USD - 63.92   0.23    EUR - 67.77   0.7

Михаил Голубев: «Надо „по-умному“ проектировать городскую среду»

 •  Понедельник, 20.06.2016, 19:13

Субурбия общественный транспорт


Новый урбанизм как градостроительная концепция возник на рубеже 70-х годов прошлого века в США. В ее основе — необходимость сделать городскую среду комфортной для разных социальных групп. Как помощью мало- и среднеэтажного строительства обеспечить жильем всех желающих, почему текущее состояние экономики не стоит называть кризисом и что будет с рынком жилой недвижимости в России через 5 лет, поговорили с инвестором, застройщиком и землевладельцем, директором ИСХ «Северо-Западная строительная корпорация» Михаилом Голубевым.


Субурбия общественный транспорт

Михаил, вас называют теоретиком и практиком нового урбанизма. Расскажите, что это такое?

До теоретика я пока не дотягиваю, но на практике многое мной действительно сделано и еще больше спланировано на будущее. Новый урбанизм — движение за комфортную городскую среду, сбалансированную для устойчивого развития и высокого качества жизни. Это альтернатива хаотичному увеличению городских пространств, процессу «растягивания городов», появлению безликих «автомобильных» пригородов-субурбий. Фактически это междисциплинарный научный подход к городскому развитию. В качестве исследуемых компактных единиц могут быть кварталы, районы, поселения, организованные по принципу пешеходной доступности, соединенные быстрыми и удобными транспортными связями с другими объектами.

Вы считаете, что за счет строительства мало- и среднеэтажных домов можно обеспечить жильем всех нуждающихся, проживающих в мегаполисе?

Я не просто считаю, это обусловлено математикой урбанизма и существующими законами территориального планирования. Есть нормативы и законы, по которым идет создание городской среды и все рассчитывается. Нельзя построить больше, чем определено законодательно. А типология застройки — это дело техники, проектирования и согласования.

Снимок экрана 2016-06-20 в 19.04.13

Так в чем же математика?

Если вы строите многоэтажный дом из квартир-студий, и их у вас на этаже по 20 штук, то лифтовое сообщение должно быть таким, чтобы не ждать в час пик по 20 минут. Внутренние проезды в кварталах из таких домов следует рассчитывать на определенное количество авто, иначе утром вам быстро не выехать оттуда. Магистрали и развязки подобных микрорайонов должны учитывать такие транспортные потоки, иначе в «узких» местах будут скапливаться пробки. Если город неправильно организован, то он будет некомфортным.

Если город неправильно организован, то он будет некомфортным.

У нас расчеты инфраструктуры отталкиваются от обеспеченности человека квадратными метрами жилья. На одного — около 30 кв. м. А необходимо расчет вести от домохозяйства или юнита, семьи. Посудите сами, сейчас в студии 23 кв.м. могут и 3 человека проживать. Это только один параметр рассмотрен. Есть еще плотность расселения, фактическое количество квадратных метров жилья, которое можно построить на квадратном гектаре. По новым нормативам, например, в Санкт-Петербурге нельзя будет возвести больше 20000 кв.м. на гектаре при многоэтажной застройке. При этом количество жителей не должно превышать 450 человек на гектар. Такую плотность можно обеспечить среднеэтажной застройкой дома в 6 этажей (плюс-минус 2 этажа). По моим расчетам и практическому опыту, соблюдая законы, плотность в 10000 кв. м на гектар можно обеспечить 3-этажной квартирной застройкой, а плотность 13000 кв. м на гектар — 4-этажной, соблюдая все остальные параметры по озеленению и инфраструктуре.

Но как это сделать?

Надо «по-умному» проектировать городскую среду, задавать правильные параметры застройки, например, отступы зданий от границ участка, чтобы эффективность, количество и качество среды были сбалансированы. Это и есть smart growth — умный рост.

pic1

Строительство таких кварталов целесообразно вокруг градообразующих предприятий, бизнес-центров, как это делается в Европе и Америке. И концепция нового урбанизма как раз и говорит об этом. Как это реализовать в России?

Прежде надо изучить историю места, сделать исследования территории по специальной методике, разработать модель для создания устойчивого развития и высокого качества жизни. Если вы строите в «чистом поле», то надо создавать сбалансированную среду: и жилую, и нежилую. Надо понимать, что люди будут делать здесь, когда они не спят, где они могут работать, учиться, отдыхать. Нужны привязки к другим окружающим городским единицам. И основой такой связанности должен быть не автомобиль, а общественный транспорт. Если вы строите район на 500 тыс. кв. м жилья эконом-класса, и у вас нет метро или скоростного трамвая, то вы — вредитель городской среды по транспортной инфраструктуре. Выбирать точки роста для реновации или создавать новые, это и есть управляемый процесс создания урбанистической программы для конкретной городской единицы.

Если вы строите район на 500 тыс. кв. м жилья эконом-класса, и у вас нет метро или скоростного трамвая, то вы — вредитель городской среды по транспортной инфраструктуре.

Но в том же Лисьем Носу, где вы строите «Прибрежный квартал», развита инфраструктура, однако она «заточена» под уже проживающих там. Появление новых жителей может повлечь за собой дефицит мест, не так ли?

Не так. На пике развития в 70-е гг. 20 века в Лисьем Носу проживало до 15000 человек, функционировало 3 школы, кинотеатр, парк аттракционов, работало больше заведений бытового обслуживания, магазинов и общепита. В районе процветало многообразие застройки: и таунхаусы, и многоквартирные дома, и дачи, и индивидуальные жилые дома для постоянного проживания. Сегодня здесь зарегистрировано всего 3000 жителей. По факту проживает около 5000. Осталась одна школа, которая загружена на 50%, и детский сад, который заполняется за счет детей из других муниципалитетов. Поликлинику хотели закрывать, но ее отстояли, приписав к ней на обслуживание новый район застройки «Юнтолово».

