USD - 57.48   0.38    EUR - 60.45   0.76

Хорошо там, где нас нет: ипотека в России и за рубежом

 •  Среда, 11.05.2016, 19:27

Ипотека в России и за рубежом


Процентные ставки по ипотечным кредитам в России все еще довольно высоки. Аппетиты европейских банков куда скромнее. Нужна ли вам зарубежная ипотека и может ли ее получить гражданин России, выяснили у экспертов.


Ипотека в России и за рубежом

Просто праздник какой-то

Иначе как праздником процентные ставки в иностранных банках не назовешь. Если прибавить к этому еще темпы роста цен на квадратные метры в ряде стран, становится интересно вдвойне. Средний уровень годовых у ипотеки за рубежом — 4–5%.

«В банках Великобритании кредитные ставки колеблются в пределах от 2–2,5% и доходят до 4,5% годовых. Во Франции — от 2,3 до 4%, в Австрии — 3,1–3,5%, в Германии — от 4,5 до 5,3%, в Швейцарии — от 1,5 до 3,5%, что, конечно, несравнимо с российскими 14%», — отмечает управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons Игорь Индриксонс.

Как замечает директор московского представительства английского брокера по недвижимости ASTONS (Лондон) Александр Рукин, хотя базовая ставка в Британии сейчас самая маленькая за всю историю — 0,5%, что дает процент по ипотеке в районе 2–4%, в марте условия выдачи кредита изменились, став строже. «Пока не понятно, насколько легко будет получить кредит и что для этого нужно. Если есть деньги, хороший доход, то возможно. Но как новые правила работают на практике, пока сказать сложно. Одному клиенту из-за них отказали».

Отказ, еще отказ

Далеко не все зарубежные банки идут на кредитование нерезидентов. Крайне редко иностранным ипотечным заемщикам отказывают в болгарских, австрийских, греческих, турецких, французских, испанских, чешских, латвийских и финских банках. Как раз Великобритания наравне с Германией, Италией и Черногорией не отличаются особой лояльностью.

Эксперты рекомендуют сначала убедиться, что в глазах иностранных банков вы платежеспособны в стране проживания. Подтверждением тому могут служить недвижимость в собственности и высокооплачиваемая работа.

«Получить просто, если вы „прозрачный“ клиент: имеете „белый“ доход, соответствуете критериям заемщика (ежемесячный доход, хорошая кредитная история) и можете документально подтвердить происхождение средств», — соглашается ведущий эксперт Tranio Юлия Кожевникова.

Справки о доходах зарубежные банки интересуют в меньшей степени. Гораздо более полезным может оказаться изучение ваших страниц в соцсетях сотрудниками банка — здесь и без переводчика все как на ладони.

По ту сторону континента

На этом различия в подходе банков не заканчиваются. Прежде всего, за рубежом предусмотрены дополнительные расходы на оценку недвижимости и оформление займа.

«Стоимость банковских услуг по предоставлению кредита составляет 1–2% от суммы займа. Иногда надо оплачивать услуги по оценке. В Германии, например, оценку недвижимости стоимостью до 500 тыс. евро многие немецкие банки производят бесплатно. Для оценки объекта стоимостью более 500 тыс. евро привлекается оценщик, стоимость услуг которого составляет в среднем 300–600 евро», — комментирует Юлия Кожевникова.

Больший процент первоначального взноса тоже в некоторой степени можно отнести к дополнительным расходам. Это уменьшает «тело» кредита, но резко ограничивает круг потенциальных инвесторов.

«В России как гражданин вы можете получить до 80% от стоимости объекта, а в Европе для нерезидентов размер кредита чаще ограничен 50–60%, то есть нужен больший первоначальный взнос. Зато в Европе переплата в конечном итоге гораздо меньше», — поясняет Александр Рукин.

В издержки стоит внести транспортные расходы для поездки в выбранную вами страну, визовые вопросы, а также услуги переводчика, в случае если вы не знаете языка. Все это может взять на себя и агентство недвижимости, чьи услуги также необходимо оплатить.

Зато, как утверждает Игорь Индриксонс, еще одно приятное отличие от российской кредитной системы — возможность снижать ипотечные ставки. Этот факт, кажется, способен перевесить чашу весов в сторону иностранной недвижимости в ипотеку. Казалось бы, куда еще ниже?

«За рубежом принято брать кредит в среднем на 15–20 лет, однако каждые несколько лет можно получить рефинансирование, связавшись с ипотечным брокером, услуги которого оплачиваются банком, а значит для заемщика ничего не стоят. Если за это время на рынке появились лучшие условия и более дешевые ставки, сумма кредита пересчитывается, а значит в итоге заемщик может заплатить даже меньше, чем ожидал в начале», — поясняет Игорь.

