Покупать ли готовый бизнес в Крыму

По оценкам Re:Sale Expert, в Крыму, на местном рынке, сейчас присутствует 30–50 объектов готового бизнеса в месяц. На каждый готовый к продаже бизнес имеется в среднем по три покупателя. Когда завершится текущая активность на полуострове и как быстро окупится бизнес в Крыму, рассказал Павел Горбов, исполнительный директор Re:Sale Expert.

Оператор для Крыма

До сих пор рынок купли-продажи готового бизнеса в Крыму развивался хаотично. На протяжении всей новейшей истории рыночных отношений на полуострове положение предпринимателя нельзя было назвать стабильным. Бизнес, процветавший в период правления одного президента, приходил в упадок с назначением следующего. Каждой смене власти на Украине сопутствовали изменения на местном рынке, выраженные как формально, в правовом поле, так и неформально, реализуемые силовыми и административными методами. Смена владельцев бизнеса происходила регулярно, что не способствовало установлению ясных и долгосрочных правил игры. В этих условиях крымские бизнесмены не могли чувствовать себя полноценными хозяевами своего дела, привыкли быть восприимчивыми к политической конъюнктуре и быстро на нее реагировать.

Многие воспринимают этот момент как удачный, чтобы зайти на рынок.

Сегодня правовая и административная системы Крыма переживают очередные и, как полагаем мы в Re:Sale Expert, окончательные трансформации. Адаптировавшись к законодательству РФ, предприниматели смогут ощутить все преимущества и недостатки «стабильности» по-российски. Многие воспринимают этот момент как удачный, чтобы зайти на рынок, в то время как у других нет иного выбора, кроме как встать на продажу.

Смена юрисдикции полуострова спровоцировала всплеск активности по купле-продаже готового бизнеса.

Много неликвида

Основным продавцом бизнеса в Крыму являются украинские граждане, на них приходится порядка 70% предложений. На каждый готовый к продаже бизнес имеется в среднем по три покупателя. Покупатели в основном россияне, из них преобладают москвичи (50%) и жители Санкт-Петербурга (25%). Остальное приходится на самих крымчан и жителей Южного федерального округа.

По нашим данным, сейчас на рынке присутствуют 30–50 предприятий на продажу в месяц. Их размер до 10 млн. руб., в среднем — 5 млн. рублей. Это только те объекты, которые правильно оформлены по российским законам, а доля таковых в общем количестве малых предприятий в Крыму, выставленных на продажу, составляет всего 15–18%.

82–85% объектов неликвидны, потому что оформлены без заключения нотариально заверенного договора купли-продажи, признаваемого и в России, и на Украине.

Остальные 82–85% объектов неликвидны, потому что оформлены без заключения нотариально заверенного договора купли-продажи, признаваемого и в России, и на Украине, — только на основании простого рукописного соглашения. Для потенциального покупателя отсутствие нотариально заверенного договора — большой риск, потому что продавец может в любой момент в украинском суде оспорить правомочность продажи.

В среднем по России показатели отсева ниже — 62%, по данным Re:Sale Expert.

Недвижимость в лидерах

Если смотреть по направлениям, в процентном соотношении пропорция следующая: 30% — сфера услуг, 26% — гостиничный бизнес, 18% — торговля.

Структура объектов готового бизнеса на продажу по отраслям, Крым, %

Источник: Re:Sale Expert

Стоимость коммерческой недвижимости начинается от 10 млн и достигает планки в 50 млн руб. и более. Средняя цена — 15–20 млн. руб. Окупаемость такого бизнеса — 5–7 лет.

Гостиничный комплекс следует разделить на два направления: мини-гостиницы, стоимость которых начинается от 3 млн руб. (в среднем 4 млн), а окупаемость составляет 1–2 года, и гостиницы в классическом понимании, их цена от 10 до 20 млн руб. (в среднем 15 млн), а окупаемость — 1–3 года.

Предприятия общепита, на долю которых приходится около 10%, продаются по цене от 2 до 7 млн руб., хотя есть предложения, превышающие 10 млн. В среднем это 4 млн руб. Окупаемость бизнесов подобного типа — 1–2 года.

Все, что относится к сектору услуг, не превышает 3 млн руб., окупаемость порядка 1, 5 года.

Основые характеристики сделок в Крыму таковы:

— Период экспозиции бизнеса: 1–3 месяца (в среднем).

— Дисконт по сравнению с другими равноценными туристическими регионами (Краснодар, Сочи, Анапа, Пятигорск) — 25–30%.

— Основная форма оплаты — наличный расчет.

— Период закрытия сделки: 12–25 дней.

Мы видим, как деньги идут в Крым. Несмотря на санкции, кризис и прочие сложности, мы наблюдаем, как российские инвестиции направляются в регион. Бизнес делает то, что и должен делать: идет туда, где выгодно.

В целом, ситуация повышенной активности длится уже 1–1,5 года, после этого неизбежно наступит стабилизация. Текущий всплеск естественным образом закончится, и рынок войдет в равновесное состояние.