В Лисьем Носу не хватает жителей. Его не выгодно государству развивать и содержать за счет бюджета. Здесь плотность 2 человека на 1 гектар, а затраты на содержание дорог занимают 20% бюджета местной администрации. На текущую реконструкцию и развитие канализации нужны миллиарды. Так вот, в Лисьем Носу инфраструктура не загружена, она деградирует. Необходимо создание правильной урбанистической программы. Она приведет к появлению новых постоянных жителей, к восстановлению нормальной экономики функционирования территории, налоговым поступлениям в местный бюджет, и, главное, частным инвестициям в развитие инфраструктуры. «Прибрежный квартал» и другие новые проекты должны стать образцами современной малоэтажной застройки и выступить катализатором улучшения жизни во всем муниципалитете.

Какова примерная стоимость жилья в таких домах?

Стоимость квадратного метра на сегодня в том же «Прибрежном квартале» объективно недооценена и сравнима со стоимостью в домах эконом-класса. Метражи индивидуальных жилых домов, отдельно стоящих и блокированных, в народе называемых таунхаусами, большие. Цена объектов варьируется от 8 до 28 млн руб.

1_big

Есть ли в нашей стране успешные проекты нового урбанизма?

Таких проектов мало. Крупные, например, «Сколково» и город-спутник «Южный», постоянно находятся в стадии трансформаций и согласований. Про небольшие — известно мало хорошего. Для системного подхода в развитии территорий со счетом на тысячи жителей, где начинают переплетаться интересы государства и частных инвесторов, необходим конструктивный диалог и взаимопонимание всех субъектов. Его недостаточно. Начинать проекты, связанные с новым урбанизмом, ориентированные меньше чем на 1000 жителей, мне кажется, вообще нецелесообразно. По имеющейся информации, программа для муниципалитета Лисьего Носа в новой редакции городского развития от администрации рассчитывается уже на 10000 человек. Здесь уже есть с чем работать. А очередной коттеджный поселок — это не новый урбанизм.

Начинать проекты, связанные с новым урбанизмом, ориентированные меньше чем на 1000 жителей, мне кажется, вообще нецелесообразно.

Финансовый кризис как-то отразился на ваших проектах? Как заработать в текущих условиях?

Сейчас неправильно говорить про финансовый кризис. Это называется работа в новых экономических и геополитических условиях. Конечно, всем не сладко сейчас в бизнесе. Спрос редеет. Но я сделал правильный выбор 20 лет назад, когда решил посвятить себя малоэтажному строительству. Большое количество низкокачественной недвижимости, в том числе и псевдоэлитной, где спекуляция идет только за счет месторасположения, в новой парадигме рынка не продать. В моем же сегменте жилья возводиться мало. Такая застройка имеет сложный процесс проектирования и строительства. Это очень хлопотно, особенно для крупных застройщиков и дилетантов. Но всегда будут люди с деньгами, которым необходимо малоэтажное городское качественное жилье. Эти клиенты и инвесторы будут идти из других сегментов рынка.

Каким вы видите рынок жилой недвижимости в России, скажем, через 5 лет?

Будут банкротства крупных строительных компаний. Они уже начались. Администрация поймет, что качественная комфортная городская среда — важнейший элемент цивилизованного государства и флаг в конкурентной борьбе городов. Проекты качественного жилья станут сложно организованными. И это хорошо. Они будут интегрироваться с окружающим контекстом, станут дружелюбными к природе. Произойдет ценовая дифференциация. Хорошее качественное жилье будет дорожать. А низкокачественное станут строить в ограниченных объемах. При этом цены на них зафиксируются на уровне себестоимости плюс 5–7%. Спрос и предложения сбалансируются. Разовьется рынок арендного жилья. Экология центральных районов города ухудшиться. Жители будут стремиться в здоровые зеленые районы со свежим воздухом. Малоэтажное строительство будет не процветать, но, по крайней мере, надежно держать вектор вверх на карте недвижимости мегаполиса.
Чаще всего читают:

Wowworks стоимость работ Бизнес аутсорсинг клининг школы Выгода от сдачи квартиры в Испании Государство гнобит малый бизнес Если инфляция растет что делать Зарабатывать Зачем нужны часы apple Зрелище фейерверков в новогоднюю ночь Как зарабатывают стартаперы? Как заработать деньги если умеешь стричь? Какую криптовалюту купить? Киноман kinomanbot Когда начнет работать электронный ОСАГО? Когда примут закон о коллекторах? Купить картину тотибадзе Лицензии банков к концу 2016 года Магазин у дома как выжить Облигации Оборудование для стеклодува Олег Осипов автоэксперт Открывать хостел все за и против Печатный станок денег Пороговый размер ущерба Почему нефть влияет на российскую экономику? Прага монастырский шинок Продать книги из домашней библиотеки Российские издатели настольных игр Совместные инвестиции Сообщить о зарубежных счетах в налоговую Средния стоимость набора первоклассника

Татьяна Маслова

9 Статьи

Журналист с высшим юридическим образованием! Опыт работы в СМИ - более 10 лет. Основные - дети, семья, культурные события, Санкт-Петербург.

Последние статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться через
или ввести "Имя" и "Email" в форме комментариев.

*

Наверх

Спасибо!