Ждать ли новых банкротств в строительной отрасли?

В 2015 году число банкротов-застройщиков достигло 2,7 тыс. предприятий, что в пять раз больше чем в 2014 году. Такие данные приводит в своем исследовании Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК). Что ждет строительную отрасль в условиях кризиса, стоит ли покупать жилье на этапе строительства и как не пополнить списки обманутых дольщиков, рассказали эксперты.

Падение отрасли еще не произошло

Министерство строительства РФ планирует ввести в эксплуатацию в 2016 году более 76 млн кв.м. жилья. Для сравнения, в 2015 году в стране было построено 83,8 млн кв.м., в то время как разрешений выдали на строительство 115 млн кв.м. До мая 2015 года жилищное строительство было драйвером роста отрасли, однако затем началось падение, продолжающееся до сих пор.

За январь 2016 года в России банкротами стали 167 компаний строительного сектора. По данным РАСК, в 2016 году ситуация на девелоперском рынке России лишь усугубится.

Эксперты уверяют, что банкротство в строительной отрасли почти всегда связано с тем, что компании переоценивают надежность ожидаемого графика поступлений денег за выполненные работы, либо поступлений от продаж.

«Нехватка оборотных средств подрубает их бизнес, — рассказывает Наталья Круглова, директор бизнес-направления „Недвижимость“ компании Strategy Capital Advisor. — При этом у большинства строительных компаний агрессивная финансовая политика. Они работают в режиме пирамиды, закрывая оплатой за одни работы себестоимость других работ. Достаточно нескольких сбоев в этой цепочке, чтобы даже крупная копания оказалась под риском банкротства».

Однако пока говорить о полном падении отрасли — преждевременно. «Нельзя сказать, что спрос на первичное жилье резко упал, — комментирует Алексей Кузнецов, генеральный директор юридической компании „Деловой дом“. — Скорее, потребитель стал осторожнее в выборе. Например, есть опросы, которые показывают, что теперь гражданам требуется в два раза больше времени, чтобы принять решение о покупке. Бюджеты стали меньше, но очевидно, что потребность в жилье никуда не исчезнет. Люди, нуждающиеся в покупке жилья, стали более взвешенно подходить к принятию решения, зная о существующих рисках».

Кризис доверия

Прошедшие два года были богаты на громкие банкротства в строительстве. Так, исчезло много компаний, пострадавших на госзаказах. «Известно, что по своим контрактам государственные заказчики платят плохо и медленно, не выполняя своих контрактных обязательств, — рассказывает Наталья Круглова. — Кассовые разрывы, которые получает компания, она не всегда в силах преодолеть».

Именно с такими сложностями столкнулись строительные компании, работавшие в Сочи — часть из них обанкротилась громко, часть — не слишком заметно для широкого рынка.

Одним из громких дел о банкротстве в столичном регионе стал уход с рынка застройщика «Сабидом-Инвест».

«Ситуация, на самом деле, нетипична, — комментирует Алексей Кузнецов. — Компания на рынке около 10 лет, слыла надежным застройщиком таунхаусов. Однако это не помешало ей бросить около 300 недостроенных объектов в Солнечногорском районе и скрыться от инвесторов. Сейчас без денег и без жилья осталось около 1,5 тыс. человек. Идут судебные процессы, мы пытаемся сделать все возможное, чтобы вернуть гражданам вложенные в строительство денежные средства».

В основном обанкротились и ушли с рынка небольшие компании, но, как показывает практика, и крупные застройщики попадают в зону риска. Единогласно эксперты отмечают, что самой серьезной потерей для рынка было банкротство компании СУ-155.

Иван Андриевский, председатель совета директоров «Инжиниринговая компания «2К», отмечает: «Это был целый строительный холдинг федерального масштаба — компания объединяла более 80 промышленных предприятий и строительных организаций. Застройщик, сегодня это уже очевидно, не смог преодолеть кризиса».

Однако банкротство гиганта рынка не привело к росту количества обманутых дольщиков. Объекты СУ-155 будет достраивать другая компания. Общее количество недостроенных объектов в России — 155, из них 147 — жилые дома. Завершения строительства ожидают более 30 тыс. дольщиков/пайщиков.

Дмитрий Сысуев, директор по развитию группы компаний «Фортекс» отмечает: «Много лет „Су-155“ находилась в счастливом списке крупных игроков. Показатель производительности этой компании несколько лет назад был в диапазоне от $45 тыс. до $72 тыс. на 1 сотрудника ежегодно».

Массовое банкротство — неоднозначное для рынка явление, — отмечают эксперты: с одной стороны, снижение числа рисковых девелоперов — явление благоприятное, с другой стороны, вынужденная монополизация может вызвать рост цен.

Будет хуже?

