Продать долю в квартире: без нотариуса не разберешься

Нынешним летом подписано несколько законов, регулирующих рынок операций с долями объектов недвижимости. Перечень обстоятельств, при которых нотариальное заверение становится обязательным, расширился, и эти нововведения понравятся далеко не всем гражданам, намеренным изменить жилищные условия.

От Москвы до самых до окраин

В начале июня президент подписал ФЗ № 172, а в начале июля — ФЗ № 315. Эти законы требуют, чтобы нотариально удостоверялись все формы отчуждения долей объектов недвижимости — купля-продажа, мена и дарение. Без этого не получить регистрацию в Росреестре.

Оформление перехода права собственности на вторичном рынке в простой письменной форме теперь допускается лишь на объектах с индивидуальной или общей совместной собственностью без определения долей.

Как поясняет член правления Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Петр Герасименко, в российских регионах нет единой практики оформления долей. В Москве и некоторых других городах объектом собственности считается сама комната, а не доля. При таком подходе в случае отчуждения комнаты нотариальное удостоверение не становится обязательным. Комната — самостоятельный объект недвижимости, а места общего пользования эксплуатируются совместно. Не менее важно, что и собирать отказы сособственников от права преимущественной покупки в этом варианте не требуется.

Другое дело, когда речь идет уже о доле комнаты. По оценкам директора сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексея Бернадского, в столице в связи с изменением законодательства обязательный нотариат касается каждой третьей сделки на вторичном рынке.

В столице в связи с изменением законодательства обязательный нотариат касается каждой третьей сделки на вторичном рынке.

В других городах, например, в Петербурге, граждане оказываются собственниками не комнат, а именно долей в квартире. Та или иная комната с юридической точки зрения просто находится в пользовании. В ряде объектов хозяева элементарно не считают необходимым этот порядок пользования определить.

Конечно, это не мешает впоследствии при сделке, когда отчуждается соразмерная доля, указать в документах, что в пользование достается конкретная комната. И, по оценкам Петра Герасименко, при таком подходе обязательному нотариальному удостоверению уже подлежит каждая девятая из десяти сделок на вторичном рынке.

В сфере внимания новых законов частично оказался и первичный рынок недвижимости. «На „первичке“ машино-места сейчас в большинстве случаев продаются как доля в праве на общий паркинг», — подсказывает представитель концерна ЮИТ Максим Соболев.

За столом никто у нас не лишний

Законодательные изменения коснулись и нотариальных тарифов. Ранее действовала норма, по которой за нотариальное оформление сделок с долями действовал тариф 0,1%-0,4% стоимости объекта, но не более 100 тыс. руб. Теперь по ФЗ-№ 172 удостоверение сделки «стоит» 0,5%, но не более 20 тыс. руб. Как подсчитали в Агентстве правовой информации, новый тариф выгодней участникам сделки, лишь при стоимости недвижимости более 7,5 млн руб.

В законе недвусмысленно поясняется, что платить нотариусу должен каждый совладелец квартиры, «в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке».

«Единственные (индивидуальные) собственники недвижимости теперь экономят по сравнению, например, с супругами, которые покупали вместе квартиру и имеют долевую собственность, или совладельцами, если квартира была приватизирована на всех членов семьи, — рассуждает Алексей Бернадский. — По моему мнению, касательно долевой собственности — это излишняя мера».

Правда, в пакете подписанных президентом РФ в начале июля документов находится еще один закон, имеющий отношение к нотариальному оформлению долей. Точнее, одна из норм ФЗ № 332 посвящена установлению предельных размеров оплаты работ правового и технического характера во всех регионах России. И этот документ частично компенсирует финансовые траты физлицам.

Напомним, кроме нотариального тарифа, иногда называемого госпошлиной, за свои услуги нотариус взимает дополнительную плату — за составление текста, ксерокопирование, сшивку листов и т. д. Ее размер до сих пор определялся региональными нотариальными палатами. Так, в настоящее время в Москве при сделке с долями она составляет 8 тыс. руб.

Платить нотариусу должен каждый совладелец квартиры, «в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке».

Согласно же ФЗ № 332 размер этой платы будет определять для каждого региона самой ФНП. На 1 ноября назначено оглашение стоимости таких работ на сайте ФНП, а в силу этот «прайс» вступит с 1 февраля следующего года. При этом ожидается, что в Москве и Петербурге верхняя планка по таким услугам составит 5 тыс. руб.

