Аренда VS Ипотека: арендовать нельзя покупать

Многие граждане годами задумываются над непростым вопросом: снимать квартиру в Москве или взять ипотеку. Адепты разных подходов бьются друг с другом не один десяток лет, но сегодня — после обвального падения рубля и санкций против РФ — этот спор заиграл новыми красками. Игроки рассказали DailyMoneyExpert о реалиях столичного рынка недвижимости.

Дорогая вторичка

В настоящее время на рынке столичной недвижимости сложилась удивительная ситуация — ипотека на квартиры в новостройках обходится дешевле, чем ипотека на готовые квартиры на вторичном рынке жилья.

Из-за падения курса рубля ЦБ РФ в конце 2014 года принял решение поднять ключевую ставку до 17%. Сегодня ставка снизилась до 11,5% годовых, но это нанесло сильный урон ипотечному кредитованию. Известно, что в Москве и Подмосковье от 30% до 70% сделок заключаются с использованием ипотеки.

Государство запустило программы господдержки по ипотечному кредитованию новостроек, в итоге ряд банков, пользующихся господдержкой, стал предлагать квартиры в новостройках по ставке от 8% годовых. При этом ставка на вторичное (готовое) жилье составляла 15–17%. Сегодня она снизилась, но ипотека на готовое жилье продолжает выдаваться на уровне 13–15% годовых.

По итогам первого полугодия 2015 года число зарегистрированных Росреестром переходов прав при сделках купли-продажи жилья в Москве снизилось на треть по отношению к аналогичному периоду 2014 года и составило 56,611 тыс. штук. Общее число ипотечных сделок также снизилось на 25% и составило 15,269 штук.

«Российские государственные программы поддержки ипотеку ориентированы на поддержку застройщиков и продажу квартир в новостройках, поэтому во втором квартале 2015 года первичный рынок жилья в Москве был достаточно активен, а вторичный стагнировал», — отметила председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Плавное снижение ключевой ставки, по мнению экспертов, стимулирует спрос на готовое жилье, но не ведет к росту активности.

«Эта инициатива позволит увеличить число сделок на московском рынке готового жилья примерно на 10%. Однако крупные банки сегодня не сильно заинтересованы в кредитовании вторичного рынка. Они стремятся выбрать лимиты по господдержке ипотеки, которая будет работать до первого квартала 2016 года, поэтому основной акцент сосредоточен на новостройках», — считает Доброхотова.

Таким образом, в Москве странным образом стала пользоваться спросом первичка, то есть квартиры на этапе котлована. Например, самый консервативный банк России — Сбербанк — официально предлагает одинаковые ставки на готовое и строящееся жилье. Ипотеку на квартиру, ценой 10 млн руб. можно оформить под 14% годовых (10 лет, первоначальный взнос 20%, сумма кредита 8 млн руб., ежемесячный платеж 79 тыс. руб.).

Это, разумеется, хорошие новости для граждан, желающих инвестировать средства в новострой и готовых ждать, но, что делать людям, которым надо где-то жить, ищущим готовое жилье?

Пикирующие рантье

На фоне кризиса рынок аренды квартир в Москве вступил в новую фазу. «Цены на аренду столичных квартир снизились в первом полугодии 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года на 10–15%», — отмечает заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.

Эксперт уточнила, что это только заявленная хозяевами арендная ставка, а реальная ставка, по которой заключаются договора, могла снизиться и до 50%.

В 2015 на арендном рынке столичных квартир предложение продолжает преобладать над спросом. «В июне предложение квартир в аренду превысило спрос в 1,65 раза», — указала первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в первом полугодии 2015 года средняя стоимость аренды московского жилья эконом-класса снизилась для однокомнатных квартир на 9%, для двухкомнатных на 10%, для трехкомнатных на 7%.

В итоге арендаторы вынуждены предоставлять квартирантам определенные преференции. Например, сегодня они терпимо относятся к размещению квартирантов с детьми и животными, большинство собственников безоговорочно занимается ремонтом техники, сантехники, докупает необходимые предметы интерьера. Реже выдвигаются специфические требования к арендаторам, потерял актуальность и национальный вопрос.

Собственники также готовы снижать цены и сумму залога: треть рантье готова уменьшить депозит на 50%, еще 15% — на две трети.

«Сегмент аренды жилья наиболее подвижный на рынке недвижимости, он чутко принимает изменения в экономической жизни страны и быстро реагирует. Впрочем, сдавать и снимать жилье — финансовая и жизненная необходимость для многих. Поэтому мотивация на рынке аренды неоспорима и всегда будет присутствовать», — уверена Полякова.

Однако, по утверждению аналитиков, для увеличения доходов населения предпосылок пока нет. Связывая этот фактор с переизбытком предложения на рынке аренды, эксперты прогнозируют сохранение тенденции к понижению ставок найма в перспективе летнего периода.

В дальнейшем участники рынка ожидают традиционное сентябрьское оживление — граждане, сдающие квартиры на летний период, начнут возвращаться в столицу, с рынка станут вымываться сезонные «летние» квартиры, поэтому спрос на арендное жилье эконом-класса снова начнет расти, возможно даже небольшое повышение цен.

Средняя стоимость аренды квартир в июне 2015 года по округам

Источник: ИНКОМ-Недвижимость

Из чего выбрать

Наиболее антикризисные варианты аренды квартиры в Москве выглядят следующим образом. За 18 тыс. руб. можно найти квартиру без мебели в 10 минутах езды от метро «Выхино» или малогабаритную однушку гостиничного типа с общей душевой на этаже в 10 минутах на транспорте от станции «Октябрьское поле». А За 20 тыс. руб. в месяц арендатор сможет себе позволить ухоженную квартиру с полным набором мебели и бытовой техники в 10 минутах на транспорте от метро «Кунцевская».

В бюджете 40 тыс. руб. можно рассчитывать на аренду просторной однокомнатной квартиры с качественным ремонтом, мебелью и современной бытовой техникой в хорошем районе Москвы и пешеходной доступности таких станций метро, как «Менделеевская», «Аэропорт», «Бауманская», «Римская», «Проспект Вернадского» и. т. д.

В аналогичном бюджете можно арендовать вполне приличную, как правило, без современного ремонта и в панельном доме, двухкомнатную квартиру в шаговой доступности от станций метро «Беляево», «Сокол», «Бабушкинская» «Варшавская», «Динамо» и т. д.

Несложно подсчитать, что, выплачивая 40 тыс. руб. в месяц за вполне приличную арендную квартиру, гражданин потратит в год около 480 тыс. руб. Ипотека аналогичной квартиры сроком на 10 лет обойдется ему примерно в 936 тыс. руб., плюс 2 млн руб. первоначального взноса, а переплата по процентам за 10 лет составит 4,4 млн руб.

Следует отметить, старый жилой фонд в Москве в последние годы дорожает ниже уровня инфляции, поэтому данные квартиры являются сомнительным объектом для инвестиций в отличие от перспективных новостроек на этапе котлована. Возможно, сегодня целесообразно воздержаться от ипотечной покупки до первого квартала 2016 года, когда государство свернет или продолжит программы господдержки ипотеки, и посмотреть, как развернется ситуация на вторичке.