У кого выгоднее покупать новостройку: у риэлтора или застройщика?

Покупая квартиру в новостройке, у клиента есть выбор: либо приобрести жилье напрямую у застройщика, либо через агентство недвижимости. Что выгоднее, безопаснее, и может ли здесь быть экономия, разбирался DailyMoneyExpert.

Сэкономить не получится

Существует мнение, что покупка квартиры в новостройке напрямую у девелопера обойдется дешевле, нежели через агентство недвижимости. Здесь, видимо, срабатывает установка, что лучше заключать сделку без посредников. Однако участники рынка недвижимости утверждают, что это мнение — не более чем распространенный, и в то же время вредный миф.

«Никакой скидки в размере риэлторской комиссии покупатель не получит, потому что и у девелопера, и у риэлтора одна и та же цена», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум Групп“.  «Это заблуждение вызвано незнанием специфики работы отрасли — никакой риэлтор не пойдет к девелоперу продавать объект, если он будет реализовываться на разных условиях. В этом случае риэлтор ничего не заработает, потому что заинтересованный в данном объекте клиент обязательно предварительно изучит предложения на рынке и обратится к продавцу, озвучившему лучшую цену», — высказал мнение эксперт.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», рассказала о трех схемах, по которым может реализовываться объект на первичном рынке:
«В первом случае все квартиры полностью реализует сам застройщик посредством своего отдела продаж.
Второй вариант, когда застройщик не занимается реализацией, а привлекает агентов-риэлторские компании.
И, наконец, схема, когда квартиры реализует отдел продаж застройщика и одна-две (иногда и три-четыре) риэлторские компании, привлеченные как агенты по реализации. В этом случае неважно, у кого вы будете покупать, так как стоимость сопровождения сделки одинаковая у всех. Равно как и цена квартиры, поскольку комиссионные за реализацию агентству платит застройщик (а не покупатель)».

Преимущества и недостатки

Участники рынка недвижимости дают совет: если вы определились с проектом и знаете, какая квартира нужна, можно идти напрямую к застройщику. Плюс в том, что клиент получает информацию из «первых рук», минус — отсутствие альтернативы.

В то же время обращение в агентство недвижимости для покупки новостройки имеет преимущества.

Во-первых, у агентства более широкий выбор, чем у застройщиков. Оно заинтересовано в том, чтобы клиент остался доволен его услугами, поэтому риэлторы готовы подобрать оптимальный вариант с учетом всех пожеланий потенциального покупателя. Кроме того, обращение в агентство сбережет время для клиента — ведь если он еще не определился окончательно с выбором, необходимо потратить недели, а то и месяцы, чтобы сравнить варианты и найти что-то подходящее. И даже в этом случае покупатель не будет защищен от рисков недостроя, долгостроя и т. п. Агентство заинтересовано в своей репутации и тщательно выбирает и проверяет застройщиков, реализацией объектов которых оно занимается.

Представители агентств недвижимости отмечают качество сервиса, которое получает клиент в риэлторских компаниях.

«Многие покупатели жалуются на то, что менеджеры по продажам после подписания ДДУ (договор доверительного управления) теряют интерес к клиенту, — говорит Мария Литинецкая. — В агентстве недвижимости такого отношения нет. Покупатель всегда может уточнить степень готовности объекта, быть в курсе хода строительства, получить объективную информацию о качестве работ, надёжности застройщика. Плюс претендовать на различные бонусы — дисконтные карты компаний-партнёров, скидки, подарки и т. п. При всём вышеперечисленном, за услуги агента покупатель не переплачивает. Расходы на продажу объекта изначально включены в его стоимость. Работа отдела продаж застройщика и риэлтора обходятся в одну и ту же сумму — порядка 3% от сделки».

