Инвестиции на перспективу: где растут цены на недвижимость

Прошедший год был не особенно удачным для инвесторов в зарубежную недвижимость. Общая экономическая нестабильность сказалась на росте цен на объекты недвижимого имущества. Какие страны признали лидерами, а какие аутсайдерами? И к какому раскладу эксперты предлагают готовиться в наступившем году?

Итоги 2014–2015 года

По данным ежегодного исследования компании Knight Frank, на июнь 2015 список лидеров в части прироста стоимости 1 кв. м жилья выглядит следующим образом. С 2014 по 2015 год Гонконг продемонстрировал рост цен на 21%, Турция — 18,5%, Эстония — 13%.

В первую четверку аутсайдеров по результатам исследования вошла Греция, продемонстрировавшая в силу экономических причин падение цен почти на 6%. Недалеко ушел Кипр, где падение составило 6,5%. Лидируют в списке аутсайдеров Украина и Дубай, где недвижимость подешевела в среднем на 12%.

Эксперты выделяют несколько стран, куда стоит инвестировать в 2016 году.

London is the capital of investments

Недвижимость Лондона — неизменно надежный способ сохранения и прироста капитала. В пользу инвестиций в британскую недвижимость говорят и темпы восстановления экономики и кредитного рынка после кризиса, и положительная динамика роста курса национальной валюты.

По результатам исследования 19 программ стран, подразумевающих получение вида на жительство в обмен на инвестиции, проведенного Международной консалтинговой компанией Henley & Partners, Великобритания получила высокое место в индексе в силу налоговых послаблений для инвестиционных мигрантов.

«Пока рынок как бы замер в нерешительности, инвестору нужно определиться: выжидать или воспользоваться временным охлаждением спроса и купить со скидкой прямо сейчас, — комментирует Александр Рукин, директор московского представительства английского брокера по недвижимости ASTONS (Лондон). — Цены росли многие годы по 7% в год, в некоторых случаях эта цифра достигала 15–20%. С учетом спроса мировой экономики и изменения ее структуры, пропорций и товарно-денежных потоков, именно стратегические инвестиции в базовые ценности окажутся в выигрыше в период текущего кризиса. Недвижимость Британии является той сферой, которая гарантирует сохранность и в перспективе увеличение вложенных средств. К примеру, отмена санкций с Ирана открыла доступ к £70 млрд, часть которых пойдет на инвестиции в лондонскую недвижимость, что непременно повлечет за собой поддержание стабильности рынка и дальнейшего роста цен».

Кроме того, отмечает Александр, страну отличает масса возможностей брать кредиты под недвижимость, рефинансировать ипотеку и иные долги под недвижимость. Бок о бок с функцией сбережения идет возможность получать пусть небольшую — менее 3–5% годовых — но стабильную ренту. Последнее верно при правильном выборе объекта инвестиций и сдаче его в аренду.

«Согласно прогнозу специалистов Savills, в ближайшие пять лет (до 2020 года) цены на недвижимость премиум-класса в центральном Лондоне вырастут на 21,5%. Наибольший рост придется на 2018—2020 гг., что делает 2016 год благоприятным временем для приобретения жилья. В других районах Лондона стоимость недвижимости премиум-класса также будет увеличиваться. Рост уровня цен за 2016—2020 гг. составит 18,2%», — отмечает Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости «Savills Россия».

Рынок Кипра адаптируется

Эксперты уверены, что рынок кипрской недвижимости не безнадежен: экономическая ситуация нормализуется, а перспективы вхождения в Шенгенскую зону с возможностью обеспечения безвизового въезда во все страны соглашения — дополнительный бонус для владельцев местной недвижимости.

Екатерина Попова-Щелкан, начальник отдела аналитики по фондам недвижимости УК «ПРОМСВЯЗЬ», рекомендует в качестве инвестиционного инструмента для получения дохода премиальный сегмент рынка Кипра, поскольку качественные объекты с хорошей локацией неизменно остаются востребованными покупателями.

Кроме того, по словам эксперта, в прошлом году на фоне заметного оживления спроса и роста количества сделок, строительная деятельность увеличивалась, наращивая объем предложения. Сложившаяся на сегодняшний день на Кипре ситуация в строительной индустрии характеризуется плавным, но уверенным развитием.

«Инвестирование в проекты на ранней стадии строительства можно назвать рисковым, что связано с трудностями привлечения заемного финансирования для застройщиков и вероятностью незавершения строительства. Потенциал возможной доходности — до 11% годовых в евро. Это при условии получения хороших скидок от застройщиков и продажи недвижимости по окончании строительства», — комментирует Екатерина.