В то же время, новый закон обязывает нотариусов предоставлять данные услуги бесплатно несовершеннолетним россиянам и ветеранам ВОВ. А для инвалидов первой группы делать скидку в 50%. И каждая региональная палата сохраняет право вводить собственные льготы. Например, для беженцев с Украины или любых других категорий граждан.

Но сурово брови мы насупим

По словам президента ФНП Константина Корсика, новые законы нацелены на противодействие мошенническим схемам с долями. Это и притворные сделки якобы дарения, когда покупатель тайно передает деньги наличкой и рискует, что в перспективе кто-то из заинтересованных лиц попробует объявить сделку недействительной. Это и рейдерские захваты.

«На рынке существует отдельный серьезный вид мошенничества такого рода, когда выкупается доля, а дальше путем шантажа и запугивания других собственников их заставляют ее продать за бесценок, — рассказывает Алексей Бернадский. — Или, например, родственники в плохих отношениях, грозятся продать долю посторонним сомнительным гражданам, которые сделают жизнь других жильцов в квартире невыносимый».

Впрочем, и до принятия новых законов дорожащие реноме риэлтеры сторонились сомнительных сделок.

Как рассказывает Алексей Бернадский, в работу брались только сделки по отчуждению реальных, а не идеальных долей.

Уточним, реальная доля — это, например, ½ доли двухкомнатной квартиры, где можно выделить реальную площадь доли, то есть комнату. Идеальная же доля не позволяет вычленить отдельную площадь, например, это ¼ однокомнатной квартиры. Согласно документам у собственника есть объект недвижимости, а по факту пользоваться им нельзя.

Теперь, с принятием закона, ожидается, что аналогичным образом поведут себя нотариусы. В частности, вероятно, будут «заворачиваться» сделки с продажей посторонним лицам с откровенно малыми долями или попытки подарить не долю целиком, а какую-то ее часть.

По заслугам каждый награжден

Одним из «узких» мест сделок с долями считалась обязанность продавца предупредить сособственников о грядущей продаже, чтобы те могли воспользоваться преимущественным правом выкупа.

«Часто сделки по отчуждению долей оспариваются в суде как раз по причине того, что уведомление других собственников было произведено в ненадлежащем порядке, и они не согласны с продажей доли третьим лицам, а хотят ее сами выкупить», — комментирует Алексей Бернадский.

Обязательный нотариат теоретически разгрузит суды от таких исков. Оформляя сделку, нотариус должен проследить, были ли другие собственники уведомлены за месяц и действительно ли они дают согласие. Наконец, убедиться, что сделка — «чистая», а ее участники находятся в здравии и понимают последствия своих действий.

Нотариусы имеют доступ к российскому реестру недееспособных граждан, и ведутся затяжные переговоры о доступе к архиву Федеральной миграционной службы. При этом в случае ошибки нотариус отвечает реальными деньгами. Во-первых, он сам страхует свою профессиональную ответственность. Во-вторых, компенсация может производиться региональной нотариальной палатой. А если этого мало, по закону должностное лицо отвечает личным имуществом. И, в-третьих, для возмещения ошибок при ФНП создан федеральный резервный фонд.

Однако, риэлтеры наперебой уверяют, что реальной защиты нотариальная проверка не обещает.

«Ключевой момент, который упускается из виду, — нотариус проверяет только документацию по данной сделке, а историей объекта, как это делают риэлтеры, он не занимается, — сетует Алексей Бернадский. — Нотариус отвечает исключительно за законность текущей сделки, если основания для ее расторжения были в предыдущих переходах прав собственности, нотариус уже не несет за это ответственность».

Следует отметить, что прежде в вопросах полномочий нотариусов на рынке недвижимости государство придерживалось иной политики. На законодательном уровне принимались решения, делающие нотариальное оформление не обязательным, но более привлекательным и удобным. Но «добровольно» шли к нотариусам в среднем по стране 5% покупателей вторички.

Таким образом, нотариальное оформление оказывается навязанным, а приобретение жилья на вторичном рынке — менее привлекательным. Между тем, считает Максим Соболев, траты не настолько велики, чтобы повлиять на покупательский выбор между первичкой и вторичкой.