Какое жилье содержать дешевле

В условиях кризиса, выбирая квартиру в новостройке, потенциальные покупатели обращают внимание не только на цену жилья, но и на стоимость эксплуатации купленных метров в дальнейшем. Содержание каких квартир обойдется дешевле, узнали у экспертов.

Экономить на расходах

Несмотря на то, что некоторые чиновники и заявляют о наметившимся выходе из кризиса, большинство жителей России на себе это пока мало ощутило. Напротив, многим приходится экономить и учиться планировать расходы не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде — насколько это в нынешних условиях представляется возможным.

Одна из обязательных постоянных расходов — это траты на содержание жилья. И хотя в Москве и области большинству населения такие расходы не сильно бьют по карману, тем не менее, уже не зазорно еще на этапе квартиры выяснять у девелопера размер будущих платежей, ведь, как правило, любые излишества в концепции проекта оплачиваются за счет будущих жильцов.

«На мой взгляд, среди покупателей жилья еще сохраняются устаревшие представления о том, что коммунальные платежи, хоть и постоянно растут, но пока не составляют существенную долю семейных затрат, как это происходит на Западе. — считает Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум Групп“. — И, действительно, расценки на коммунальные ресурсы в России пока меньше, чем в США или Европе в два-три раза. Поэтому зачастую покупатели ограничиваются приблизительными справками о возможных эксплуатационных расходах. Тем не менее, во многих новых проектах новостроек девелоперы сегодня предлагают дополнительные опции: услуги консьержа, дорогостоящие объекты благоустройства (к примеру, фонтаны), оригинальное озеленение. Проще говоря, если по планам застройщика ваших детей во дворе будет катать собственный пони, то подумайте, во сколько это обойдется в месяц, так как расходы на эти опции, конечно, перекладываются на плечи жильцов. Таким образом, жилые комплексы, изобилующие „фишками“, в эксплуатации обойдутся дороже, чем стандартные новостройки».

Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group, рассказывает, что для покупателей квартир в доме комфорт-класса стоимость содержания и эксплуатации жилья входит в топ-20 факторов при выборе застройщика. «При этом затраты на поддержание уникальной атмосферы жилого комплекса не всегда ложатся на будущих жителей. Нередко стоимость содержания и эксплуатации квартиры в комплексе с развитой территорией для жизни и отдыха не превысит цену, которую заплатит житель типичной „панельки“, где единственной достопримечательностью придомовой территории является детская площадка, состоящая из пары качелей и песочницы».

Наталья Шаталина: «Сейчас наиболее подходящее время для покупки недвижимости»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», придерживается несколько иной точки зрения: «В массовом сегменте расходы на дальнейшую эксплуатацию жилья волнуют покупателей в последнюю очередь — для них в этот момент главное уложиться в бюджет покупки. Тем более что не менее половины покупателей недорогих квартир приобретают их с помощью ипотеки».

Что дешевле

Если потенциальные покупатели озадачились размером будущих эксплуатационных расходов еще на этапе выбора жилья, у них, конечно, возникает вопрос: какие форматы являются самыми экономичными.

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»), отмечает, что, «есть факторы, которые влияют на стоимость эксплуатационных расходов. Прежде всего, это класс жилья, а также метраж. Тариф утверждается органами самоуправления для жилья любого класса, но в жилых комплексах бизнес- и элитного класса собственники обычно сами заинтересованы в увеличении перечня и объема услуг управляющей компании, так как хотят получать более комфортные условия проживания. Исходя из своих потребностей, жители сами определяют размер платы за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, а также перечень и стоимость дополнительных услуг (охрана, консьержи, система контроля доступа, видеонаблюдение и т. п.). В домах высокобюджетных сегментов жильцы часто создают Товарищество собственников недвижимости (ТСН), в рамках которого они сообща определяют размер затрат на обслуживание жилья, либо стоимость услуг управляющей организации, утверждают ставку на общем собрании собственников. В эконом- и комфорт-сегментах жители реже прибегают к созданию ТСН и чаще пользуются услугами управляющих компаний, обслуживающей дом в рамках утвержденных тарифов».

«Самые низкие эксплуатационные расходы наблюдаются в многоквартирных и многоэтажных жилых комплексах, так как большое число жильцов разделяет между собой бремя расходов на централизованное снабжение ресурсами, — рассказывает Мария Литинецкая. — В таунхаусах, как правило, каждую секцию обслуживает собственный котел, отчего расходы на теплоснабжение и воду выше. Что касается „малоэтажки“, то обычно все подобные жилые комплексы также имеют автономную инженерную инфраструктуру, которая по определению дороже в обслуживании, чем в том случае, если малоэтажный ЖК подключен к сетям какого-либо города».