В погоне за скидкой

Известно, что в кризис клиенты стали гораздо требовательнее и капризнее и готовы торговаться до последнего. Это характерно теперь уже не только для рынка вторичной недвижимости, но и для новостроек. Скажем, человек на руках имеет всю суму сразу, либо же ему, наоборот, не хватает денег — может ли застройщик дать ему дополнительные скидки или рассрочку? А что будет, если клиент обратится, например, не к девелоперу напрямую, а в агентство недвижимости?

«Говорить однозначно в данной ситуации нельзя, — считает Екатерина Артемова, директор департамента консалтинга и аналитики компании „Азбука Жилья“. — Если дела у застройщика идут неважно, то есть объем продаж не соответствует утвержденным темпам, вариант рассмотрения скидок возможен. Если же темп продаж на хорошем уровне, то говорить о скидках не приходится. Однако здесь необходимо отметить, что возможность дополнительных скидок рассматривается только в том случае, когда у потенциального покупателя вся сумма „на руках“. Существуют варианты рассмотрения дополнительных скидок в случае, когда приобретается не одна квартира, а несколько. Но при этом договориться о скидках, если они возможны, можно как с застройщиком, так и с реализатором, разницы в этом нет».

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, отметила: «Риэлторская компания, продавая жильё в новостройке, имеет двух клиентов: один из них — покупатель, второй — застройщик. Мы несём перед застройщиком ответственность, тщательно изучаем продаваемые проекты, участвуем в тендерах, проходя серьёзный отбор, поэтому и отношения с девелопером становятся лояльными и доверительными. К примеру, если у клиента возникают объективные причины, по которым он не может совершить покупку прямо сейчас, но очень хочет приобрести квартиру по текущей стоимости (например, заканчивается период действия акции), мы обращаемся к застройщику и просим сохранить условия для данного покупателя. Нередко покупателям требуются нестандартные условия, и это не обязательно скидка».

«Самая распространённая ситуация, — когда их привлекают условия покупки квартиры, но в момент действия акции у них нет свободных денег. Например, все средства лежат на валютных депозитах. Или другая квартира, — основной актив для покупки новой, — выставлена на продажу и пока не нашла покупателя. Если подобный клиент пришел в офис застройщика самостоятельно — далеко не факт, что он получит желанную скидку, рассрочку, потому что никто не может поручиться за его добросовестность. Если же его приводит агентство, то оно берет на себя всю ответственность за своего покупателя, и застройщик готов быть лояльным», — считает эксперт.

Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании UrbanGroup, рассказал, что индивидуальный подход возможен как у агентства, так и у застройщика, однако реальную скидку может предложить только застройщик. «Застройщик располагает информацией по всем квартирам, которые находятся в продаже или будут выставлены для покупки в ближайшее время. Таким образом, покупателю доступен полный перечень возможных акций и скидок, доступных не только сейчас, но и в ближайшее время. При этом у застройщика они более значительны, нежели у агентства, которое может дать лишь часть от агентской прибыли», — резюмировал эксперт.

Дополнительные гарантии

Рассмотрим вопрос надежности застройщиков — важный в нынешних экономических реалиях. Участники рынка отмечают, что уважающие себя риэлторские агентства не возьмутся ни при каких обстоятельствах за реализацию проектов с риском недостроя или сомнительной репутацией.

«В этом случае они просто ставят под удар свое реноме и финансовое благополучие. — говорит Мария Литинецкая. — Важно понимать, что риэлтор не только помогает выбрать квартиру или дом своей мечты и оформить сделку. В подавляющем большинстве случаев он берет на себя обязательства по постпродажному обслуживанию. То есть помимо регистрации договора долевого участия, агент занимается оформлением свидетельства о праве собственности, которое можно получить только по окончании строительства дома. Таким образом, риэлтору крайне важно иметь надежных партнеров, чтобы выполнить свои обязательства перед клиентом и в том числе получить вознаграждение».

Ключевой плюс при работе с агентством — возможность получить комплекс услуг в одном месте. А поскольку, работая напрямую с застройщиком сэкономить все равно не удастся, может быть есть смысл сделать ставку на качество сервиса и собственное удобство.