Резкого улучшения уже сложившейся ситуации в ближайшее время не произойдет. Но и волны банкротств, скорее всего, на рынке не будет. «Сейчас банки очень внимательно смотрят на профиль заемщика, граждане покупают квартиры по 214 ФЗ, государственный регулятор не дремлет. Проблемы с дольщиками никому не нужны, поэтому массового банкротства застройщиков жилья вряд ли можно ожидать», — резюмирует Наталья Круглова. Есть вероятность того, что рынок начнет монополизироваться. Небольшие строительные компании, которые не смогут конкурировать за контракты заказчика с более устойчивыми крупными игроками, будут уходить. Произойдет укрупнение рынка и уход мелких игроков.

Дмитрий Сысуев отмечает, что к концу 2016 года количество российских строительных компаний, не сумевших приспособиться к работе в новых условиях и ставших банкротами, может вырасти в 1,2 раза.

По словам Ивана Андриевского, актуальную картину в строительстве можно увидеть в данных промпроизводства. Пока выпуск строительных материалов — кирпича, железобетонных конструкций, цемента и т. д. — сокращается.

Сложная ситуация создает привлекательные условия для покупателей. «Застройщики вынуждены идти на уступки, снижать цены и предлагать выгодные для покупателя условия, — считает Алексей Кузнецов. — Сейчас рынок ориентирован на потребителя». Однако сам потребитель слегка испуган. Рост банкротств продолжается, это значит, что растет и количество обманутых дольщиков. «Разрешение их споров с застройщиком — перспектива не одного года, как показывает практика», — резюмирует Алексей.

Тимур Дасаев, генеральный директор строительной компании «Дачный сезон» смотрит в будущее с оптимизмом. «К концу 2016 года мы ожидаем рост продаж в среднем ценовом сегменте. Несмотря на кризис, люди по-прежнему нуждаются в жилье, так что малоэтажное строительство всегда будет пользоваться спросом. Количество запросов на строительство собственного дома пока не снизилось и, по нашим прогнозам, до конца 2016 года не снизится. Однако сами запросы переместились в большинстве своем из бизнес-класса в средний и эконом, но общее количество осталось на прежнем уровне», — комментирует Тимур Дасаев.

Эксперты заключают, что без повышения спроса на недвижимость ситуация не исправится. Однако экономическая ситуация в стране пока не предполагает кардинальных изменений — реальные доходы граждан падают, растет безработица. На таком фоне сложно рассчитывать на рост продаж в недвижимости. Все эти факторы повышают риски приобретения долгостроя.

Как распознать банкрота?

Приобретать сегодня квартиру в строящемся доме, выгодно, но стоит помнить о рисках. Если грамотно подойти к выбору застройщика, изучить документацию и предоставляемую государственными органами информацию о застройщиках, положения законодательства РФ, при необходимости проконсультироваться со специалистами, то покупка первичного жилья пройдет без помех.

Алексей Кузнецов рекомендует: «Во многих субъектах РФ ведутся реестры обманутых дольщиков, проблемных объектов и т. п. Например, Министерство строительного комплекса Московской области ведет и ежемесячно обновляет реестр проблемных застройщиков. Он находится в открытом доступе на сайте государственного органа, где каждый желающий может с ним ознакомиться. В него включены не только компании-банкроты, но и те, кто ведет строительную деятельность в обход закона, что может повлечь проблемы в будущем. В Москве имеется реестр организаций-застройщиков города Москвы, привлекающих денежные средства участников долевого строительства. Он размещен на сайте Правительства Москвы и включает информацию о компаниях, получивших разрешение на строительство».

Однако присутствие компании в этом списке не является гарантией от её банкротства, но подтверждает законную строительную деятельность.

Также, рекомендует Алексей Кузнецов, избежать вложения средств в банкротное дело поможет также картотека арбитражных дел. Внеся в отведенное поле название строительной компании, можно узнать обо всех судебных разбирательствах, в которые она вовлечена. Если в отношении застройщика подаются иски о взыскании на крупные суммы, заключать договор с потенциальным должником не стоит.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» рекомендует: «Не лишним будет посетить строительную площадку, посмотреть на динамику строительных работ, сравнить цены, по которым продаются квартиры, с ценами на проекты, расположенные рядом. По этим параметрам можно понять, есть ли у застройщика финансовые трудности».

И еще важный момент. Пока готовился этот материал, в нижней палате российского парламента рекомендовали к принятию во втором чтении законопроект об уголовной ответственности за обман дольщиков. Документ одобрен комитетом Госдумы по уголовному, гражданскому, арбитражному и процессуальному законодательству. Он предполагает введение в УК РФ статьи, которая устанавливает ответственность за незаконное привлечение денег дольщиков строительными компаниями. За это нарушение застройщикам грозят обязательные работы на срок до 360 часов, либо исправительные работы на срок до одного года, либо принудительные работы на срок до двух лет, либо лишение свободы на тот же срок. Застройщики смогут избежать уголовного наказания, если все же введут многоквартирный дом в эксплуатацию или возместят дольщикам средства в полном объеме.

Возможно, новый закон сделает приобретение жилья в строящихся объектах более безопасным, а сам рынок — прозрачным.