Выйти из сумрака: легализуется ли рынок аренды

Тем, кто по-прежнему не может решиться выйти из тени и сдавать жилье в аренду официально — судя по всему, самое время поторопиться с решением. Как трансформируются «арендные» законы, уровень штрафов и способы вычисления «подпольщиков» DailyMoneyExpert узнал у экспертов.

Вложи туда — не знаю куда

Согласно данным ВЦИОМ, 42% опрошенных признают вложение денег в недвижимость одним из наиболее надежных способов сохранения сбережений. Для 26% безопасным представляется хранение наличных денег. 18% готовы вкладываться в драгоценности, а 17% — открывать депозитные счета в банке. Люди по-прежнему считают, что вложения в недвижимость — лучший способ не только сохранения, но и приумножения средств, особенно в кризис.

Собственник жилья, получающий доход с аренды недвижимости, по закону обязан заключать свидетельствующий об этом письменный договор. Не требуют регистрации, хотя и не освобождаются от уплаты налогов договоры, заключенные на срок до года. Сдача жилья в аренду квалифицируется как один из вариантов предпринимательской деятельности. А значит и преследуется по закону в случае не исполнения обязательств перед государством.

Однако схема контроля за легальной арендой недвижимости отлажена слабо, что открывает дополнительные возможности сэкономить на налоговых выплатах.

Лишь по примерным расчетам более 90% арендных сделок являются незаконными. При этом налоговые поступления от собственников-арендодателей могут стать одним из дополнительных и весьма существенных источников пополнения казны. Потому законодательная база в отношении «серых» арендодателей может еще неоднократно претерпеть изменения.

Так, московские рейды в отношении нарушителей становятся уже нормой. В столице, к слову, по оценкам экспертов, в аренду сдается порядка 800 000 квартир, что составляет не менее 20% жилого фонда. При этом только 25 000 квартир, т. е. всего 4%, арендуют легально.

«В условиях стагнирующего рынка недвижимости, когда упали цены, в том числе и на аренду, у арендодателей все меньше желания делиться „честно заработанным“ с государством», — считает генеральный директор АН «Красная горка» Максим Логвинов.

Как уложиться в рамки закона?

Следуя легальной схеме, арендатор и собственник жилья не просто подписывают договор аренды жилого помещения, но и последний регистрирует его в органах местного самоуправления.

Как и все виды доходов физического лица, прибыль от сдачи имущества в аренду облагается подоходным налогом в 13% и отражается в ежегодной налоговой декларации плательщика. Можно зарегистрироваться в качестве ИП, после чего уровень налогов снизится до 6%, но усложнится схема налоговых отчислений. Так, ежегодно индивидуальные предприниматели дополнительно отчисляют порядка 23000 руб. страховых взносов в фонды пенсионного и обязательного медицинского страхования.

Третий вариант легализации аренды имущества — приобретение патента на сдачу жилья в наем. В Москве его стоимость оценивается от 1750 до 50000 руб. в месяц, в зависимости от района расположения и метража квартиры. Приобретение патента также подразумевает отчисления, составляющие 50% от годовой суммы страховых взносов, обязательных для ИП — почти 12 000 руб. дополнительно к стоимости патента.

Сооснователь Maroom LLC Алексей Кузин поясняет: «Для добропорядочных собственников есть несколько вариантов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду, выбор зависит от размера месячной платы. При сумме свыше 25 тыс. руб. есть смысл стать ИП, при сумме свыше 80 тыс. руб. можно обзавестись патентом. Если же сумма дохода менее 25 тыс. руб., то выгоднее платить 13% подоходного налога как физлицо. В каждом из перечисленных вариантов свои трудности: ведение ИП, подача декларации, уплата налогов».

Сообщить о сдаче помещения в аренду необходимо в налоговую инспекцию по месту проживания и районную администрацию, к чьей территории относится квартира.

