Процентные ставки по ипотечным кредитам в России все еще довольно высоки. Аппетиты европейских банков куда скромнее. Нужна ли вам зарубежная ипотека и может ли ее получить гражданин России, выяснили у экспертов.
Просто праздник какой-то
Иначе как праздником процентные ставки в иностранных банках не назовешь. Если прибавить к этому еще темпы роста цен на квадратные метры в ряде стран, становится интересно вдвойне. Средний уровень годовых у ипотеки за рубежом — 4–5%.
Как замечает директор московского представительства английского брокера по недвижимости ASTONS (Лондон) Александр Рукин, хотя базовая ставка в Британии сейчас самая маленькая за всю историю — 0,5%, что дает процент по ипотеке в районе 2–4%, в марте условия выдачи кредита изменились, став строже. «Пока не понятно, насколько легко будет получить кредит и что для этого нужно. Если есть деньги, хороший доход, то возможно. Но как новые правила работают на практике, пока сказать сложно. Одному клиенту из-за них отказали».
Отказ, еще отказ
Далеко не все зарубежные банки идут на кредитование нерезидентов. Крайне редко иностранным ипотечным заемщикам отказывают в болгарских, австрийских, греческих, турецких, французских, испанских, чешских, латвийских и финских банках. Как раз Великобритания наравне с Германией, Италией и Черногорией не отличаются особой лояльностью.
Эксперты рекомендуют сначала убедиться, что в глазах иностранных банков вы платежеспособны в стране проживания. Подтверждением тому могут служить недвижимость в собственности и высокооплачиваемая работа.
«Получить просто, если вы „прозрачный“ клиент: имеете „белый“ доход, соответствуете критериям заемщика (ежемесячный доход, хорошая кредитная история) и можете документально подтвердить происхождение средств», — соглашается ведущий эксперт Tranio Юлия Кожевникова.
Справки о доходах зарубежные банки интересуют в меньшей степени. Гораздо более полезным может оказаться изучение ваших страниц в соцсетях сотрудниками банка — здесь и без переводчика все как на ладони.
По ту сторону континента
На этом различия в подходе банков не заканчиваются. Прежде всего, за рубежом предусмотрены дополнительные расходы на оценку недвижимости и оформление займа.
«Стоимость банковских услуг по предоставлению кредита составляет 1–2% от суммы займа. Иногда надо оплачивать услуги по оценке. В Германии, например, оценку недвижимости стоимостью до 500 тыс. евро многие немецкие банки производят бесплатно. Для оценки объекта стоимостью более 500 тыс. евро привлекается оценщик, стоимость услуг которого составляет в среднем 300–600 евро», — комментирует Юлия Кожевникова.
Больший процент первоначального взноса тоже в некоторой степени можно отнести к дополнительным расходам. Это уменьшает «тело» кредита, но резко ограничивает круг потенциальных инвесторов.
«В России как гражданин вы можете получить до 80% от стоимости объекта, а в Европе для нерезидентов размер кредита чаще ограничен 50–60%, то есть нужен больший первоначальный взнос. Зато в Европе переплата в конечном итоге гораздо меньше», — поясняет Александр Рукин.
В издержки стоит внести транспортные расходы для поездки в выбранную вами страну, визовые вопросы, а также услуги переводчика, в случае если вы не знаете языка. Все это может взять на себя и агентство недвижимости, чьи услуги также необходимо оплатить.
Зато, как утверждает Игорь Индриксонс, еще одно приятное отличие от российской кредитной системы — возможность снижать ипотечные ставки. Этот факт, кажется, способен перевесить чашу весов в сторону иностранной недвижимости в ипотеку. Казалось бы, куда еще ниже?
«За рубежом принято брать кредит в среднем на 15–20 лет, однако каждые несколько лет можно получить рефинансирование, связавшись с ипотечным брокером, услуги которого оплачиваются банком, а значит для заемщика ничего не стоят. Если за это время на рынке появились лучшие условия и более дешевые ставки, сумма кредита пересчитывается, а значит в итоге заемщик может заплатить даже меньше, чем ожидал в начале», — поясняет Игорь.
По заверениям экспертов, все сопутствующие расходы на оформление ипотеки за рубежом за счет выгодных условий кредитования окупят себя сторицей.
Почему у нас не так?
Причина отличия условий российских и западных банков вполне очевидна. Деятельность иностранных банков обеспечена финансами на долгие годы вперед за счет долгосрочных облигаций. Российский ипотечный рынок такими возможностями не располагает хотя бы в силу возраста.
Как отмечает Игорь Индриксонс, не менее значима и роль ключевой ставки. Именно от нее зависит размер процентных ставок, которые устанавливают банки той или иной страны. «Например, в большинстве европейских стран ключевая ставка сегодня равна 0,05%, тогда как в России — 11%», — поясняет эксперт.
«В Европе процент складывается из ставки Euribor (европейская межбанковская ставка предложения) и маржи отдельного банка. Ставка Euribor снижается (в феврале опустилась до отрицательного значения) — снижаются и ставки по ипотеке», — добавляет Юлия Кожевникова.
Кстати, почти две трети недвижимости за рубежом, приобретается посредством механизма ипотеки. В этих данных учтены и резиденты, и не резиденты.
Иметь или не иметь?
Стоит признать, кредиты лучше брать в валюте дохода, чтобы не стать заложником ситуации, в которой оказались сограждане, оформившие валютную ипотеку в России. Неоспоримые плюсы зарубежных займов на покупку недвижимости могут так же внезапно стать минусами из-за увеличившихся платежей в рублях. Даже если вы привыкли к нынешнему курсу валюты, очередной кризис может снова увеличить выплаты по ипотеке. Эксперты рекомендуют перестраховаться хотя бы за счет сдачи в аренду приобретенной за рубежом недвижимости, что обеспечит более-менее регулярный доход в иностранной валюте.
Однако главная проблема при оформлении зарубежной ипотеки даже не в том, какой выбрать банк или объект. Выберут ли вас — вот в чем вопрос.
Чтобы определиться с выбором онлайн-кассы, нужно понимать, какие виды представлены сегодня на рынке, и на какие важные параметры, учитывающие особенн...
Продюсер онлайн-курсов - относительная новая профессия, официально пока не признанная, но вызывающая интерес. В рекламе обучающих курсов нам обещают...
9 июля ЦБ РФ на встрече с профучастниками рынка обсуждал дальнейшее регулирование доступа на финансовые рынки для физлиц. Суть изменений, которые пре...
«Открой онлайн-школу за 2 недели!», «Как открыть онлайн-школу с нуля и за один день» — такие заявления мы все не раз встречали в рекламе. Стоить ли и...
Умная подписка
на новые материалы
Умная подписка
на новые материалы