Как банки помогут долевому строительству

Этим летом власти РФ решили изменить сложившуюся схему долевого строительства, регулируемую 214-ФЗ. Первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов сначала заговорил о полном отказе от возможности покупки квартир в недостроенных домах, но потом отметил, что поднимать этот вопрос можно в условиях растущего рынка, а сегодня следует ограничиться дополнительным контролем со стороны банков.

Серые доли

Практика покупки квартир в новостройках на начальном этапе строительства сложилась в России еще в 1990-х. В те времена большинство застройщиков привлекали средства граждан фактически под честное слово. Однако покупатели заключали эти кабальные договоры, ведь стоимость квартир на котловане была существенно ниже, чем в готовых домах, да и рынок был на подъеме: цены на жилье росли каждый месяц.

Таким образом, повсеместно заключались договоры предварительной купли-продажи, бронирования, соинвестирования, покупки векселя и прочие «серые» схемы, которые никак не защищали покупателя в случае долгостроя. Неудивительно, что в стране появились обманутые дольщики, требующие у местных администраций защитить свои интересы, поскольку в суде у них не было никаких шансов.

Власти начали наводить порядок в долевом строительства в начале 2000-х. В 2005 году в силу вступил 214-ФЗ, регулирующий отношения между дольщиком и застройщиком и включающий штрафные санкции из-за срыва сроков ввода объекта в эксплуатацию. Впрочем, застройщики быстро нашли лазейку и начали привлекать средства по договорам соинвестирования.

Только в 2010 году вышла дополненная редакция закона, где четко прописали порядок привлечения средств дольщиков, обязывающий застройщиков заключать договора долевого участия. Нет дольщика — нет проблемы

Сегодня власти РФ относятся в долевому строительству как к вынужденному злу. Например, Шувалов считает, что в идеале его быть не должно. Тогда автоматически будет раз и навсегда решен вопрос с обманутыми дольщиками. Если нет покупок квартир в недостроенных домах, значит нет и жертв долгостроя. Однако покупка жилья на начальном этапе строительства объекта является для многих граждан единственным способом решить жилищные проблемы. Власти осознают, что полный запрет на долевое строительство в нынешней ситуации приведет к катастрофическому снижению числа новых строек, росту стоимости квадратных метров и недоступности жилья для обычных граждан.

«Полная отмена долевого строительства грозит рынку уходом застройщиков, снижением объема предложения и потерей сегментом своей инвестиционной привлекательности. Проектное финансирование дорого, а строить на собственные средства смогут немногие», — уверена первый заместитель генерального директора «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

«Реализация только готового жилья лишит покупателей инвестиционно-выгодных цен. Для привлечения покупателей на ранних этапах строительства застройщики предлагают квартиры по привлекательной стоимости. Согласно нашим данным, за период строительства дома цена в среднем вырастает на 35%», — пояснила Сосорева.

Стоит отметить, что это весьма скромный расчет. Например, в ЖК «Новое Домодедово» однокомнатные квартиры на старте проекта реализовывались по 1,75 млн руб., а продавались частными инвесторами на этапе ввода первых домов в эксплуатацию (полный цикл 2,5 года) уже по 3 млн руб., то есть доход частных инвесторов (без учета налогов) составил примерно 28,5% годовых. В ЖК «Татьянин Парк» цены на квадратный метр в первых двух корпусах выросли за три года с 65 тыс. руб. до 130 тыс. руб., а доходность инвесторов составила более 30% годовых.

Банк гарантирует

В настоящее время власти РФ решили ввести в тандем дольщик-застройщик третье действующее лицо: банк, который по задумке чиновников должен следить за целевым использованием средств граждан. Сейчас, заключая договор долевого участия, покупатель переводит средства на счет застройщика, а тот расходует эти деньги по своему усмотрению. После поправок средства станут аккумулироваться на специальных целевых счетах, а финансовое учреждение станет следить, чтобы деньги дольщиком расходовались именно на строительство их дома, а не на другие проекты застройщика.

Сами застройщики положительно относятся к введению дополнительной банковской гарантии, но вот реальный механизм взаимоотношения с банками пока вызывает вопросы.

«Появление банка как дополнительного гаранта достройки объекта станет дополнительным плюсом для частного инвестора, но пока еще не определено, смогут ли застройщики продавать квартиры, начиная с первых этапов стройки, в том числе и на „котловане“» — , подчеркнул коммерческий директор ФСК Лидер Григорий Алтухов.

Специалист пояснил, что если по новым правилам продавать застройщики смогут лишь полностью готовые жилые комплексы, то интерес к ним частных инвесторов заметно снизится — готовые новостройки будут реализовываться по итоговым ценам, куда уже заложены все возможные повышения за счет строительной готовности. Вероятнее всего, часть инвесторов, оставшаяся на рынке недвижимости, начнет приобретать квартиры для дальнейшей сдачи в аренду.

«Контролирующая функция банков в строительной отрасли присутствует и сегодня. Как может быть усилена позиция банков — сложный вопрос, ведь всем известно, что в банковском секторе отзывались лицензии, и предугадать такой вариант развития событий, в том числе инвесторам, невозможно», — считает генеральный директор ГК «МИЦ» Павел Поселенов.

«Не исключено, что будут использоваться „обходные“ схемы для тех, кто готов действовать на свой страх и риск», — добавила Сосорева. «Дорабатывать 214-ФЗ можно, но осторожно, с пониманием экономической конъюнктуры и глубокого анализа работы застройщиков и специфики привлечения банковского кредитования», — резюмирует Поселенов.

Пока власти РФ не могут полностью отказаться от долевого строительства из-за ряда объективных причин. Необходимо сохранить существующие объемы ввода жилья и ценовую доступность. В настоящее время вся система реализации проектов основана на привлечении средств дольщиков еще на начальных этапах строительства. Однако власти, стараясь ликвидировать саму возможность появления обманутых дольщиков, будут продолжать «закручивать гайки», вводя новых регуляторов в данную сферу. Как именно банки станут взаимодействовать с застройщиками можно будет увидеть уже в 2016 году.