Цены на квартиры похожи на карусель: могут резко взлететь и столь же стремительно упасть. В этих движениях аналитики порой видят предпосылки к образованию на рынке недвижимости «мыльного пузыря». Чем он опасен и ждать ли его в России, разбирался DailyMoneyExpert.
Квартирный вопрос
Приобретение собственного жилья — вопрос, который никогда не потеряет актуальности и который непросто решить. Дело осложняет высокая чувствительность рынка недвижимости к кризисам. В последнее время звучат мнения о возникновении так называемого «мыльного пузыря» — опасного явления, способного обвалить рынок.
В основе «мыльного пузыря» лежит переоценка какого-либо товара, которая приводит к бурному и безосновательному росту его стоимости. Реальные доходы населения при этом растут в разы медленнее. В какой-то момент завышение цены становится очевидным, и пузырь неминуемо лопается. Цена на товар стремительно падает, все вовлечённые в процесс лица несут убытки, наступает кризис. Для «мыльных пузырей» характерны ажиотажный спрос на жильё, слишком резкий рост цен, массовая выдача кредитов, взлёт инвестиций в строительство, высокий уровень спекуляций.
Кто надувает «мыльный пузырь»?
Одна из главных причин возникновения «мыльных пузырей» — низкие процентные ставки и неразборчивость в выдаче кредитов. То есть заёмные средства получают те, кто впоследствии оказывается не в силах выплачивать проценты. Это происходит на фоне скачка цен на жильё и ввода в эксплуатацию все большего количества новых объектов. Надувают пузырь и спекулянты, скупающие «инвестиционные» квартиры и затем массово выбрасывающие их на рынок. Свою роль играет также агрессивная реклама, которая навязывает мысль о покупке недвижимости как о наиболее ценной инвестиции.
«Мыльные пузыри» негативно влияют на рынок недвижимости и на экономику в целом. «Как правило, „мыльные пузыри“ приводят к появлению диспропорции на рынке: спрос снижается, а предложение ещё некоторое время продолжает расти, потому что застройщики не могут так же быстро отреагировать на изменение рыночных условий, как покупатели. Восстановление начинается только тогда, когда возобновляется рост доходов населения, а цены снижаются с докризисного пика к среднеисторическому уровню», — указывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
Откуда ждать угрозы
Самым масштабным «мыльным пузырем» на рынке недвижимости считается ипотечный кризис в США, разразившийся в 2007 году. Он стал причиной потери жилья миллионами людей, банкротства десятков банков и наступления мирового финансового кризиса. Похожие кризисы в «нулевых» затронули также Испанию, Латвию, Дубай.
Появление нового «мыльного пузыря» на рынке жилой недвижимости США в ближайшее время маловероятно, добавляет эксперт. Однако, полагает Литинецкая, это может произойти в сегменте американской коммерческой недвижимости, в которую с каждым годом вливается все больше внутренних и иностранных инвестиций. Не ждут «мыльных пузырей» и в России — по мнению большинства экспертов, для этого нет предпосылок. В то же время они подчёркивают, что только грамотная политика государства поможет избежать возникновения «пузырей».
Россия уже пережила свой «пузырь» в 2000-е гг, считает Мария Литинецкая. Тогда его существование прервал мировой финансовый кризис. «Сейчас в России нет главного условия для развития «пузыря»на рынке — экономического роста, который стимулирует людей покупать жильё, а инвесторов — спекулировать на этом. Доля инвестиционных покупок в новостройках не превышает 10%. Доходы населения стагнируют, поэтому долгосрочного ажиотажа, сопровождающего „пузырь“, пока ждать не стоит. Наконец, стоимость кредита в России намного выше, чем в США и Европе, где низкая ипотечная ставка и развитый рынок аренды позволяют относительно легко решать квартирный вопрос. В нашей стране истинный потенциал спроса на жильё остается нераскрытым», — убеждена Литинецкая.
Время покупать
Бить тревогу из-за «мыльного пузыря» на российском рынке недвижимости рано, но и спокойными ближайшие годы, вероятно, не будут. Снижение доходов и нестабильность рынка усложнят процесс покупки жилья. Не облегчит дело и скорое завершение программы субсидированной ипотеки.
На фоне сложной экономической обстановки застройщики могут уже в следующем году начать замораживать проекты и уменьшать метраж. Вместе с ростом цен на стройматериалы и отложенной инфляцией это приведёт к повышению стоимости недвижимости в 2017—2018 гг. Эксперты советуют учитывать это при принятии решения о приобретении недвижимости и выбирать правильный момент для покупки.
[simlink]Наталья Шаталина: «Сейчас наиболее подходящее время для покупки недвижимости»Стоит ли инвестировать в недвижимость
Как выбрать квартиру на вторичном рынке[/simlink]
Чтобы определиться с выбором онлайн-кассы, нужно понимать, какие виды представлены сегодня на рынке, и на какие важные параметры, учитывающие особенн...
Продюсер онлайн-курсов - относительная новая профессия, официально пока не признанная, но вызывающая интерес. В рекламе обучающих курсов нам обещают...
9 июля ЦБ РФ на встрече с профучастниками рынка обсуждал дальнейшее регулирование доступа на финансовые рынки для физлиц. Суть изменений, которые пре...
«Открой онлайн-школу за 2 недели!», «Как открыть онлайн-школу с нуля и за один день» — такие заявления мы все не раз встречали в рекламе. Стоить ли и...
Умная подписка
на новые материалы
Умная подписка
на новые материалы