышении смет на замену кровли, после чего директор организации был уволен. А в Самаре фонду капремонта позарез понадобился внедорожник «Тойота Ленд Крузер», который после огласки решили заменить на скромную «Ладу Ларгус».

Капремонт сам по себе — дело нужное. Но механизм, предложенный для решения этой актуальной для страны проблемы, видимо, далёк, от совершенства. И пока, не имея на то законных оснований, игнорировать платёжки от региональных операторов выходит себе дороже. Так что как бы мы ни ворчали, платить придётся. Лучше — вовремя.