USD - 59.63   0.36    EUR - 70.36   0.34

Снос пятиэтажек: работает ли в России право на частную собственность

На минувшей неделе Госдума в первом чтении приняла закон о реновации. Он лишь усилил волну возмущения не только среди жителей пятиэтажек, которые планируется снести, но и среди экспертного сообщества, причастного к реализации данного проекта. Опрошенные DME эксперты однозначно утверждают, что в нынешнем виде законопроект не может быть принят окончательно, так как нарушает слишком много прав жителей «хрущевок», основное из которых — право на частную собственность.


Право собственности как незначительная деталь

Одобренный Госдумой закон о реновации вызывает множество вопросов, которые остаются без ответа. Критически его оценивают не только жители «сносимых» пятиэтажек, но и эксперты.

Зачем сносят пятиэтажки?

Если начать рассматривать документ с начала, отмечает Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры», то суть «великого переселения» непонятна. В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что основными задачами документа являются создание прозрачных правил при реализации проекта реновации жилищного фонда в городе Москве, обеспечение жилищных прав граждан при их переселении. Тем не менее, суть законопроекта противоречит этим словам.

Самое главное нарушение, о котором говорят эксперты, — право частной собственности граждан, прописанное в статье 35 Конституции РФ.

Самое главное нарушение, о котором говорят эксперты, — право частной собственности граждан, прописанное в статье 35 Конституции РФ. «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».

«Но, простите, каким образом снос неаварийных и не подлежащих сносу домов относится к понятию государственных нужд? — комментирует Елена Грищенко, редактор сайта общественного движения „За наш дом“. — И обязательно обратите внимание на слово „равноценного“, ибо согласно Законопроекту: „Гражданам, освобождающим жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, в целях обеспечения их жилищных прав предоставляются РАВНОЗНАЧНЫЕ жилые помещения“. Разницу между этими словами понимает каждый».

Проектом предусматривается новое основание прекращения права собственности, не предусмотренное законодательством (перечень оснований для принудительного изъятия у собственника имущества содержится в п. 2 ст. 235 ГК РФ), уточняет руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры». «Добавить сюда куцую судебную защиту, и картина выглядит еще непригляднее».

По мнению Андрея Комиссарова, представленный законопроект показывает, что уважение к чужой собственности, несмотря на официальное признание, не до конца укоренилось в общественном сознании. «Эстетические соображения, приоритет целесообразности приводят к тому, что прекращение права собственности в законопроекте представляется какой-то незначительной деталью в реализации великой идеи».

«Происходит банальный пересмотр итогов приватизации для простых граждан, так как нет никакой гарантии, что вы получите новое жилье в собственность, а не соцнайм, ибо право на бесплатную приватизацию дается в жизни только один раз, либо, что тоже не исключено, вам придется „влезать“ в ипотеку, чтобы не уехать на „выселки“, — рассуждает Елена Грищенко. — Беда уже у каждого порога, и не суть, живете ли вы в пятиэтажке, панельной или кирпичной, или в 9, 12 или даже 14-этажном доме, что подтверждают жители таких домов, столкнувшиеся с телефонными опросами мэрии».

Без защиты

Еще один недостаток законопроекта, о котором говорят эксперты, — урезание судебной защиты прав граждан. «Это и возможность оспаривания решения суда в случае принуждения к переселению только в части равнозначности предоставляемых жилищных помещений, и немедленное исполнение решения суда о переселении, и отсутствие препятствий для рассмотрения иска о переселении в случае оспаривания акта органа власти о принудительном освобождении жилого помещения», — комментирует Андрей Комиссаров.



Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», уточняет, что в законопроекте также не упоминаются публичные слушания, которые являются формой выражения и учета мнения жителей. «То есть все взаимодействие между органами власти и жителями районов хрущевок проходит в индивидуальном порядке, что исключает какую-либо коллективную защиту интересов», — отмечает Мария Литинецкая.

«Потенциальный переезд может означать ухудшение условий проживания и очевидные потери, ведь, кроме метража, важно учитывать целый ряд критериев: транспортную доступность, включая близость метро, инфраструктурное окружение, учитывая благоприятное и отрицательное соседство, экологию, вид из окна и прочие моменты, — комментирует Андрей Стригалев, директор „НДВ-Девелопмент“. — Ценовой разрыв между объектами может быть весьма значительным, даже если это и ближайшие локации, поэтому ажиотаж, сложившийся вокруг обсуждения законопроекта, вполне понятен».

Кроме того, принятый документ не предлагает четкого определения домов, подлежащих сносу. Другими словами, снести становится возможным любое жилое помещение, которое, по мнению столичных властей, является «ветхим».

«Фактически собственникам помещений предлагается заключить договор, по которому собственник отказывается от своего имущества в пользу некоего фонда в обмен на обязательство этого фонда предоставить равнозначное помещение, — рассуждает Елена Грищенко. — То есть, вместо договора мены, который был в „лужковской программе“ собственнику предлагается некое гарантийное обязательство, а по сути — бумажка, ничего не гарантирующая».

Есть ли ипотека в «хрущевках»?

О том, что данный законопроект затрагивает не только жителей «хрущевок», но и тех, кто так или иначе связан с ними, стало известно на прошлой неделе, когда СМИ сообщили о том, что экспертная группа с участием Сбербанка, ВТБ24, АИЖК и других крупнейших игроков ипотечного рынка готовит поправки ко второму чтению законопроекта о реновации пятиэтажек.

