Покупать ли недвижимость в Крыму

В прошлом году на рынке недвижимости Крыма наблюдался небывалый ажиотаж. Приобрести домик или квартиру у моря решили многие, что вызвало рост цен во всех сегментах. Что сейчас происходит на крымском рынке и стоит ли вкладываться в жилую недвижимость в регионе, узнали у экспертов.

Перегретый рынок

По данным туроператоров, за 9 месяцев текущего года Крым посетили более 4,6 млн туристов. Это на 25% выше чем год назад. Более 40% туристического потока пришлось на южный берег полуострова — Ялта, Гурзуф и Форос.

После вхождения Крыма в состав России на рынке недвижимости полуострова наблюдалось увеличение спроса, которое было вызвано активной рекламой и патриотическими настроениями. Однако рынок быстро перегрелся, продавцы не понимали, по какой цене надо продавать, предложения были по завышенным ценам.

«Первая волна покупателей приобретала дома для отдыха, чтобы отправлять туда семьи на лето, — рассказывает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. — Вторая волна нацелена на инвестиционные сделки. Наибольший интерес сейчас у клиентов к земельным участкам на береговой линии, где возможно строительство. Клиенты элитного жилья, привыкшие к качественным объектам, решили подождать с покупкой. И это повлияло на то, что цены опустились на 20%. По нашей оценке, для развития сегмента элитной жилой недвижимости в Крыму потребуется не менее пяти лет, чтобы он сформировался».

Популярность крымской недвижимости объяснима: рост курсов иностранных валют и последовавшее за этим удорожанием отдыха за границей, уменьшение возможности у россиян посещать доступные курорты из-за политической ситуации. При этом, по мнению Романа Мурадяна, управляющего директора «МИЭЛЬ-Франчайзинг», покупки совершались и «для себя», то есть как жилье на летний период, и с точки зрения инвестиций.

Кто покупает

Значительный объем сделок с недвижимостью на Южном побережье Крыма, половина от общего числа, приходится на покупателей из Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодарского края. Это бизнесмены, состоятельные люди пенсионного возраста, руководители российских компаний. За лето 2016 года доля политиков и чиновников, приобретающих недвижимость в Крыму, увеличилась в среднем на 20% в сравнении с летом 2015 года.

Но тем временем, отмечает Роман Мурадян, активно идут и межрегиональные сделки. «Распространен переезд жителей северных регионов в южные, поэтому недвижимость в Крыму интересна покупателям из разных регионов страны, — говорит он. — Некоторые покупатели рассматривают покупку в Крыму как альтернативу зарубежной недвижимости».

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», наиболее активно функционирует рынок новостроек, поскольку вторичный рынок жилья представлен большей частью морально устаревшими домами, хотя в этом году определенное оживление продемонстрировал и он (но опять же, только на ЮБК). «В Ялте цена квадратного метра преодолела рубеж в 145 тыс. руб., в Алуште 125 тыс. руб., в Севастополе около 100 тыс. руб. — эти показатели существенно выше средних цен по полуострову, включая столицу Крыма город Симферополь. Однако в реальных сделках цены могут отличаться в меньшую сторону, поскольку сегодня порядка 80% покупок совершаются с дисконтом».

Дешево и дорого

Сегодня в Крыму выбор объектов очень велик. На рынке представлены квартиры, дома различных сегментов, таунхаусы, земельные участки и т. д. Например, в Ялте, Форосе, Феодосии и Евпатории представлено много объектов уровня-де-люкс, а объекты эконом-класса, как правило, располагаются, на удалении от береговой линии.

По данным агентства недвижимости «МИЭЛЬ», в Крыму наиболее востребованы покупателями квартиры первичного рынка. «Стоимость квартир и домов в Крыму, впрочем, как и везде, зависит от месторасположения, — отмечает Роман Мурадян. — Чем ближе к морю, тем дороже. На рынке новостроек стоимость квадратного метра составляет, в среднем, от 60 тыс. руб. — в Симферополе и Севастополе; от 80 тыс. руб. — на Южном берегу Крыма».

Небольшие дома на побережье в Крыму можно купить в пределах 800–900 тыс. руб. Цена на дом побольше, но также в бюджетном сегменте обойдется в 1,5 млн руб.

