Валютный занавес: как кризис повлиял на инвестиции в зарубежную недвижимость

Последние несколько лет многие граждане России охотно вкладывали средства в приобретение зарубежной жилой недвижимости, скупая апартаменты у моря, виллы в экзотических странах и квартиры в европейских городах. Однако санкции против РФ и ослабление рубля внесли значимые коррективы в настроения россиян. Участники рынка рассказали DailyMoneyExpert о последних трендах на зарубежных рынках недвижимости.

Новоявленные аутсайдеры

Самыми непопулярными странами среди россиян по иронии судьбы сегодня стали именно те государства, которые еще несколько лет назад возглавляли списки предпочтений, отмечают эксперты.

«Прежде всего, это курортные направления, такие как Болгария, Латвия, Черногория, Италия, Испания, Португалия, Греция, Кипр, Египет и Турция. Причин их непопулярности среди российских покупателей недвижимости немало. Снижение спроса отразилось на инвестиционной привлекательности курортной недвижимости, а доходность, едва доходящая до 4% годовых, не способна вызвать интерес у инвесторов, которые сейчас предпочитают вкладывать капитал в устойчивые рынки недвижимости с расчетом его сохранения», — считает управляющий инвестициями в недвижимость и основатель консалтинговой компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

Он пояснил, что нестабильная ситуация в российской экономике и колебания курса рубля заставили многих россиян отказаться от покупки так называемых «вторых дач» — домов на побережьях Европы. В итоге спрос со стороны граждан РФ на курортные объекты Болгарии, Черногории, Латвии, Италии, Испании, Португалии, Греции, Кипра, Египта и Турции сократился.

Стоит отметить, что и цены на многие объекты в этих странах серьезно пошатнулись еще с начала кризиса 2008 года. Например, элитная недвижимость в Греции, по данным местных риелтеров, с 2009 года подешевела на 50%, а дома среднего класса — на 30%.

Оставшиеся фавориты

На фоне упадка некогда популярных направлений консультанты отмечают рост спроса на ликвидные активы в Великобритании, Франции, Германии, Австрии и Швейцарии из-за возможности увеличения прибыли и сохранения своего капитала от неожиданных потерь. Доходность местных жилых объектов достигает в среднем 5% годовых.

«Впрочем, вместо того, чтобы приобретать курортное жилье, россияне переключили внимание на коммерческие объекты, являющиеся сегодня приоритетными для инвестиций. Коммерческая недвижимость приносит доходность от 7 до 12% годовых и позволяет инвестору использовать схему пассивного управления, доверяя обслуживание объекта крупной специализированной управляющей компании», -указал Индриксонс.

Управляющая компания берет на себя вопросы по поиску арендаторов, ремонту и содержанию объекта, избавляя инвестора от необходимости присутствовать в стране приобретаемого актива.

«В целом спрос со стороны россиян понизился. Жилую недвижимость в курортных странах для проведения отпусков спрашивают меньше. Однако вырос спрос на коммерческую недвижимость для получения дохода и сохранения капитала в Германии и Чехии», — подтверждают специалисты международного брокера недвижимости Tranio.

Цены и спрос

Согласно исследованию Tranio, наиболее востребованный тип жилой недвижимости у российских покупателей — квартиры, на их долю приходится 59% заявок, доля домов составляет 27%. Апартаменты в зарубежных странах запрашивают примерно вдвое чаще, чем особняки и коттеджи, отмечают брокеры.

Средний бюджет заявок в Tranio составляет около 130 тыс. евро, между тем минимальная сумма, требующаяся для покупки квартиры в Европе, — около 60 тыс. евро.

«В жилом секторе наибольшим спросом пользуются стандартные «однушки» и «двушки» — их проще как сдать в аренду, так и продать», — согласен с коллегами Индриксонс.

Он подчеркнул, что выбирать жилые объекты необходимо исключительно в крупных городах, где спрос среди арендаторов выше за счет большего числа туристов и деловых людей, приезжающих в командировки. Также стоит избегать нестандартных объектов, так как сдать их в аренду на практике оказывается сложнее.

В настоящее время, по данным Индриксонса, минимальный порог входа для покупки жилья в Болгарии – 20 тыс. евро, в Латвии – 45 тыс. евро, в Черногории – 42 тыс. евро, в Италии — 90 тыс. евро, в Испании — 69 тыс. евро, в Португалии, Греции и на Кипре — 53 тыс. евро, в Египте – 21 тыс. евро, в Турции — 22 тыс. евро, в Великобритании — 188 тыс. евро, во Франции — 140 тыс. евро, в Германии — 90 тыс. евро, в Австрии — 110 тыс. евро и в Швейцарии — 190 тыс. евро.

Сопутствующие расходы

Потенциальным инвесторам следует также помнить об особенностях законодательства в других странах, где оно может серьезно отличаться от российских реалий. Например, дополнительные расходы на заключение сделки составят 10–15% от стоимости недвижимости, отмечают брокеры Tranio. В эту сумму войдут налог на покупку, комиссия риелтора, оплата нотариальных услуг и пошлина за регистрацию недвижимости.

«Покупателю зарубежной недвижимости придется заплатить налог не только при покупке недвижимости, но и налог на прирост капитала (минимум 15% от прибыли) в случае продажи, а также налог на сдачу объекта в аренду (минимум 20% от полученных средств), если россиянин планирует приобретать зарубежное жилье с последующей сдачей в аренду», — указал Индриксонс.

Кроме того, следует учитывать расходы на ремонт и содержание недвижимости, в том числе коммунальные услуги, стоимость которых зависит от конкретной страны. Кстати, при покупке жилья на первой береговой линии в курортном секторе ремонт потребуется обязательно и обойдется недешево, поскольку износ здания, находящегося в прибрежной зоне, слишком велик.

«В список дополнительных расходов попадают также «особые предпочтения» покупателей, например, собственный бассейн, обслуживание которого может стоить владельцу как минимум 3,5-4 тыс. евро в год», — отметил Индриксонс.

По его словам, важно четко осознавать, что при проживании на территории страны более 182 дней в году россиянин становится ее налоговым резидентом, а значит будет вынужден покрывать все ежегодные налоги, в том числе и подоходный налог, который в Европе гораздо выше, нежели в России.

Между тем, эксперты указывают, что на рынке зарубежной недвижимости не существует деления по национальному признаку, поэтому при покупке зарубежных объектов имеет значение лишь статус, то есть является ли потенциальный покупатель резидентом или нерезидентом страны, где приобретается жилье. Таким образом, ни о каких специальных скидках или наценках для российских граждан речи не идет.

В итоге можно заключить, что многие курортные страны, пользовавшиеся большой популярностью у наших сограждан, оказались в аутсайдерах, а цены на их объекты за последние годы серьезно просели. Спрос, несмотря на санкции, кризис и обесценивание рубля, сохранился в ведущих западных странах с сильной экономикой. Однако специалисты полагают, что сегодня инвестировать средства интереснее в коммерческую, а не жилую недвижимость.