Примечательно, что депутаты не подозревали о том, что вопросы об ипотеке могут относиться к теме данного законопроекта. По словам главы думского комитета по транспорту и строительству Евгения Москвичева, если такие квартиры дают в ипотеку, то это «мелочь, о которой нельзя серьезные разговоры вести».

Какой первоначальный взнос по ипотеке выгоднее?

Только по данным пресс-службы банка «ДельтаКредит», в портфеле залогов организации 13,3% объектов — объекты в пятиэтажных объектах 61–70 годов постройки, 5,5% объектов — объекты в пятиэтажных объектах 71–80 годов постройки и 2,8% — объекты в пятиэтажных объектах 51–60 годов постройки. Другими словами, потенциально в портфеле залогов банка до 20% — это пятиэтажки. В «ДельтаКредит» отметили, что ипотеку на пятиэтажки выдавать продолжают: спрос на них был всегда.

По данным «Метриум Групп», цены на квартиры в пятиэтажках — самые низкие на вторичном рынке столицы, однако они не сильно отстают от более востребованных предложений — современных панельных серий многоэтажек 1980–2000-х гг. Разница в стоимости квадрата в таких домах и пятиэтажках составляет порядка 5–10%, в зависимости от района.

Ключевым вопросом программы для банкиров является та же невнятная формулировка о «равнозначности» жилья.

Ключевым вопросом программы для банкиров является та же невнятная формулировка о «равнозначности» жилья. По словам топ-менеджера одного из крупных игроков на рынке ипотеки, идет обсуждение того, чтобы четко зафиксировать в законе, что «равнозначный» будет означать «равнозначный по стоимости», а не по метражу. При удешевлении залога банк вправе требовать досрочного погашения кредита.

«В действующем законе об ипотеке есть нормы, которые разрешают все эти коллизии, — уточняют в „ДельтаКредите“. — В частности, в 1 пункте 41 статьи сказано, что если изъятое жилье было ипотечным, то ипотека будет распространяться и на предоставленное взамен имущество (это случай, когда собственник не выбрал компенсацию). То есть, по действующему закону об ипотеке собственник в случае сноса дома просто идет в банк и меняет закладное. Единственное требование банков — непрерывность залога, то есть, снятие с залога старого объекта должно происходить параллельно с постановкой нового».

Кризис вместо роста

В случае реализации программы реновации столичному рынку недвижимости грозит серьезный кризис.

По мнению управляющего партнера «Метриум групп», если власти обойдутся только ликвидацией старого фонда и строительством жилья исключительно для переселенцев, то объем предложения новостроек в столице не вырастет.

«В противном случае, дополнительные 2–2,5 млн кв. м. жилья в год (а именно столько в среднем каждый год необходимо вводить в рамках программы реновации) могут обрушить цены на рынке. Если же в последующих этапах будут привлечены частные инвесторы, которым для окупаемости участия необходимо построить и продать больше „квадратов“, чем необходимо для переселенцев, то риски перепроизводства на рынке жилья возрастут еще сильнее. В этом смысле надежда только на максимально долгий срок реализации программы — 25–30 лет, чтобы рынок успевал абсорбировать новое предложение», — отмечает Мария Литинецкая.

Высокая стоимость проекта (напомним, стоимость программы реновации — 3,5 трлн руб. при бюджете города 1,7 трлн руб.), несовершенство законопроекта, недовольство жителей пятиэтажек не останавливают власти от стремления снести «ветхие хрущевки».

То, что законопроект будет реализован, воспринимается уже как факт, и те, чьи интересы он затрагивает, пытаются к нему адаптироваться. Однако эксперты ожидают, что власти пересмотрят документ ко второму чтению — в нынешнем виде он противоречит значительному количеству положений Конституции, Гражданского и Жилищного кодекса, законам Москвы. Так, Сергей Собянин уже предложил включить в закон о реновации гарантию сохранения района проживания. А спикер Госдумы Вячеслав Володин заявил, что при подготовке ко второму чтению закона о реновации жилья депутаты Госдумы введут в него нормы прямого действия, которые защитят права горожан при предоставлении новых квартир.

Тем не менее, первой редакцией закона власть уже продемонстрировала, что учитывать она будет, прежде всего, свои интересы, а многострадальные хрущевки, рано или поздно, станут лишь воспоминанием.

Чаще всего читают:

It игрушки тренды 2016 Антитренды 2017 Букет фруктовый каникулы В каких художников вкладывать деньги Вильнюс городская скульптура скрепка Во что вложить деньги 2017 Денежные переводы на украину из России Инвестиции в землю Как выживать в России? Как жить в достатке? Как правильно покупать на алиэкспресс? Как стать директором магазина в Израиле? Когда примут закон о коллекторах? Кто покупал квартиру обремененную материнским капиталом Максимилиан Буров хам мошенник Настя Колесникова домашняя еда Общественная детская комната для игр Олег Осипов автоэксперт Оплата гостиницы за полсуток Организация покупок со скидки Отзывы экс брокер Производители искусственных брилиантов в России Реновация доля в квартире Рынок детских игрушек 2016 Стоимость акцизной марки Федеральное бти Что грозит дольщику ликвидация застройщика? Что даст карта мир? Что делать с долларами?

Екатерина Балан

2923 Статьи

Журналист по образованию и по призванию. Интересующие темы: финансы, инвестиции, искусство.

Последние статьи

Наверх

Спасибо!