USD - 57.09   0.53    EUR - 67.3   0.84

Законопроект о реновации принят в окончательном третьем чтении Госдумой на минувшей неделе. Он коснется не только обычных граждан, но и представителей малого бизнеса. Последствия для последних не вселяют оптимизма, уверены эксперты.


Большие потери

На сегодня, отмечают эксперты, помещения, расположенные на первых этажах жилых зданий, востребованы разными видами бизнеса — от розницы (продуктовые магазины, оптика, аптеки, салоны сотовой связи и т. д.) до сферы HoReCa (мини-кафе, пекарни).

На сегодня более 4,4 тыс. домов в Москве включены в программу реновации. Практически в каждом из них — парикмахерская, ремонт обуви, продуктовый магазин или аптека.

Зачем сносят пятиэтажки?

Однако по данным пресс-службы департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы, в домах, которые предлагается включить в программу реновации, владеют помещениями или арендуют их всего около 500 субъектов малого и среднего бизнеса. Это 0,06% от общего числа зарегистрированных в Москве, сообщил глава департамента Алексей Фурсин ТАСС. Ранее в СМИ была опубликована неофициальная информация о том, что количество предпринимателей в пятиэтажках составляет порядка 10 тыс.

Алексей Фурсин уточнял, что для малого бизнеса, арендующего нежилые помещения, продлена возможность преимущественного права их выкупа на весь период действия программы реновации. Те, кто арендует площади на льготных условиях, сохранят их за собой и после переезда.

«Равноценность будет оценивать мэрия и действовать они будут, скорее всего, по принципу „Бери что дают, иначе вообще ничего не получишь“, — рассуждает Евгений Блех, замдиректора центра управления ЖКХ Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС. — Поэтому при любом раскладе, что бы там ни говорили, малые предприниматели на этом деле больше или меньше потеряют. Они потеряют конкретное место, они потеряют свою конкретную клиентуру, которая привыкла в это конкретное место ходить».

Значительная часть представителей МСБ, разместивших свой бизнес в зданиях, планируемых к сносу, не являются собственниками объектов, а лишь арендаторами, акцентируют эксперты.

«Городом предусмотрены компенсационные меры, но они рассчитаны только на собственников. А порядка ⅔ владельцами занимаемых помещений не являются», — уточняет Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС». Разумеется, арендаторы помещений не получат ни компенсацию расходов на рекламу и раскрутку помещения, на ремонт и прочие затраты.

Городом предусмотрены компенсационные меры, но они рассчитаны только на собственников.

Эксперт прогнозирует, что после запуска программы реновации, вероятно, возрастет интерес в локациях, попадающих под ее действие, на помещения 30–60 кв.м. (исходя из стандартной площади квартир в «хрущевках») в неформатных торговых объектах рядом с метро и МЦК.

По мнению Владимира Капустина, руководителя Ассоциации владельцев недвижимости, программа реновации вносит большую неопределенность в рынок аренды коммерческой недвижимости. Об этом он заявил в рамках конференции МТПП.

«В настоящий момент город не располагает свободными коммерческими помещениями, которые можно было использовать для передачи собственникам нежилых помещений в рамках программы реновации. Вместе с тем, осуществить продажу помещения в здании, подлежащем сносу, практически невозможно. Подобрать нового арендатора для такого помещения представляется также проблематичным. Арендаторы коммерческих помещений в пятиэтажных домах, жители которых проголосовали за вхождение в программу реновации, начинают пользоваться сложившейся ситуацией. Так, владельцы магазинов, парикмахерских и кафе начали фактически понуждать арендодателей к снижению арендных платежей. Сами собственники коммерческих помещений оказались в безвыходной ситуации и вынуждены считаться с новыми требованиями арендаторов».

Таким образом, программа реновации жилого фонда, еще толком не начавшись, уже успела внести потрясения на данный сегмент рынка недвижимости, резюмирует Владимир Капустин.

Не время для бизнеса

Столичным предпринимателям, впрочем, не привыкать к потрясениям. Снос торговых помещений, расположенных у метро, уже закалил их. По словам Юрия Аронова, основателя сети магазинов «Зорька и Милка», по предварительным подсчетам, на прошедшем сносе ларьков убытки его торговой марки составили 5 млн руб. «Наши партнеры потеряли те объекты, которые были снесены. Но когда их арендовали, мы не знали о предстоящих рисках».

Аналогичную ситуацию готовит предпринимателям и реновация.

«Арендаторам, по большому счету, неважно, сколько этажей в доме, им важен трафик, поэтому среди МСП востребованы помещения как в новых монолитных 25-этажных домах, так и в 4-5-этажных „хрущевках“, если они расположены на хорошем трафике, — размышляет Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty. — При этом если сравнивать помещение в „хрущевке“ у метро и помещение в большом новом доме в „чистом поле“, то помещение у метро будет стоить гораздо дороже и спрос на него будет существенно выше, так как для стрит-ритейла главное — поток клиентов, потенциальных покупателей или посетителей».

