Недвижимость в Турции: быть или не быть?

Собственный домик у моря — образ, манящий многих. Ни тебе превратностей зимы и межсезонья, ни загазованного воздуха, ни спешки. Пока не запретили полеты в Турцию, разбирались с экспертами, стоит ли вкладывать средства в недвижимость этой страны.

Привлекательное направление

В конце сентября Турецкий институт статистики представил результаты летних исследований спроса на недвижимость в стране. Исходя из количества приобретенного жилья, наши сограждане заняли 4 место. Всего за последние 2 месяца лета россияне обогатились 350 объектами недвижимости, уступив гражданам Ирака, Саудовской Аравии и Кувейта.

Среди курортов, которым отдают предпочтение, — Анталья и Стамбул, куда меньший спрос наблюдается на апартаменты Бурсы и Яловы.

Что касается количества сделок с недвижимостью, на первичном рынке продажи возросли на 9%, тогда как на вторичном — на 4,3% в сравнении с прошлым годом.

Александр Федяков, к. э. н., руководитель консалтинговой практики ЮЦ «Глосса», предполагает, что причины, вызвавшие такой всплеск, скорее всего, кроются в заметной девальвации лиры, сделавшей турецкую недвижимость более привлекательной в сравнении с европейской. «Кроме того, объемы продаж турецкой недвижимости иностранцам не так и велики — всего около 20 тыс. объектов в год. Занять 10% этого рынка — довольно тривиальная задача для покупателей, скупивших за несколько лет около 300 тыс. квартир в Болгарии».

Павел Кригер, исполнительный директор Русско-Турецкого правового центра, отмечает: «С поправками на экономическую ситуацию и закручивание гаек внутри РФ по отношению к собственности чиновников и отдельных категорий граждан за рубежом — а их в числе клиентов до половины — спрос есть и в этом году. По нашей внутренней статистике, количество клиентов из РФ уменьшилось в 3–4 раза в 2015 году. Этот факт мы объясняем обесцениванием рубля в том числе».

Дешевле, чем в Европе

В Турции, где ежегодно сдается 700000 единиц жилой недвижимости, но реализуется лишь 25000, на россиян возлагают большие надежды.

Законодательный запрет 2012 года на приобретение недвижимости черноморского побережья жителями России и Украины нисколько не потревожил планы инвесторов, поскольку основной спрос фокусируется на юге Турции.

Кроме того, на побережье Средиземного моря для россиян открылись дополнительные инвестиционные возможности: приобретать теперь можно не только объекты недвижимости, но и земельные участки, занимающие площадь до 30 га.

«Реальные» цены, заметно ниже средних на аналогичные объекты стран Европы — вот одно из основных преимуществ турецкой недвижимости. Цена на квадратный метр на первичном рынке колеблется в среднем от €600 до 2500, что обусловлено сравнительно низким налогообложением в стране и стоимостью часа рабочей силы.

По словам Павла Кригера, стоимость ликвидного жилья начинается от 70 тыс. лир (менее $30 тыс.). Это жилье в 15–25 км от моря в черте города площадью от 50 кв. м, как правило, в сирийских кварталах. Стоимость нормальной квартиры 70–100 кв. м. до 5 км от моря — от 120 до 220 тыс. лир (до $80 тыс.). Цены сравнимы с ценой недвижимости в российских регионах.

Исходя из данных, предоставленных в отчете Европейской комиссии, присоединение Турции к Евросоюзу планируется на конец 2015 года, что откроет дополнительные возможности для страны в целом, а также неизменно повлияет на уровень цен на недвижимость в стране.

Резидент — не резидент

Турецкое правительство лояльно к туристам. Для тех, кто желает инвестировать в недвижимость страны, действует принцип взаимности — ограничения аналогичны тем, что применяются в отношении граждан Турции в стране, чьим гражданином является иностранец.

Основные особенности инвестирования в турецкую недвижимость таковы:

— владельцу недвижимости страны и всем членам его семьи, а также родственникам по первой линии, предоставляется право оформления вида на жительство на 1-2-5 лет.