Самые дорогие объекты недвижимости расположены на южном берегу Крыма. Здесь наиболее выгодными для вложения средств считаются земельные участки, в особенности видовые участки под ИЖС и коммерческое строительство.

По данным специалистов комплекса апартаментов класса de luxe Резиденция «Дипломат», за прошедшие три летних месяца текущего года спрос на элитную недвижимость первичного рынка полуострова вырос на 35% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Наибольшая покупательская активность была зафиксирована в июле и августе.

«В Крыму элитный рынок недвижимости очень отличается от московского, — говорит Екатерина Румянцева. — Можно сказать, что он сейчас находится на этапе зарождения. Здесь 90% объектов, которые относятся к элитным, можно охарактеризовать так: монументально, бестолково, но с колоритом. Раньше привилегированное жилье строилось ведомственными организациями. Эти дома отличались архитектурой и не были похожи на массовый сегмент жилья. Однако их можно назвать элитным только условно, учитывая, что отсутствует продуманная территория и практически не бывает стоянки возле дома. В основном такие дома можно встретить в центре квартала или в тех районах, где ведется строительство домов эконом-класса. В понимании московского рынка их с трудом можно отнести к бизнес-сегменту, хотя и стоят они также, как и в Москве. Например, дом в Ялте общей площадью 400 кв. метров может стоить до $2,5 млн».

Разборс цен на элитную крымскую недвижимость колоссален: есть объекты стоимостью 50 млн руб., а есть 250 млн. руб.

Перспективы инвестиций

После первых сделок, совершенных на волне ажиотажа, бум на недвижимость в Крыму сошел на нет — цены откатились назад после неоправданно резкого взлета, и сейчас недвижимость полуострова несколько утратила свою инвестиционную привлекательность. Это логично, поскольку подобные вложения могут окупаться очень долго. Как минимум до тех пор, пока не будут построены и введены в эксплуатацию все инфраструктурные объекты, намеченные к реализации. А это перспектива не одного-двух лет, а 5–7 лет вперед. И инвесторы отдают себе в этом отчет. Кроме того, вложения в недвижимость Крыма имеют некоторую степень риска — все-таки в мире правовой статус полуострова остается непризнанным. Однако интерес к покупке недвижимости в Крыму стимулируется сокращением туристического зарубежного потока и повышением цен на зарубежную недвижимость, хотя и эти факторы могут измениться в любой момент.

Как отмечает Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, цены на жилые объекты в Крыму будут расти вместе с туристической популярностью. «Пока выбор есть, и при грамотном выборе объекте есть реальная возможность заработать на недвижимости. Цена недвижимости имеет сильную зависимость от инфраструктуры в регионе, которая начинает развиваться. Но главным фактором назову строительство Керченского моста, который должен соединить полуостров и материковую часть России».

Татьяна Мазаева, директор департамента продаж Резиденции «Дипломат», подтверждает, что цены на недвижимость Крыма, в частности и элитного рынка, могут продемонстрировать плавный рост и достигнуть стабильно высокого уровня после окончания строительства моста через Керченский пролив. «Керченский мост, по заявлению властей, должен быть введен в эксплуатацию к концу 2018 года, — говорит она. — Так, к концу 2018 года, мы прогнозируем рост цен на элитную недвижимость Крыма не менее чем на 10–15%, однако здесь все зависит от спроса на рынке и политической ситуации в стране. Поэтому сейчас, купив „готовый продукт“ первичного рынка жилья полуострова, покупатель не только получит наслаждение от отдыха в собственной „резиденции у моря“, но и сможет заработать к моменту готовности транспортных путей сообщения полуострова».

Эксперты считают, что сейчас один из лучших моментов для инвестирования в Крым. Строительство Керченского моста, реконструкция и строительства автомобильных и железнодорожных трасс, восстановление туристической отрасли полуострова, возведение новых, современных жилых и коммерческих объектов — все это создаст дополнительные возможности для экономического роста полуострова, и, как следствие, приведет к спросу среди потребителей и удорожанию стоимости жилья.

[simlink]Стоит ли покупать недвижимость в КрымуПокупать ли готовый бизнес в Крыму
[/simlink]