USD - 58.71   0.43    EUR - 69.4   0.07

Закон о реновации: соглашаться ли на деньги вместо квартиры?

 •  Вторник, 16.05.2017, 22:51

Реновация доля в квартире


На прошлой неделе мэр Москвы Сергей Собянин пообещал предоставить возможность собственникам сносимых домов выбрать равноценную квартиру либо денежную компенсацию в размере рыночной стоимости старой квартиры. Однако такая перспектива не радует тех, кого данный законопроект касается, и настораживает экспертов.


Реновация суть закона

Не только пятиэтажки

В минувшую пятницу мэр Москвы Сергей Собянин разместил на своей странице в соцсети ВКонтакте сообщение о том, что по итогам встречи с представителями столичной Общественной палаты на тему реновации он направил ряд принципиальных предложений для учета в городском и федеральном законах. В частности, глава столицы отметил: «Граждане, которых не устраивает получение равнозначной новой квартиры взамен старой, по желанию смогут получить равноценную квартиру либо денежную компенсацию в размере рыночной стоимости старой квартиры». В первой редакции закона о реновации речь шла лишь о предоставлении равнозначной квартиры.

Однако данная поправка не радует ни владельцев домов, подлежащих сносу, ни экспертов: слишком много осталось спорных вопросов, от решения которых в проигрыше могут оказаться те, кого данный законопроект касается.

Сносят ли хрущевки в других странах?

Жители домов, подлежащих сносу, опрошенные DME, категорично выступают за полную отмену закона о реновации, не собираясь соглашаться на отдельные предложения. То же было указано и в резолюции, составленной по итогам митинга против законопроекта — не допустить его принятия. Документ, принятый Госдумой в первом чтении нарушает Конституцию и противоречит ряду федеральных законов. Кроме того, закон о реновации ставит по сомнение существование не только пятиэтажек. Под действие этого документа может попасть любое жилое помещение — стоит лишь признать его «ветхим».

«Тот законопроект, который сейчас находится в Госдуме, предполагает создание нового института, которого сегодня в законодательстве нет, — уточняет Геннадий Васильев, партнёр адвокатского бюро «Дмитрий Филин и партнёры». — В действующем законопроекте нет понятия «реновация». Эксперт отмечает, что в соответствии с действующим законодательством, единственный способ отнять у собственника его квартиру — признать, что дом, в котором он проживает, — аварийный. Такое принимает межведомственная комиссия. В этом случае собственнику в качестве альтернативы предлагаются деньги. Если действует региональная программа расселения аварийного фонда, ему может быть предложено жилье.

«Но до тех пор, пока с собственником не договорились по поводу квартиры, которая ему предлагается, его выселить нельзя, — подчеркивает партнёр адвокатского бюро. — Собственник, согласно существующей и утвержденной Верховным судом судебной практике, может фактически бесконечно спорить о том, какую квартиру ему должны предложить, и судиться по поводу компенсации». Тот законопроект, который сейчас находится в думе, предлагает более жесткий подход, отмечает эксперт. «По общему правилу предлагается жилье, и закон прописывает, что такое равноценное жилье. Это площадь не меньше, чем сейчас, жилая площадь не меньше, чем имеется, тот же самый район проживания, за исключением нескольких районов. Денежная компенсация рассматривается как вспомогательный метод». В этой ситуации, предупреждает Геннадий Васильев, неизвестно, как суды будут применять новые нормы. «Учитывая, что все споры будут рассматриваться в Москве, где административный ресурс весьма велик, вероятность, что суды станут не на сторону граждан, значительна».

Кроме того, законопроект призван толковать новые нормы не в соответствии со сложившейся практикой применения действующего законодательства, а заново. «Те правовые механизмы, которые заложены сейчас — в Градостроительном кодексе, Жилищном кодексе, в Законе о регистрации прав на недвижимость — будут изменены ради проекта о реновации».