По заверениям экспертов, все сопутствующие расходы на оформление ипотеки за рубежом за счет выгодных условий кредитования окупят себя сторицей.

Почему у нас не так?

Причина отличия условий российских и западных банков вполне очевидна. Деятельность иностранных банков обеспечена финансами на долгие годы вперед за счет долгосрочных облигаций. Российский ипотечный рынок такими возможностями не располагает хотя бы в силу возраста.

Как отмечает Игорь Индриксонс, не менее значима и роль ключевой ставки. Именно от нее зависит размер процентных ставок, которые устанавливают банки той или иной страны. «Например, в большинстве европейских стран ключевая ставка сегодня равна 0,05%, тогда как в России — 11%», — поясняет эксперт.

«В Европе процент складывается из ставки Euribor (европейская межбанковская ставка предложения) и маржи отдельного банка. Ставка Euribor снижается (в феврале опустилась до отрицательного значения) — снижаются и ставки по ипотеке», — добавляет Юлия Кожевникова.

«Что касается России, то ставки по ипотеке обычно превышают уровень инфляции, за исключением случаев государственного субсидирования», — утверждает генеральный директор европейского агентства Property Selection Калашян Карлен. «Например, в рамках программы субсидирования ипотеки на первичном рынке, которую правительство после долгих сомнений решило продлить на 2016 год, „Сбербанк“ кредитует под 12%. Минимальная ставка для „вторички“ в этом же банке составляет 12,5%, но действует она при первоначальном взносе от 50%. Инфляция в еврозоне, где ведущие страны исторически имели хорошо развитые, диверсифицированные, сильные рыночные экономики, последние пару лет колеблется вокруг нулевой отметки. Соответственно, европейские банки имеют возможность предлагать долгосрочные кредиты всего под 2–3% годовых. Чтобы обезопасить себя от возможных потрясений на глобальном финансовом рынке, они формируют ставку из двух частей: фиксированной, которая назначается клиенту в индивидуальном порядке, и плавающей, равняющейся текущему показателю EURIBOR. Сейчас EURIBOR впервые упал ниже нуля — значит, банки могут привлекать кредитные средства бесплатно, хотя с 2000 года он дважды выходил за пределы 5%, в общем-то коррелируя с инфляцией».

Кстати, почти две трети недвижимости за рубежом, приобретается посредством механизма ипотеки. В этих данных учтены и резиденты, и не резиденты.

Иметь или не иметь?

Стоит признать, кредиты лучше брать в валюте дохода, чтобы не стать заложником ситуации, в которой оказались сограждане, оформившие валютную ипотеку в России. Неоспоримые плюсы зарубежных займов на покупку недвижимости могут так же внезапно стать минусами из-за увеличившихся платежей в рублях. Даже если вы привыкли к нынешнему курсу валюты, очередной кризис может снова увеличить выплаты по ипотеке. Эксперты рекомендуют перестраховаться хотя бы за счет сдачи в аренду приобретенной за рубежом недвижимости, что обеспечит более-менее регулярный доход в иностранной валюте.

Однако главная проблема при оформлении зарубежной ипотеки даже не в том, какой выбрать банк или объект. Выберут ли вас — вот в чем вопрос. dme.

Чаще всего читают:

10 антинтрендов 2017 TeleTrade Wowworks стоимость работ Александр Федяев отзывы Бизнес трубочист Валютная ипотека в госдуме Где в it можно много заработать? Где отдохнуть недорого осенью в России? Зачем к приватизации привлекают США Индексация пенсий перед сентябрьскими выборами Как обменять старую квартиру на новую? Как открыть хостел? Как принимать подарки по закону? Квота на эко 2016 Кризис и рынок it Кризис продаж фитнес 2016 Куда платить кредит ринвестбанка Надбавка пенсии кто работал в росгвардии ООО тесла совместные покупки история Офшор хорошо или плохо Печатный станок денег Подтверждение источника происхождения денежных средств Прага монастырский шинок Развитие it бизнеса Русский стандарт банк Рынок труда 2017 Москва Сколько денег брать на гоа 2016? Сколько стоит аренда в торговом центре? Стоит ли покупать франк Экономим на свадьбе

Марина Соболева

74 Статьи

Журналист по образованию темой финансов заинтересована как лично, так и профессионально. В сфере интересов - недвижимость, инвестиции, банки.

Последние статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться через
или ввести "Имя" и "Email" в форме комментариев.

*

Наверх

Спасибо!