Цены на столичном рынке элитного жилья традиционно формировались в долларах США, потому стремительное падение курса рубля во второй половине 2014 года серьезно отразилось на этом сегменте недвижимости. Многие продавцы оказались не готовы адаптировать цены на свои квартиры к старому рублевому курсу, а покупатели хотели платить именно в рублях. Стабилизация рубля принесла некоторое облегчение всем игрокам рынка, но не сгладила ряд острых углов.

Доллар против рубля

Существенный рост курса доллара заставил многих собственников элитных квартир в центре Москвы снять свои объекты с продаж — покупатели были не готовы платить за них прежнюю долларовую цену, а хозяева не желали терять вложенные средства.

«Спрос на элитные новостройки в I квартале 2015 года ожидаемо сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — указал директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.

Стабилизация курса рубля на отметке «50» принесла определенное облегчение — рынок постепенно перешел на формирование цен в рублях. Стоимость элитного жилья снизилась примерно на 20% в долларах и подорожала на 10% в рублях, отмечают аналитики компании «БЕСТ-Новострой». Однако скорректированные к новому курсу доллара ценники не сгладили все противоречия между продавцами и покупателями.

«Сегодня ситуация на рынке только усугубилась. Мнения продавцов и покупателей прямо противоположны. Продавцы считают, что кризис кончился, а покупатели настаивают на дальнейших преференциях. Раньше богатые люди хотели купить себе квартиру за $10 млн и соглашались с хорошим предложением за $12 млн. Сейчас люди с бюджетом в $5 млн рассматривают предложения за $10 млн и ждут, что их отдадут за $5 млн», — отметила руководитель блока реализации недвижимости бизнес- и элитного класса компании «БЕСТ-Новострой» Оксана Дивеева.

Факты и цифры

В апреле 2015 года, по данным компании Blackwood, средние цены на первичном рынке элитных квартир составили $16740, а средние бюджеты предложения на рынке элитных новостроек — $2,4 млн.

В I квартале 2015 года доля элитных квартир в новостройках, приобретаемых в бюджете до $1 млн, составила 30% от общего объема спроса. В то же время сократилась доля запросов в бюджете от $1 до $2 млн.

«Из-за серьезного обесценивания рубля, в I квартале 2015 года менее чем за $1 млн можно было приобрести квартиру площадью до 180 кв. м в таких комплексах, как «Садовые кварталы», Wine House и «Цветной бульвар 13», — следует из отчета «БЕСТ-Новострой».

Бюджет и спрос

В апреле 2015 года ведущие аналитики рынка элитного жилья зафиксировали падение среднего бюджета сделки и уменьшение площади реализуемых квартир и апартаментов. Так, аналитики Kalinka Group зафиксировали в апреле снижение среднего бюджета сделок на первичном рынке премиального жилья в рублевых ценах на 24%, в иностранной валюте — на 13%.По данным компании, средние бюджеты сделок в апреле текущего года составили 70,7 млн руб. и $1,3млн.

«Средняя площадь приобретаемых квартир/апартаментов составила 122 кв. м, что на 11% ниже по сравнению с мартом», — приводятся в отчете слова директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Романа Попова.

Более 80% сделок в апреле прошло в ценовом сегменте до $2 млн, а доля проданных квартир и апартаментов по цене дешевле $1 млн составила 50% от общего объема продаж, отмечают аналитики компании Knight Frank. Таким образом, средняя стоимость сделки в апреле 2015 года снизилась почти в два раза по сравнению с I кварталом 2015 года и составила $1,2 млн. Наибольшей популярностью у покупателей по-прежнему пользуются небольшие квартиры площадью до 150 кв. м, на их долю пришлось 70% сделок.

Примечательно, что аналитики из Knight Frank зафиксировали в апреле 2015 года рекордный для рынка рост числа сделок — было продано 165 квартир и апартаментов, что на 66% превзошло показатели всего I квартала 2015 года (99 квартир и апартаментов). Активность покупателей эксперты связывают со стабилизацией курса рубля и появления в крупных проектах с рублевым ценообразованием недорогих предложений в бюджете до $2 млн.

Впрочем, их коллеги из Kalinka Group зафиксировали в апреле лишь 52 сделки, что, по данным агентства, сопоставимо с уровнем марта 2015 года. В целом с января по апрель 2015 года спрос на премиальное жилье сократился на 6,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, указывается в отчете Kalinka Group.

Площадка для инвестора

Стоит отметить, что многие предприимчивые граждане смогли сыграть на курсе валют и заключить ряд выгодных сделок на первичном рынке элитного жилья. Специалисты считают, что многие девелоперы вполне адекватно восприняли скачки курса валют и переориентировали свои цены в рубли, давая покупателям возможность приобрести интересные объекты.

«В настоящее время частный инвестор может заработать около 15% годовых на строительстве элитного дома. Например, купив квартиру в первой очереди строительства и реализовав ее на старте продаж второй очереди», — пояснила Дивеева.

«В сложившихся условиях до конца 2015 года доверие потенциальных покупателей к объектам на низкой стадии строительной готовности, очевидно, резко сократится, поэтому вряд ли стоит ожидать выхода на рынок значительных объемов новых проектов», — считают аналитики «БЕСТ-Новострой».

По прогнозам специалистов, до конца 2015 года неопределенность в ценообразовании проектов на фоне валютных колебаний сохранится. Также можно ожидать снижение общего уровня цен и дальнейшего сокращения спроса.

Таким образом, в настоящее время инвестировать средства в столичное элитное жилье следует с большой осторожностью. Квартиры премиального уровня обычно покупаются для жизни, поэтому их цена сложно поддается прогнозированию (весьма узкий спрос), а в периоды экономической и политической нестабильности, когда многие богатые граждане устремляют взор на зарубежную недвижимость, надо подходить к этому сегменту с предельной осмотрительностью.

Артем Блюденов