Снос пятиэтажек: работает ли в России право на частную собственность

Геннадий Васильев уверен, вероятность того, что законопроект о реновации будет принят, высока. В этом случае появятся прецеденты, которые позволят в будущем аналогичным образом реновировать другие районы, не только Москвы, но и других крупных городов, где была аналогичная застройка. «И на смену уже отработанным механизмам защиты собственника придут новые жесткие административные нормы. Таким образом, сегодняшний законопроект может коснуться не только тех жителей, чьи дома сегодня оказались в списке».

«И у меня на это пять причин»

Эксперты также отмечают, что согласие на денежную компенсацию в итоге приведет к тому, что жители сносимых домов только ухудшат свое сегодняшнее жилищное положение.

Купить квартиры у таких собственников государство планирует намного дешевле, чем за них было отдано. Три фактора явно указывают на то, что денежная компенсация за квартиры в сносимых домах вряд ли оставит в выигрыше их владельцев.

1. Отсутствие рынка

Как отмечает Геннадий Васильев, именно формулировка размера компенсации — «по рыночной стоимости» — и является главным подвохом для жителей сносимых домов.

«В однотипных хрущевских домах в разных районах Москвы стоимость квартир будет разной, потому что оценивается не только качество дома, но и местоположение. Когда власти принимают решение о том, что целые кварталы будут снесены, в этих кварталах рынка уже нет. Здесь уже никто ничего, очевидно, покупать не будет — слишком велики риски. Поэтому само понятие рыночной цены может быть по-разному истолковано».

Власти, безусловно, предложат какую-то денежную компенсацию, говорит Геннадий Васильев, однако насколько она будет соответствовать той цене, которую можно было выручить незадолго до решения о реновации, большой вопрос. Юрист отмечает, что оспорить размер этой компенсации можно, безусловно, попытаться, однако сделать это будет сложно. «Если оценщик будет оценивать квартиру на момент проведения оценки — а закон об оценочной деятельности предполагает именно такой момент — то он будет брать сегодняшнюю рыночную цену, которая существенно ниже той, которая была, скажем, полгода назад. Рыночную цену установить будет сложно, поэтому такой подход чреват убытками».

2. Кадастровая стоимость квартир

Собственники жилых домов, которые планируется снести, отмечают, что в 2017 году кадастровая стоимость их квартир снизилась. «По кадастру за 2016 год налоги мы оплатили с 7,5 млн руб. за нашу 45-метровую квартиру в пятиэтажном доме. А сейчас стоимость опустилась на 800 тыс. тыс. руб.», — отмечает Светлана Кондратьева, участник группы в Facebook Москвичи против закона о реновации.

Зачем сносят пятиэтажки?

«Кадастровая стоимость квартир в старых домах в 2017 году падает на 2–4 млн руб., — уточняет Александр Торопов, участник группы Москвичи против реновации. — При этом кадастровая стоимость квартир в новостройках растет на 3–7 млн».

Как считает Юля Март, участник той же группы в Facebook, компенсация „рыночной“ стоимости определяется не средней ценой по рынку за абстрактный квадратный метр, а тем, за какую цену можно было бы купить аналогичное жилье в том же районе.

«Аналогичное жилье — это не метры, а условия проживания в целом: то есть, это должен быть тот же район, и малоэтажная застройка, потому что многие именно ее выбрали при покупке квартир, и за это заплатили немало. Люди выбирали район не чтобы числиться под каким-то его названием, а выбирали эти зеленые дворы, эти малоэтажные дома, те этажи, которые их устраивают, выбирали инфраструктуру, транспортную доступность к тем объектам, которые каждый считает для себя ценными: кто-то к учебным заведениям, кто-то — к работе, кто-то — к паркам, театрам и музеям. Новые дома малой этажности в нашем же районе — до 8 этажей — это дома премиум-класса, даже не бизнес. Да, они существуют в некотором количестве — эти малоэтажные новостройки. Вот они — равноценны нашим квартирам и по условиям, и по квадратным метрам, планировки, правда, похуже. Но кто-то там наверху решил, что наши дома стоят дешевле, так что эти равнозначные и равноценные условия не предлагаются. Зато постоянно врут, что мы живем в руинах. А руины даже в списки не вносят».

