Имущественные вычеты: продать и получить

Большинство из нас знает, что покупая квартиру, можно вернуть часть потраченных средств. Каким образом, в каких случаях и какие суммы полагаются участникам операций с недвижимостью, рассказал в своей колонке наш эксперт, к.э.н., Александр Пятинский.

Вернуть НДФЛ

Любой налоговый резидент (независимо от гражданства), который является плательщиком подоходного налога (тот, что в Налоговом кодексе называется НДФЛ), может получить имущественный вычет. Речь идет о тех доходах, которые облагаются по ставке 13%, за исключением дивидендов.

Вычеты можно получить:

— при продаже имущества,

— при покупке имущества.

Рассмотрим вопросы и ситуации, которые возникают при получении имущественного вычета в случае продажи честно заработанного и нажитого.

С правом на вычет

Налоговым кодексом предусмотрены имущественные вычеты при продаже ценных бумаг и таких активов как квартира, дача, земельный участок, автомобиль и т. д.

Этот вычет налогоплательщик может получить только в налоговой инспекции. При продаже имущества вычет налогоплательщику предоставляется неоднократно. Однако, перенести сумму вычета на следующий год при продаже имущества нельзя. Такая ситуация может сложиться, когда у налогоплательщика сумма доходов меньше, чем сумма налоговых имущественных вычетов.

Причем в одном году можно получить сразу два имущественных вычета — и на покупку, и на продажу (даже если речь идет об одном и том же объекте). Ограничения упираются в доходы физического лица и лимиты, определенные Налоговым кодексом. Больше, чем было уплачено подоходного налога, никто из бюджета не вернет.

Инструкция по применению

Краткая инструкция для получения налогового имущественного вычета при продаже активов.

1. Определяем дату получения дохода по сделке. Например, если продажа требует государственной регистрации, то датой получения дохода будет день фактического расчета по сделке. Даже если госрегистрация на данный момент не осуществлена.

2. Физическое лицо самостоятельно декларирует доходы, определяет налог и сдает декларацию 3-НДФЛ по итогам года. Исключение — случаи, когда доходы не облагаются налогом.

Например, в общем случае, чтобы не платить НДФЛ с доходов от продажи имущества, оно должно находиться в собственности у резидента непрерывно не менее трех лет (в некоторых случаях пяти лет), согласно ст. 217.1 НК РФ.

Пример

При продаже в 2016 году квартиры, которая находилась в собственности один год, можно получить максимальный вычет 1 млн руб. (чистыми деньгами — 130 тыс. руб.). Если срок владения жильем будет более трех лет, то сделка по продаже квартиры НДФЛ не облагается.

Ставка подоходного налога для декларирования зависит от статуса продавца — резидент или нерезидент.

Два важных момента, которые нужно учесть при определении НДФЛ:

— если у недвижимости есть кадастровая стоимость, то декларированию как минимум подлежит эта стоимость, скорректированная на 0,7 (даже если по сделке сумма указана меньше), или фактическая цена (если она окажется больше, чем кадастровая помноженная на 0,7);

— если у недвижимости несколько владельцев, то сумма дохода распределяется между ними (для этого в договоре прописываются условия, кто и в какой сумме получает доход).

3. Уменьшаем сумму заявленных в декларации доходов (данным правом обладает только налоговый резидент). Сумму указываемых доходов в декларации можно сократить одним из двух способов (выбор за налогоплательщиком):

— путем получения имущественного налогового вычета;

— путем подтверждения фактически оплаченных расходов, которые связаны с операцией продажи (например, строительные материалы и стоимость отделочных работ).

Уменьшить налоговый вычет за один год можно не более, чем на один миллион рублей или четверть миллиона рублей (в случае продажи разного имущества). Самое приятное в данной ситуации то, что вычет предоставляется в полном размере всем, даже если покупателем является родственник.

Пример

В 2016 году при продаже двух автомобилей, которые были в собственности менее трех лет близкому родственнику (например, зятю), можно получить один имущественный вычет в размере не более 250 тыс. руб. (если обе машины проданы в 2016 году) или 32500 руб. чистыми деньгами. В этом случае, выгоднее по одной сделке получить имущественный вычет, а по второй — уменьшить полученный доход на сумму фактически подтвержденных расходов. В случае, если автомобиль находится в собственности более трех лет, подоходный налог платить не нужно.

4. Декларация по форме 3-НДФЛ сдается до 30 апреля в налоговую инспекцию по месту жительства, вместе с подтверждающими документами (договор купли-продажи, расписки и т. д.), а налог уплачивается до 15 июля. Если по итогам декларирования доходов получилось больше, чем вычетов, то нужно доплатить НДФЛ. Декларацию налоговикам сдают лично, через представителя (без доверенности не обойтись), почтой (с описью и уведомлением и обязательным сохранением чеков) или в электронном виде по ТКС.

При продаже акций налог уплачивает либо налоговый агент (действующий по договору), либо само физическое лицо, когда ценные бумаги продаются лично, без посредников (алгоритм аналогичен выше описанному порядку).

И последнее, какое выбрать из двух зол, решать вам — или платить штраф (если не сдать декларацию), или платить налог (если декларацию сдать)…