Среди факторов, способных оказать благоприятное влияние на развитие рынка недвижимости Кипра в долгосрочной перспективе, эксперт отмечает действующую программу получения гражданства и постоянного вида на жительство, перспективы развития игорной зоны, благоприятные налоговые условия.

Рынки с отложенной перспективой

По данным исследования, проведенного в конце 2015 года международным агентством недвижимости Savills, российские покупатели начали интересоваться инвестиционной недвижимостью в Испании, Италии, Париже, французских Альпах (особенно малоизвестных курортах, например, Сен-Жервэ) и Французской Ривьере.

Привлекательность Парижа с точки зрения инвестиций обусловлена тем, что в отличие от Лондона и Нью-Йорка, где недвижимость с 2012 года резко подорожала, цены в столице моды и романтики практически не изменились.

«С начала 2015 года сближение ценовых ожиданий продавцов и покупателей обеспечило увеличение объема продаж. Ожидается, что данная тенденция сохранится, в том числе благодаря интересу со стороны иностранных покупателей, которые продолжают пользоваться благоприятными условиями приобретения объектов, среди которых курс евро и возникший не столь давно ценовой разрыв между Парижем и другими мировыми городами», — отмечает Юлия Овчинникова.

Исследование Savills показало, что в ближайшие пять лет рост цен в Испании ожидается в Мадриде, Марбелье и на Балеарских островах.

Невзирая на то, что рынок жилой недвижимости Италии несколько ослаблен, здесь также в пятилетней перспективе ожидается рост цен, уверена Юлия. «Несмотря на сложную ситуацию на внутренних рынках, покупатели из США и Великобритании, привлеченные низким курсом евро, весьма активно покупают „вторые дома“ в Тоскане, Умбрии, а также на итальянских озерах. Итальянские рынки „второго жилья“ премиум-класса — одни из самых востребованных в мире. Красивейшая природа и богатейшее архитектурное и историческое наследие этой страны будет поддерживать популярность итальянской недвижимости во всем мире в долгосрочной перспективе».

В ближайшей перспективе будет увеличиваться и стоимость жилой недвижимости США. В первую очередь, это Сан-Франциско, а также Нью-Йорк, Майами и Лос-Анджелес.

Не Западом единым

Эксперты отмечают, что россияне активно ищут замену альтернативу популярным Турции и Египту, в том числе и с точки зрения покупки недвижимости в курортной зоне.

«Мне довелось недавно побывать в Сочи и пообщаться с риэлторами из южных регионов. Все они отмечают устойчивую тенденцию роста количества желающих купить недвижимость на юге России. Ощущается интерес к объектам недвижимости в Сочи, где строительство ведется в не очень хороших локациях, участки прилегают к зоне отчуждения железной дороги. Но на юге раскупается все. Причем такие сделки обусловлены продажей недвижимости, которая ранее была приобретена в Египте, Турции и Европе. Это отклик на геополитические явления последнего времени и затрудненные коммуникации с Турцией и Египтом. Но, по большому счету, это вопрос цены, и может оказаться так, что низкая стоимость продаваемых сегодня объектов, завтра привлечет новый покупательский интерес», — делится наблюдением начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Впрочем, перспективы таких инвестиций пока достаточно туманны.

Черногория берет выходом к морю

Среди привлекательных направлений для инвестиций в странах Средиземного моря и Адриатики эксперты выделяют Черногорию.

По словам менеджера по внешним связям Porto Montenegro Данило Калежича, в первую очередь, это касается прибрежной недвижимости с прямым выходом к морю или собственным яхтенным портом.

«Положение Черногории выгодно для владельцев яхт, особенно с приставкой „супер“, поскольку сейчас наблюдается дефицит швартовочных мест. Например, в итальянских портах введен налог на швартовку судов длиной свыше 10 м, которыми владеют итальянцы. Это привело к тому, что многим из них пришлось перегонять яхты в другие страны. В Черногории же НДС на туристические или связанные с морской деятельностью услуги составляет всего 7%, а также нет НДС на яхты, принадлежащие иностранцам, и аренду яхт. Налог на прирост капитала — всего 9%».

На сегодняшний день параметры оценки перспектив инвестирования — субъективный фактор, не привязанный только к уровню роста цен на квадратный метр жилья или доходности от сдачи его в аренду. Несмотря на кризис, зарубежная недвижимость остается «тихой гаванью», если не для заработка на ней, то для сохранения средств.