USD - 59.25   0.4    EUR - 69.65   0.35

Строительная отрасль в поисках выхода

 •  Понедельник, 04.04.2016, 13:23

Рынка недвижимости кто его обслуживает


Строительный и девелоперский рынок России вступили в эпоху серьезных перемен. Кризис «очистит» рынок от тех, кто к переменам не готов. По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы обанкротятся еще 15%-20% застройщиков, которые не перешли к преобразованиям. Как отрасль оказалась в такой ситуации и есть ли выход, рассказала в своей колонке наш эксперт Татьяна Сапрыкина, заместитель генерального директора по экономике и финансам ООО «ХОРС».


Рынка недвижимости кто его обслуживает

К истокам проблемы

Резкий рост инвестиционно-строительного рынка в последние 20 лет в России связан с низкой степенью освоения данного сектора экономики, условиями доступного финансирования, резко возросшим спросом на недвижимость различных направлений.

Многие кинулись вкладывать в заветные метры: торговые центры, логистику, жилье и другие объекты. Даже рядовые граждане покупали квартиры с целью инвестиций. Такую роскошь в советское время позволяли себе единицы. Учитывая турбулентности в российской экономике для привлечения инвесторов, доходность проектов в России превышала в 3–4 раза американские или европейские показатели. В Лондоне, Франкфурте, Париже доходность коммерческой недвижимости — 4–5% годовых. У нас же все хотели видеть не меньше 15–20%. Вспомним, что происходило на рынке недвижимости России в 2000-х годах.

В Лондоне, Франкфурте, Париже доходность коммерческой недвижимости — 4–5% годовых. У нас же все хотели видеть не меньше 15–20%.

С 2001-го по 2005 год правительство накачивало экономику деньгами, удерживая низкие ставки. В результате более доступной для рядовых граждан становилась ипотека, из-за этого рос спрос на недвижимость, а с ним предложение и цены. Банкиры состязались в выдаче кредитов менее надежным заемщикам под меньшие ставки. Граждане с низкими доходами вселялись в квартиры, дома, которые были им не по карману. На рынке недвижимости надувался «финансовый пузырь».

В 2008 году строительный рынок пережил кризис, который оказался непродолжительным, и гонка квадратных метров возобновилась. Кризис, возобновившийся в 2014 году, остановил рост цен на жилье, спрос стал стремительно сокращаться. В 2015 году граждане стали отказываться выплачивать ипотечные кредиты из-за резког ростом курса доллара. Рынок вторичной недвижимости пополнился предложениями. Граждане вынуждены выставлять недвижимость на продажу, так как не могут обслуживать банковские кредиты.

Как в Америке

Интересно, что те же стадии переживал и рынок США, но на 7–8 лет раньше. В 2007 году на рынке недвижимости США происходила подобная ситуация. В некоторых регионах Америки цены на недвижимость упали на 20–30%. К 2008 году разорилось несколько крупнейших банков и ипотечных агентств США, а также более 20 крупных строительных компаний. Самым громким было банкротство второго по величине застройщика в стране, John Laing Homes.

Россия испытывает то же, что в 80-е годы происходило в Америке.

Что касается торговых центров, бизнес-центров и логистических комплексов, то перенасыщенность рынка такими объектами достаточно высокая. Потребительский бум, расцвет и бурный рост торговых центров остался в прошлом. Единое поле коммерческого девелопмента, где каждое из направлений в той или иной степени связано друг с другом (развитие жилья — торговля — логистика — офисные центры), переживаетне самые лучшие времена.

Россия испытывает то же, что в 80-е годы происходило в Америке. Печальная статистика такова: за последние годы в Америке «умерло» порядка 500 торговых центров. И это происходит в стране — флагмане философии потребления. Нынешний «финансовый пузырь» на рынке недвижимости России приводит к стагнации девелопмента. Ситуацию ухудшает инерционность ожиданий продавцов относительно доходности. Даже понимая неоправданность цен и приближение кризиса, продавец все равно не снижает стоимость недвижимости, предпочитая затаиться и подождать, что будет. В результате у нас «перегретый» рынок недвижимости в плане предложения при условиях низкого спроса.

На грани

Как пример возьмем Москву — «локомотив» девелопмента. Только в 2015 году в Москве введено в эксплуатацию 9 млн кв. м недвижимости. При этом в столице в прошлом году поставлен рекорд по вводу жилья — 3,8 млн кв. м. Таких показателей не было с докризисного 2007 года. Также в прошедшем году сдали в эксплуатацию на 14,4% больше жилья, чем в 2014 году. Тогда ввод составил 3,326 млн кв. м. Одновременно в период с 2014 по 2015 год включительно происходит резкое сокращение спроса в среднем на 30%.

В последнем квартале 2015 года наблюдалось лавинообразное увеличение числа банкротств.

