Кто поможет дольщику при банкротстве застройщика

Арбитражный управляющий — это центральная фигура любого банкротного дела, в том числе и дела о банкротстве застройщика. Дольщики, попадая в стрессовую ситуацию, зачастую не осознают, зачем арбитражный управляющий введен в процедуру и какую практическую значимость для дела несут его действия. Зачем нужны арбитражные управляющие и как они могут помочь дольщикам, рассказал в своей колонке наш эксперт, генеральный директор юридической компании «Деловой дом», к.ю.н., Алексей Кузнецов.

Разрешитель споров

Присутствие в деле о банкротстве застройщика арбитражного управляющего — не прихоть законодателя, а обусловленная природой спора потребность. И для кредиторов, и для должника банкротство — нетипичная ситуация, поэтому необходимость связующего звена между ними, владеющего специальными знаниями в области банкротства, не вызывает сомнений.

Арбитражный управляющий — это лицо, которое курирует дело о банкротстве (в том числе и застройщика) на каждом этапе процедуры. Им может быть только гражданин РФ, являющийся членом саморегулируемой организации арбитражных управляющих. Каждая стадия процедуры банкротства имеет специфику, что требует квалифицированной подготовки и узконаправленных знаний в конкретной области права, поэтому общий термин «арбитражный управляющий» заменяется на иной в зависимости от стадии, которую ведет конкретный специалист.

Так, арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом для проведения наблюдения, именуется временным управляющим; арбитражный управляющий, утвержденный арбитражным судом для проведения конкурсного производства — конкурсным управляющим.

Законом установлены жесткие требования к квалификации арбитражных управляющих, к их компетентности, добросовестности и независимости.

Законом установлены жесткие требования к квалификации арбитражных управляющих, к их компетентности, добросовестности и независимости. Однако дольщиков, в первую очередь, должны интересовать права и обязанности арбитражного управляющего, ведь от их исполнения напрямую зависит возможность удовлетворения имеющихся к застройщику требований.

Помощник дольщиков

В рамках дела о банкротстве застройщика арбитражный управляющий осуществляет следующие действия:

1. Сообщает участникам строительства о начале нового этапа процедуры банкротства — наблюдения или конкурсного производства. Обязанность по уведомлению должна быть исполнена в 5-дневный срок с даты утверждения на должность. Уведомление, направляемое участникам строительства, должно также содержать информацию о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности расторжения договора с застройщиком. Участники строительства могут не следить за публикациями в официальных изданиях и вынесением судом определений о введении наблюдения или конкурсного производства, а просто уповать на добросовестность назначенного арбитражного управляющего. Причем неполучение такого уведомления будет веским основанием в пользу дольщика при рассмотрении в суде вопроса о пропуске двухмесячного срока, отведенного для включения требований в реестр. Судебная практика складывается так, что суды идут навстречу участникам строительства, включая их требования включения в реестр требований кредиторов даже после истечения двухмесячного срока, если гражданин не получал уведомления от арбитражного управляющего. Однако мы не рекомендуем возлагать надежды на третьих лиц и дополнительно самостоятельно отслеживать состояние застройщика, движение банкротного дела, быть в курсе текущей стадии банкротства.

2. Дает письменное согласие должнику на совершение ряда действий. К ним относится: заключение договоров о передаче жилых помещений, соглашений об их изменении или расторжении, на совершение иных сделок с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками. Данная обязанность по контролю за действиями должника-застройщика возложена на арбитражного управляющего в связи с тем, что ему необходимо принять все возможные меры по защите имеющегося у застройщика имущества, поскольку именно за счет его реализации впоследствии будут удовлетворяться требования кредиторов. Сделки, совершенные должником без согласия арбитражного управляющего, можно признать недействительными в судебном порядке.

3. Организует привлечение оценщика. Предъявляя денежные требования к застройщику, участники строительства вправе взыскать убытки, причиненные нарушением обязательств застройщика. Убытки взыскиваются в виде реального ущерба, т.е. разницы между стоимостью жилого помещения и суммой внесенных денежных средств. Для этого необходимо провести оценку жилого помещения и имущества, переданного дольщиком должнику. Она проводится независимым оценщиком, обязанность привлечения которого возложена на арбитражного управляющего. Итоговым отчетом об оценке также распоряжается арбитражный управляющий — он должен направить его участнику строительства и в суд.