Геннадий Васильев также отмечает, что снижение кадастровой стоимости квартир не пойдет на пользу жильцам „ветхих“ домов. «Кадастровая стоимость отражает государственную оценку стоимости жилья, принимая во внимание не рыночные механизмы, а всевозможные параметры ценообразования, которые ведут от, условно говоря, стоимости строительства дома в 60-70-х годах, помноженной на все возможные оценки. Это то, как государство видит себе стоимость квартиры. Понижение кадастровой стоимости отражает точку зрения власти, что дом ветшает, стоимость квартиры уменьшается. В отсутствии адекватных рыночных механизмов велика вероятность, что кадастровая оценка будет использоваться как один из факторов, определяющих стоимость компенсации за жилье. И может рассматриваться в суде при определении рыночной стоимости квартиры».

3. Земля, на которой построен дом

В соответствии с ЖК РФ (статья 36), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. К общему имуществу относится земельный участок, на котором расположен дом, „с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности“.

В законе прописано, что в случае сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом.

По данным портала Оценщик.ру, удельная рыночная стоимость земельного участка в районах г. Москвы, к примеру, в Таганском районе под строительство жилья эконом-класса составляет $1270.

«Моя двухподьездная, 20-квартирная пятиэтажка в Сокольниках занимает 400 квадратных метров земли“, — пишет в своем Facebook Максим Авербух, участник группы „Москвичи против закона о реновации“. — То есть земельный участок в 400 кв.м. под нашим домом, являющийся согласно ЖК РФ, собственностью жильцов моего дома стоит $1,7 млн, или по $85 тыс. на каждую из 20 квартир».

В законопроекте о реновации нет упоминания о том, что жителям сносимых домов положена компенсация за землю. Кроме того, уточняет Юля Март, в 40-этажном доме, куда планируется расселять собственников «ветхих» хрущевок, даже земли на собственника в любом случае будет меньше, чем в пятиэтажном. «Это как допэмиссия акций. Это воровство нашего имущества», — резюмирует Юлия.

15 мая в Москве началось голосование москвичей по вопросу сноса их домов. В конце июня — начале июля, когда станут известны результаты голосования, законопроект о реновации будет рассмотрен во втором чтении. Во вторник пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков заявил, что в Кремле не ставят под сомнение тот факт, что столичная мэрия готова вести конструктивный диалог по программе сноса пятиэтажек и строительства на их месте новых домов. Кроме того, Дмитрий Песков подчеркнул, что реновация — проект сложный, но «чрезвычайно полезный».

Чаще всего читают:

Liketwice магазин Александр Федяев отзывы Аппарат Тарасова цена Безусловный доход в России В каких художников вкладывать деньги В киндэр сюрпризе нефтепродукт Валютные заемщики как та Вино Выживание бизнеса в кризис Где отдохнуть недорого осенью в России? Египет средний зарплата2016 Журналист конкурентность на рынке труда Закон о Форекс Зарабатывать Зарубежные журналы по хэндмэйд Зачем нужны часы apple Как заработать деньги если умеешь стричь? Как стать директором магазина в Израиле? Какой авиакомпании России стоит доверять? Когда нужно увольняться? Максимилиан Буров хам мошенник Может ли мужчина работать экономистом Мыльный пузырь в России Нумерология Оформление витрин на черную пятницу Полина пекач Сколько стоит аренда в торговом центре? Сообщить о зарубежных счетах в налоговую Федеральное бти Что такое продажа инвестиционных финансовых продуктов?

Екатерина Балан

2923 Статьи

Журналист по образованию и по призванию. Интересующие темы: финансы, инвестиции, искусство.

Последние статьи

Наверх

Спасибо!