К тому же, продолжает эксперт, значительная часть торговых помещений в «хрущевках» — бывшие квартиры, которые перевели в нежилой фонд. Зачастую собственник покупал большую квартиру площадью 50–60 кв.м. на фасаде здания, делил ее на 2–3 отдельных помещения по 20 кв.м. и сдавал в аренду или продавал, — объясняет гендиректор DNA Realty. Именно в пятиэтажках можно найти небольшие помещения, востребованные малыми предпринимателями.

При реализации программы по сносу пятиэтажек с рынка уйдет существенная часть предложения ликвидных небольших помещений.

«При реализации программы по сносу пятиэтажек с рынка уйдет существенная часть предложения ликвидных небольших помещений, а оставшиеся помещения в несносимых домах вырастут в цене», — прогнозирует Антон Белых. По его мнению, далеко не все арендаторы, которые будут вынуждены съехать из сносимых домов, смогут найти подходящие для ведения бизнеса новые помещения на рынке, как уже было после сноса ларьков и киосков.

Без прежних оборотов

Малый бизнес ждет существенная трансформация и проверка на выживаемость. Эксперты отмечают, что не все предприниматели смогут вернуть прежние обороты своему бизнесу после того, как закон о реновации вступит в действие. Кроме того, предупреждают они, если снос пятиэтажек войдет в активную фазу, рынок аренды коммерческой недвижимости сократится еще сильнее, и за каждое помещение будет вестись борьба по ставке, в которой будут побеждать крупные сетевики — они могут позволить себе платить дороже.

Снос пятиэтажек: работает ли в России право на частную собственность

Вероятно конкретные виды бизнеса трансформируются в новый формат. Многие предприниматели не могут выжить без близости к метро. К таким можно отнести продажу свежих продукты с короткими сроками годности, хлеба и молока, микрозаймы, шаурму. Всем им необходим постоянный и высокий поток клиентов и быстрая оборачиваемость товаров. «Такие арендаторы смогут вернуться только после завершения строительства новых домов, но далеко не факт, что для них там найдутся подходящие помещения», — уточняет Антон Белых.

Даже если владельцы недвижимости получат компенсацию или помещения взамен, не факт, что она будет соответствовать прежней стоимости недвижимости. В отличие от квартир, объясняет Антон Белых, в торговой недвижимости ставка зависит вовсе не от площади помещения, а от трафика и проходимости.

«Если вместо помещения площадью 25 кв.м. на первой линии домов в прямой видимости от метро, которое арендует салон связи за 300–350 тыс. руб. в месяц собственнику дадут помещение площадью 50 кв.м, но в 200 метрах от метро и со входом со двора, то он либо вообще не сможет его сдать, либо сможет сдать за 50 тыс. руб. в месяц, что в 6–7 раз ниже стоимости помещения у метро, невзирая на площадь».

Уже сегодня, отмечают эксперты, до утверждения точных сроков программы реновации, спрос на помещения в «хрущевках» стал снижаться. Ведь действующие арендаторы таких помещений уже подыскивают альтернативные варианты для аренды, а новые боятся арендовать помещения, так как не понимают, как долго они смогут проработать в таких домах. При том срок окупаемости многих форматов бизнеса начинается от полугода и доходит до 2–3 лет.

Уже сегодня до утверждения точных сроков программы реновации, спрос на помещения в «хрущевках» стал снижаться.

Андрей Ковалев прогнозирует переход малого бизнеса из пятиэтажек в ближайшие торговые центры. «Сейчас, по статистике мэрии Москвы, в зоне максимальной вероятности такого развития событий находятся Бабушкинский, Богородский, Можайский районы, Кузьминки, Люблино, Коптево, Новогиреево, Перово и Тушино. Первые результаты можно заметить уже сейчас. Например, в ТЦ „Подсолнухи“ (ст. „Бульвар Рокоссовского“) в мае зафиксировано на 27% больше обращений на площади 30–60 кв.м. по отношению к маю 2016-го», — рассказывает эксперт.

Если учесть стоимость аренды квадратных метров в торговых центрах, далеко не каждый предприниматель из «хрущевки» сможет позволить себе такой переезд, а значит эффективность развития столичного малого бизнеса будет определять естественный отбор.

Чаще всего читают:

Event индустрия Банк Америки Безопасность инвестирования в мфо Верховный суд о ценах на водоотведение Для кависта Исламский банкинг книга купить Как возместить расходы на лечение? Как выбрать франшизу? Как заработать на нумизматике? Как обменять старую квартиру на новую? Как правильно дарить подарки в росии? Как работает siri? Как уволиться с выгодой для работника? Как уйти в декрет? Классификация гостиниц Кризис и рынок it Кто покупал квартиру обремененную материнским капиталом Куда платить кредит ринвестбанка Облигации Организация покупок со скидки Отзывы экс брокер Пенсии в росгвардии Переход на карты мир постановление правительства Проблемы в росреестре Русские в Италии Русский стандарт банк Свидетельство о праве собственности отмена Сколько зарабатывает менеджер по продажам? Что нельзя покупать бу? Экономим в кризис

Екатерина Балан

2923 Статьи

Журналист по образованию и по призванию. Интересующие темы: финансы, инвестиции, искусство.

Последние статьи

Наверх

Спасибо!