По состоянию на 31 декабря 2015 года количество компаний в России, находящихся в состоянии банкротства, в базе Рейтингового агентства строительного комплекса насчитывалось 3922. В последнем квартале 2015 года наблюдалось лавинообразное увеличение числа банкротств. В 2014–2015 годах разорилось 179 банков. В 2015 году самым громким было банкротство СУ-155, Пробизнес-банка и Российского кредита. Большой резонанс вызвал отзыв лицензии в 2013 году у Мастер-банка. Основная масса банкротств пришлась на малый и микробизнес. В среднем по отрасли на эти две группы, приходится 92% от общего числа обанкротившихся компаний. Наибольшая доля банкротов среди микробизнеса пришлась на строителей и составила 64% от общего числа банкротов.

Строительный и девелоперский рынок России переживают сегодня серьезные структурные перемены, которые обусловлены изменениями экономической ситуации в государстве. Причиной масштабных изменений стала и необдуманная кредитная политика компаний, снижение покупательского спроса, снижение ставок на аренду коммерческой недвижимости, отсутствие оборотных средств, высокие ставки по кредитам, экономическая ситуация и неготовность компаний адаптироваться к ней. Низкая долговая нагрузка на девелоперском рынке — редкость. Все вышеперечисленные факторы неминуемо привели к тому, что компанииобанкротились, многие сменили владельцев, в том числе за счет слияний и поглощений. В конечном итоге консерватизм оказался спасительной стратегией.

Низкая долговая нагрузка на девелоперском рынке — редкость.

По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы обанкротятся еще 15%-20% застройщиков, которые не занимаются сегодня преобразованиями с точки зрения новых инструментов в управлении проектами, качеств и технологий. Кризис «очистит» рынок от целого ряда инвестиционно-строительных компаний, будет происходить процесс монополизации рынка вследствие укрупнения его основных игроков. Вслед за строительным сектором банкротятся все те, кто его обслуживает, например, производители строительных и отделочных материалов. Дальше на очереди те, кто занимается обустройством квартир, мебелью и другие, так как из-за отсутствия жилья у них не будет сбыта.

ГЧП как выход

Перемещения лидеров и игроков, укрупнение компаний, снижение маржинальности бизнеса — естественный процесс. Все больше принимается законодательных актов и вводится процедур, которые формируют цивилизованный сбалансированный строительный рынок. Но впереди еще много работы. В период стагнации пора учиться думать и работать по-другому. Главное условие работы в кризис — не останавливать, двигаться вперед. Рынок, экономика — живой и гибкий организм, регулирующий свою деятельность естественным образом в направлении самосохранения.

В Великобритании подобная форма взаимодействия государства и частного бизнеса успешна и востребована.

Возникновение новой редакции закона о государственно-частном партнерстве № 224-ФЗ от 13.07.2015 г. — «естественное» движение, позволяющее сохранить область девелопмента. Развитие этого закона, его совершенствование выступит одним из «регуляторов выживания» коммерческого девелопмента в целом. Разумно обратить внимание на те государства, которые в подобных ситуациях уже накопили достаточный опыт в реализации проектов ГЧП. В Великобритании подобная форма взаимодействия государства и частного бизнеса успешна и востребована. Учитывая перечень допустимых проектов, возможных к реализации в рамках ГЧП, предполагаем, что срок окупаемости вложенных инвестиций будет более длительным, нежели в докризисный период. Бесспорным преимуществом станет отсутствие необходимости выкупать проект одномоментно, прозрачная схема финансирования, заинтересованность «публичного партнера» в успешном завершении, гарантии рыночной востребованности создаваемого объекта. dme.

Чаще всего читают:

P2p площадки Россия TeleTrade Актуальный бизнес в 2017 году Выживание бизнеса в кризис Где отдыхают россияне в 2017 статистика? Горновой доменной печи Деньги привлечь Деятельность ЦБ РФ 2014 2016 кратко Едим всегда питание цены Загадка Канта Зарубежные журналы по хэндмэйд Как живут русские в черногории? Как заработать деньги если умеешь стричь? Как купить еврооблигации? Как купить покит бук? Как работает siri? Китайский язык перспективы Командировка выгодно или нет Конференция телетрейд Кто вернет деньги за билеты трансаэро Кто покупал квартиру обремененную материнским капиталом Купить картину тотибадзе Настя Колесникова домашняя еда Недвижимость в Крыму Профессия бухгалтер в будущем Развитие it бизнеса Рынок 2017 работать много получать мало Сообщить о зарубежных счетах в налоговую Средния стоимость набора первоклассника Стоит ли вкладывать в недвижимость

Татьяна Сапрыкина

3 Статьи

Заместитель генерального директора по экономике и финансам ООО «ХОРС»

Последние статьи

Наверх

Спасибо!