4. Ведет реестр кредиторов, т. е. вносит в него требования, признанные судом обоснованными, а также исключает погашенные требования.

5. Открывает специальный банковский счет для финансирования объекта незавершенного строительства. Эта обязанность возлагается на арбитражного управляющего в случае прекращения полномочий руководителя застройщика. Дальнейшие операции по счету возможны лишь в целях достраивания объекта. Удовлетворение требований кредиторов, выплата вознаграждения арбитражному управляющему за счет данных средств не допускается. В противном случае сделки признаются недействительными в судебном порядке. Кроме того, арбитражный управляющий должен одобрить сделку, т. е. дать письменное согласие на ее совершение либо непосредственно распорядиться о совершении той или иной операции.

6. Проводит собрания участников строительства. Это происходит либо по его собственной инициативе, либо по инициативе кредиторов.

В рамках проведения собрания участников строительства на арбитражного управляющего возлагаются следующие обязанности:

— при наличии соответствующей возможности арбитражный управляющий ставит перед собранием вопрос об обращении в суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства. Для этого участники строительства жилищно-строительный кооператив (или иной специализированный потребительский кооператив). Данный вопрос необходимо рассмотреть в следующий временной промежуток: не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев с даты утверждения арбитражного управляющего.

— информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией. Это происходит либо на словах и под роспись, либо посредством направления заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.

— готовит заключение о наличии или отсутствии возможности погасить требования участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства созданному потребительскому кооперативу.

— при принятии судом решения о передаче объекта незавершенного строительства дольщикам арбитражный управляющий обеспечивает государственную регистрацию перехода прав застройщика к созданному потребительскому кооперативу.

— при наличии соответствующей возможности арбитражный управляющий ставит перед собранием вопрос об обращении в суд с ходатайством о передаче участникам строительства жилых помещений в собственность. Временные рамки те же: не ранее чем через 2 месяца и не позднее чем через 6 месяцев с даты утверждения.

— наличие или отсутствие возможности такой передачи также определяется из заключения арбитражного управляющего, которое должно быть им подготовлено к соответствующему собранию участников строительства.

— если по приведенным выше вопросам собрание участников строительства не приняло решения о подготовке ходатайства, арбитражный управляющий должен уведомить об этом суд. Участникам строительства он обязан разослать следующие уведомления: о возможности предъявления в суд денежного требования в течение 1 месяца с даты получения уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора и последствиях непредъявления указанных требований в срок.

7. Арбитражный управляющий также обеспечивает передачу имущества и обязательств застройщика новому застройщику, изъявившему такое желание. Он предоставляет необходимые документы «новому» застройщику для ознакомления, обращается в суд с ходатайством о передаче имущества и обязательств «новому» застройщику.

Без хаоса и произвола

Кроме основных обязанностей арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика есть еще и дополнительные:

— проводит анализ финансового состояния должника и результатов его финансовой, хозяйственной и инвестиционной деятельности;

— предоставляет в предусмотренных законом случаях реестр требований кредиторов лицам, требующим проведения общего собрания кредиторов;

— выявив признаки административных правонарушений и (или) преступлений, сообщает о них в уполномоченные органы;

— предоставляет собранию кредиторов информацию о сделках и действиях, которые влекут или могут повлечь за собой гражданскую ответственность третьих лиц;

— осуществляет расходы, связанные с исполнением возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве, но при этом соблюдая принципы разумности и обоснованности;

— занимается выявлением признаков преднамеренного и фиктивного банкротства.

Добросовестно выполняющий свои функции арбитражный управляющий несомненно упрощает процедуру банкротства для дольщика.

Добросовестно выполняющий свои функции арбитражный управляющий несомненно упрощает процедуру банкротства для дольщика. Своевременное исполнение им обязанностей по уведомлению участников строительства о начале и ходе процедуры банкротства помогает дольщику лучше сориентироваться в сроках, отведенных для предъявления требований к застройщику. Проведение общего собрания кредиторов и собрания дольщиков, постановка и разрешение вопросов о погашении требований участников строительства путем передачи жилых помещений либо объекта незавершенного строительства невозможно без участия квалифицированного специалиста. В противном случае процедура превратится в хаос и затянется на долгие годы, а требования участников строительства будут удовлетворены с наименьшей вероятностью.