— при условии непрерывного продления ВНЖ на протяжении 5 лет и проживания в стране не менее 180 дней в году можно в дальнейшем рассчитывать и на получение гражданства.

— для нерезидентов страны действует упрощенная процедура оформления свидетельства на право собственности недвижимостью.

— даже иностранец может оформить ипотечный кредит на недвижимость в любом из банков страны.

— период беспроцентной рассрочки составляет от 12 до 18 месяцев.

— для нерезидентов страны, желающих без лишней суеты «управлять» издалека недвижимостью, предоставляемой в аренду, создаются специальные компании, предоставляющие весь спектр послепродажных услуг.

Оформление процедуры покупки недвижимости в Турции обходится без излишней бюрократии. Вам понадобятся лишь заграничный паспорт, срок действия которого истекает не раньше чем через полгода. Все остальные документы оформляются прямо на месте, по прибытии в страну или через посредника удаленно.

«Иностранец не облагается налогами и, в частности, налогом при продаже недвижимости в срок менее трех лет после приобретения, что открывает широкие возможности для спекулятивных инвестиций, поскольку граждане Турции за подобные операции выкладывают государству до 40% кадастровой стоимости недвижимости. Существуют широчайшие возможности для покупки недвижимости в рассрочку без привлечения заемных средств на срок, подходящий покупателю. При этом свидетельство о праве собственности на конкретную квартиру можно получить, начиная с момента получения разрешения на строительство. К моменту сдачи объекта рыночная стоимость возводимого жилья увеличивается в 2–3 раза. А законодательные механизмы обеспечивают сохранность инвестиций и долговых обязательств в целом, в отличие от РФ», — рассказывает Павел Кригер.

Аренда на сезон

Имеющиеся преимущества турецкой недвижимости вкупе с ее доступностью мало кого оставляют равнодушными. Однако не стоит спешить с покупкой.

Эксперты отмечают, что зачастую квартира в Турции — это или место для собственного отдыха, которое с годами растет в цене, либо объект для сезонной сдачи туристами в период ажиотажа.

«Большинство покупателей приобретают недвижимость с целью сохранности средств и консервативных низкодоходных инвестиций с низким порогом входа. Еще одна цель — сезонный отдых, подобный дачному. Для сдачи в аренду, мало кто приобретает жилье в Турции, это не рационально. Для регулярной круглогодичной сдачи по цене хотя бы $300 в месяц квартира должна стоить не менее $50 тыс., при этом иметь ремонт и быть обставленной мебелью. Нужно исключить собственное проживание в этой квартире, поскольку договор с арендатором-турком заключается на полный год. 7% годовых для консервативных инвестиций — в самый раз, для дохода рантье — лучше поискать иной инструмент инвестирования.

Другой вариант — сезонная сдача понедельно-помесячно туристам, особенно в высокий сезон с июня по сентябрь, когда ежемесячный доход достигает порядка $1000 в месяц. Но по итогу, с учетом низкого сезона и соответственно спроса, выходят те же деньги, что и при круглогодичной сдаче, только риски выше, зато можно жить самому не в сезон. Турки — очень консервативная нация, и нельзя, например, сдавать квартиру в сезон туристам, а в остальное время — туркам, на это никто не пойдет», — комментирует Павел Кригер

С этим согласен и Александр Федяков: «Дело в том, что в южных странах наших соотечественников привлекает, как правило, курортная недвижимость, приобретение которой редко диктуется экономической целесообразностью. Хотя на коротком промежутке времени ROI (return on investment) может выглядеть очень привлекательно (объект стоимостью в $50 тыс. может приносить более $500 в месяц), минусы явно перевешивают. Арендаторы обычно краткосрочные, поэтому требуется постоянная вовлеченность владельца в процесс, либо наём местного управляющего. Ликвидность такой недвижимости гораздо ниже, чем в насыщенных работой крупных городах, её гораздо сложнее продать. Опять же, в кризис курортная недвижимость теряет в цене первой, а простои становятся массовыми».

Задавшись целью купить квартиру в Турции, заранее подумайте, для каких целей вы ее приобретаете, и учитывайте текущие экономические и политические реалиии, которые могут отразиться на стоимости жилья.