Договор аренды меньше налогооблагаемого срока в 12 месяцев не освобождает от налогов, хотя позволяет не проходить процедуру регистрации документа. По факту, и в этом случае выбор платить или не платить налоги и за какой срок — только за вами. Единственное, если будут расхождения с данными, полученными налоговым инспектором, заплатить все же придется. Но для этого инспектору понадобятся документы, подтверждающие получение вами платы за аренду, процедура получения которых весьма туманна.

Слишком сложно

В целом, ситуация с неизменно разрастающейся «серой зоной» рынка аренды понятна и даже объяснима. Многим арендодателям сопутствующая процессу легализации бюрократия просто не под силу. В первую очередь, речь о пожилых жителях столицы, кто нередко сдает малогабаритное жилье на окраине города. Кроме того, оформление статуса ИП — процедура хлопотная и затратная. Помимо отчислений в государственные фонды требуется регулярная отчетность налоговым инспекторам — несколько раз в год. Что и говорить, если до ежегодной декларации не у всех своевременно доходят руки.

«Как можно изменить ситуацию? Повышение финансовой грамотности собственника. Люди должны понимать, каким образом они могут использовать факт уплаты налогов: компенсации, субсидии, вычеты. Страхование жилых помещений поможет более цивилизованным образом решать споры. Должно быть нормальное наполнение агентской услуги, проверки собственника и нанимателя, всесторонне правильно подготовленные договоры, сопровождение в будущем. Наниматель в такой ситуации защищен от внезапного расторжения отношений», — продолжает Алексей Кузин.

Начальник юридического управления ЗАО «Газпром инвест Юг» Анастасия Дронова придерживается схожей точки зрения: «На мой взгляд, арендный бизнес скорее бы начал выходить из тени при упрощении системы декларирования таких доходов физическими лицами, так как именно из этих представителей состоит сегмент подпольщиков».

По всей строгости закона

На данный момент на рассмотрении в Госдуме находится законопроект, предусматривающий повышение НДФЛ до 16% с начала 2016 года. В нем же рассматривается возможность не облагать налогом доход, составляющий менее 1 МРОТ. Таким образом, повышение выплат при условии принятия закона коснется лишь тех, чей доход в сумме составляет от 30000 руб. в месяц и выше.

Чем же грозит уклонение от уплаты, квалифицируемое как нарушение закона?

По словам специалиста по налогообложению, адвоката адвокатского бюро «Система защиты» Ольги Мозго, в случае не предоставления налоговой декларации по НДФЛ за предыдущий год до 30 апреля текущего, налоговый орган вправе начислить к уплате не только налог на доходы с физических лиц, но и пени за неуплату налога в установленный срок (до 15 июля), а также привлечь к ответственности за совершение налогового правонарушения в виде штрафа в размере 20% от суммы неуплаченного налога. «Кроме того, умышленное невыполнение конституционной обязанности каждого платить законно установленные налоги и сборы, повлекшее неуплату налога в размере, превышающем 600 000 руб., является уклонением от уплаты налога, за которое предусмотрена уголовная ответственность (статья 198 УК РФ)».

Наказание по ст. 198 УК РФ предусмотрено, что называется, по всей строгости закона. «Наказывается штрафом в размере от 100 до 300 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от года до 2 лет, либо принудительными работами на срок до года, либо арестом на срок до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до года», — продолжает Анастасия Дронова.

Кроме того, согласно законодательству, в некоторых случаях может быть применима и ч.1 ст. 14.1 КоАП РФ, предусматривающая выплату административного штрафа в размере от 500 до 2000 руб. за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

По мнению Алексея Кузина, для тех, кто не готов к ежегодному заполнению налоговой декларации, самым верным вариантом является передача управления квартирой профессионалам. «Многие агентства и управляющие компании декларируют наличие услуги доверительного управления. При выборе такой компании обратите внимание не только на стоимость услуг, но и на их состав».

Несмотря на необходимость собственников снижать арендные ставки в условиях кризиса, а значит и без того «упускать прибыль», после внимательного изучения мер ответственности за неуплату налогов, так и хочется повторить набившее оскомину «Заплати налоги и спи спокойно».