В какие квартиры инвестировать в Петербурге

«Стоимость эксплуатационных расходов зависит от множества факторов, от класса, состояния и месторасположения дома, а также от состава услуг, предоставляемых управляющей компанией и ее аппетитов, поскольку тарифы на содержание дома и техническое обслуживание инженерных коммуникаций и объектов инфраструктуры (в отличие от тарифов на коммунальные услуги) она устанавливает сама, — отмечает Ирина Доброхотова. — Самые доступные с точки зрения эксплуатации — это квартиры эконом-класса — их содержание обходится примерно в 5–7 тыс. руб., это почти вдвое дешевле, нежели затраты на содержание квартиры бизнес-класса».

«По большому счету, самые затратные статьи расходов в общей структуре платежей за жилищно-коммунальные услуги — это отопление и горячая вода, — считает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании „МИЭЛЬ-Загородная недвижимость“. — Их совокупная доля может достигать 40–45% от общей суммы счета. Поэтому экономичным в содержании можно назвать то жилье, где есть возможность оптимизации затрат на горячее водоснабжение и отопление. В частности, сократить расходы на обогрев и горячую воду (причем, вплоть до половины стоимости) можно с помощью установки газового котла. В данном случае потребитель оплачивает только потребленный им самим газ, а не переплачивает за работу теплостанций и „отопление Подмосковья“, как это часто происходит в случае использования центральной системы отопления».

Как узнать размер платежей

Стоит заранее выяснить размер будущих платежей за квартиру в конкретном проекте, а также уточнить, какие могут быть скрытые параметры расходов на содержание квартиры в новостройке, о которых будущие жильцы могут и не догадываться.

«Главный источник по информации о будущем размере коммунальных платежей — это девелопер, так как существует только два сценария развития событий после завершения строительства жилого комплекса, — говорит Мария Литинецкая. — Девелопер может назначить собственную управляющую компанию, либо пригласить одну из УК, которые предлагают услуги на открытом рынке. До этого момента жильцы никак не участвуют в выборе эксплуатирующей фирмы, поэтому узнать о возможных расходах они могут только у девелопера. Что касается скрытых расходов, то, например, при сдаче в эксплуатацию квартиры без отделки иногда требуется предоставить управляющей компании проект электроразводки. Для этого необходимо заказать его у соответствующих специалистов, чьи услуги, конечно, не бесплатны».

«Удорожание содержания жилья может быть обусловлено дополнительными услугами, которые УК может предоставлять жильцам, — говорит Ирина Доброхотова. — Например, в случае, если территория жилого комплекса огорожена, то для охраны въезда управляющие компании нанимают ЧОПы, чью работу, в конечном счете, оплачивают жильцы. Однако навязать некоторые опции управляющая компания не может — набор услуг, особенно дополнительных, и их периодичность должны утверждаться на собрании собственников».

Можно ли сэкономить на покупке квартиры в новостройке

Ирина Доброхотова уточняет: «Расходы на содержание жилья складываются из двух составляющих. Коммунальные платежи (то есть оплата за воду, газ, электроэнергию и тепло) определяются тарифами, которые устанавливает государство и местные власти. Вторая часть расходов — это расходы эксплуатационные, которые включают оплату за содержание дома, обслуживание объектов инфраструктуры, безопасность и комфорт проживания. К эксплуатационным расходам относятся и всякого рода санитарные работы — уборка снега и вывоз мусора, уход за зелеными насаждениями и подъездами.

Все эти услуги предоставляют либо муниципальные службы, либо управляющие компании. В последнем случае, много зависит от аппетитов УК — иногда оплата в домах, где техническим обслуживанием дома занимается УК, может быть вдвое выше, чем у муниципалитетов. Кстати, именно по этой причине содержание вторичного жилье может обходиться собственнику дешевле, чем квартиры в новостройках (где чаще всего за обслуживание дома берется УК)».

Если вы собираетесь приобрести жилье на первичном рынке в Москве или области и вопрос дальнейших эксплуатационных платежей для вас критичен, стоит обратить внимание на многоквартирные дома массового сегмента. По словам экспертов, в новостройках эконом-класса предоставляется только самый необходимый набор услуг, ну, а если что-то пойдет не так — управляющую компанию общим собранием жильцов всегда можно сменить.