USD - 59.27   0.36    EUR - 69.67   0.69

Обмен квартиры: старая схема в новых реалиях

Снижение доходов населения и прочие прелести кризисных времен делают свое дело — покупка заветных квадратных метров становится проблемой. Чуть легче дела обстоят у тех, кто уже владеет квартирой, но стремится увеличить или уменьшить среду своего обитания. Можно ли обменяться жилплощадью, рассказали эксперты.


Есть или нет?

Мнения представителей рынка о возможностях обмена квартир существенно отличаются. Руководитель Жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге», вице-президент Санкт-Петербургской Палаты Недвижимости Николай Лавров отмечает, что классическая модель, когда люди меняются между собой квартирами, по договору мены или двум договорам купли-продажи, как ни странно, начала возрождаться, что связано с кризисом и отсутствием денежных средств.

Старший аналитик компании BSA Алексей Зубик с этим мнением не согласен: «Безусловно, на рынке недвижимости сделки по обмену жилья существуют и в ближайшей перспективе будут существовать, но о возросшей популярности такой модели говорить не приходится. Раньше пик прямого обмена квартир приходился на кризис, когда падала платежеспособность населения. Сейчас в сегменте новостроек много предложений в классе «эконом», и наблюдается снижение процентных ставок по ипотеке, что делает первичку доступной и привлекательной даже во время кризиса. В связи с этим, уменьшается сама потребность в обмене квартир».

Управляющий партнер агентства недвижимости «Метриум Групп» Мария Литинецкая также утверждает, что классический обмен практически не встречается.

Низкий уровень популярности такого способа приобретения квадратных метров обуславливается сложностью реализации. Как отмечат Мария Литинецкая, найти собственника, который согласился бы вместо денег получить за свою квартиру другую вторичку, практически нереально.

Вице-президент Санкт-Петербургской Палаты Недвижимости Николай Лавров, добавляет: «Обмен ограничивает право выбора, поскольку подобные операции нечасто встречаются на рынке, соответственно, количество предложений минимально. В отличие от обменщика, покупатель может торговаться, выбирать и купить одну из 30–50 квартир».

Эксперты утверждают, что поиски подходящего варианта на условиях обмена могут затянуться на годы, а ждать готовы не все. Альтернативный вариант — воспользоваться трейд-ин схемой.

Обмен вне классики

Трейд-ин: как обменять старую квартиру на новую

Trade-in предполагает, что один объект недвижимости идет в зачет другого, в большинстве случаев с доплатой недостающей стоимости последнего. По оценкам агентства недвижимости «Метриум Групп», фактически в половине проектов (49%) массового сегмента Москвы в старых границах можно приобрести жилье по взаимозачету. Однако если говорить о рынке в целом, то доля трейд-ин не превышает 5–7%.

«Отчасти причиной становится простая неинформированность о подобной услуге. Это новинка на рынке жилья, поэтому владельцы продают квартиры по старинке, собственными силами, и только потом обращаются к застройщику для приобретения новостройки», — говорит Мария Литинецкая.

По мнению заместителя генерального директора по развитию инвестиционно-строительной компании «Ареал» Максима Радченко, основные драйверы роста для этой схемы — увеличение ассортимента нового, качественного жилья по демократичным ценам, что смотивирует обитателей устаревшей вторички улучшать жилищные условия.

Законы грамотной сделки

Инвестиции на перспективу: где покупать недвижимость в 2017 году

Как советует Марина Литинецкая, чтобы совершить сделку по trade-in, клиент должен выбрать тот объект, где возможна такая услуга. «Далее проходит предварительная оценка стоимости вторичного жилья. Если собственник согласен, то с ним заключается договор на оказание услуг, а также бронирование выбранной квартиры в новостройке. Стоит отметить, что отдельные девелоперы даже фиксируют цену, однако это скорее исключение, чем правило. Обычно за клиентом просто бронируется объект недвижимости, но от повышения его цены во время реализации вторичного жилья, он не застрахован. Поэтому заранее уточните, можно ли „заморозить“ стоимость, иначе может оказаться, что вырученной от продажи суммы не хватает для покупки новой квартиры».

Генеральный директор ЖК «Новые Ватутинки» Александр Зубец отмечает, что при продаже квартиры по trade-in и покупке новой в строящейся новостройке приходится некоторое время арендовать жилье, поэтому стоит выбирать относительно готовые объекты первичного рынка.

«Так как после продажи необходимо выписываться из старой квартиры, взаимозачетом не могут пользоваться клиенты с маленькими детьми. Согласно закону, если несовершеннолетние являются собственниками, то при продаже в обязательном порядке потребуется согласие органа опеки и попечительства. Поскольку строящееся жилье не поставлено на кадастровый учет и не имеет собственности, органы опеки чаще всего отказывают в сделке. Поэтому заранее обдумайте, возможно ли сделать временную регистрацию, которая „закроет“ период строительства вашей новой квартиры».

Особое внимание нужно уделить документам. В договоре мены или купли/продажи должны быть указаны идентификационные данные сторон сделки, сведения об объемах сделки, договорная стоимость объектов и размер доплаты, порядок взаиморасчета и передачи объектов, перечисляет Алексей Зубик, отмечая, что оформление всех бумаг лучше доверить риэлтору. «Опыт и репутация агентства имеет большое значение. Соберите как можно больше информации, почитайте отзывы клиентов. При подписании договора с агентством недвижимости, проверьте, прописаны ли в нем все условия, о которых вы договорились».

Классический обмен квартирами не пользуется популярностью у жителей России из-за сложности схемы и ограниченного выбора жилья. Купля/продажа в этом случае может занять годы. Потому в качестве альтернативы можно опробовать трейд-ин, изначально понимая, какие сложности ожидают при оформлении сделки таким образом.

Чаще всего читают:

Concierge service как работать Liketwice магазин Алексэкпрес новогдние украшения Алена банкиры Аппарат Тарасова цена В России напечатают триллион рублей Во что вложить деньги 2017 Где хранить деньги дома? Зарубежные журналы по хэндмэйд Инком средняя стоимость аренды по округам Ирина Крючкова дизайнер где купить Как встретить гостей в кафе? Как обменять старую квартиру на новую? Когда примут закон о коллекторах? Куда пойти работать Массовки зритель оплачиваются 2017 Мошенничество на антикварном рынке Налог 12 тонн Ннтервию с хакерами Обстановка в черногории Общественная детская комната для игр Пенсия это нищета Проблемы в росреестре Профессия бухгалтер в будущем Сколько нужно денег для ювелирного ломбарда? Сколько стоит аренда в торговом центре? Сколько стоит переезд в США? Сколько стоит снять квартиру в Москве? Смешение лофт и неоклассики Что выгоднее брать больничный или отпуск?

Ольга Львовская

23 Статьи

Журналист, специалист по коммуникациям. Сферы интересов: банковский сектор, предпринимательство, инвестиции.

Последние статьи

Наверх

Спасибо!