USD - 59.27   0.36    EUR - 69.67   0.69

Аренда vs ипотека: что выбрать в кризис

Споры о том, что выгоднее с экономической точки зрения — ипотечные или арендные платежи идут постоянно. Каждый человек или семья, в зависимости от образа жизни, текущей ситуации, планов на будущее, выбирает более доступный для себя способ иметь место жительства. С помощью экспертов проанализируем объективно оба варианта.


Собственник — это звучит гордо

В большинстве своем российские покупатели стремятся приобретать жилье и проживать в нем на правах собственников. Цивилизованный арендный рынок в нашей стране пока еще только формируется, а съемная квартира рассматривается россиянами как вынужденный и временный способ решения жилищного вопроса. По мнению аналитиков, в основном снимает жилье тот, кто не имеет необходимых средств для первого взноса по ипотеке. Если же доходы позволяют накопить нужное количество денег и справиться с ежемесячными платежами по ипотеке, то россияне стремятся обзавестись собственной квартирой.

По данным Единого института развития в жилищной сфере, доля ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью в России составляет 20–25%. Однако на первичном рынке ипотека играет большую роль: во II квартале 2016 года 36% договоров долевого участия (ДДУ) было заключено с использованием кредитных средств. Как правило, в ипотеке не нуждаются те россияне, которые улучшают жилищные условия, то есть продают имеющуюся квартиру и покупают новую по схожей цене или с небольшой надбавкой, накопленной самостоятельно.

«Количество заемщиков увеличилось, и это мы можем объяснить продлением программы госсубсидирования и отсутствием провалов по уровню спроса, как это было в начале 2015 года, — утверждает Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки компании „НДВ-Недвижимость“. — В то время ключевая ставка было очень высокой, что привело к удорожанию кредитов, при этом ситуация на рынке ипотеке начала выравниваться чуть позже, с момента старта программы госсубсидирования».

Плюсы и минусы ипотеки

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood уверен, что основным препятствием для приобретения жилья за счет ипотечного кредита является необходимость наличия у покупателя суммы первоначального взноса, который должен составлять минимум 10% от стоимости квартиры. При столичных ценах это от 600 тыс. руб. При этом, чем меньше доля собственных средств, тем выше будет ежемесячный платеж — это второй минус. Третий минус — это большая переплата по кредиту. Чтобы обеспечить себе комфортный размер платежей, заемщик обычно выбирает более длительный срок займа, но чем дольше срок, тем больше переплата — за 25 лет при первоначальном взносе в 15% заемщик фактически выплатит банку стоимость трех таких квартир. Хотя большинство ипотечных покупателей выбирают менее длительный срок кредитования.

Сколько стоит аренда квартиры в Москве

По оценкам «БЕСТ-Новострой», сейчас на столичном рынке новостроек массового спроса с привлечением ипотечного кредита заключается 35% сделок, еще меньше доля ипотечных сделок на рынке апартаментов — всего 21%. При этом средняя сумма кредита на первичном рынке сегодня составляет 3–3,5 млн руб., средний срок кредитования — 15 лет.

Плюс ипотеки — это гарантия после выплаты кредита иметь собственное жилье, которым можно распоряжаться по собственному усмотрению, где можно спокойно жить на старости лет, ведь коммунальные платежи в любом случае будут на порядок ниже ежемесячного платежа по аренде.

Кроме того, ипотеку могут взять два супруга-созаемщика, в этом случае, выплатить кредит можно быстрее, и к тому же это будет с страховкой от рисков, если один из супругов потеряет работу и, соответственно, доход. Что еще немаловажно, заемщики могут получить налоговый вычет на сумму уплаченных банку процентов по ипотеке.

Совместная аренда: возвращаемся в коммуналки?

По сравнению с ипотекой главный плюс аренды в том, что квартиросъемщик практически не переплачивает за продукт, который он получает. Если же речь идет об ипотечном кредите сумма переплаты может составлять 100% и более. Взятая в ипотеку «однушка» обойдется в два-три раза дороже за пятнадцать лет, чем арендная квартира в аналогичные сроки.

Где аренда выгодна

Арендатор обладает несравненно большей мобильностью: он относительно легко может менять район проживания, подыскивать более дорогие или более дешевые варианты аренды в зависимости от своего достатка. Покупатель ипотечной квартиры «привязан» к своей собственности — такую квартиру порой сложно продать.

«Главный минус аренды — это, во-первых, большие риски, — говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — В России рынок аренды остается преимущественно теневым, а значит, договорные отношения между арендатором и арендодателем оформляются не всегда. Безусловно, арендатор более уязвим в этом случае — его с легкостью можно выселить. Во-вторых, арендатор, по сути, вкладывается в чужую собственность, и к моменту выхода на пенсию остается с пустыми руками. Кроме того, если сроки аренды относительно небольшие, арендатору невыгодно улучшать жилищные условия, к примеру, проводить ремонт. Ипотечная квартира, напротив, становится собственностью покупателя. Ее можно ремонтировать и улучшать. Плюс — за годы владения ее рыночная стоимость может серьезно возрасти и ее с выгодой можно перепродать».

Если говорить о сегментах бизнес-, премиум-, элит- и de luxe, по словам Дмитрия Железнова, директора по продажам Kalinka Group, здесь аренда часто более выгодна, чем ипотека. «Сейчас всё чаще встречаются случаи аренды с последующим выкупом квартиры, — утверждает он. — Арендаторы снимают жилье, выставленное на продажу, присматриваются, привыкают к району и инфраструктуре, либо договариваются с собственником о возможности последующего выкупа заранее. По нашим оценкам, каждая десятая квартира, арендованная и одновременно выставленная на продажу в последние два года, была выкуплена этими же жильцами».

Аренда VS Ипотека: арендовать нельзя покупать

За аренду квартиры стоимостью 50 млн руб. с ремонтом, соответствующим классу жилья, арендатор будет платить около 200 тыс руб. в месяц. Мебелью и техникой квартира укомплектована, коммунальные платежи невелики и вполне вероятно, уже входят в стоимость аренды, а налоги платит собственник. При условии, что собственник не будет повышать стоимость платежа, годовая стоимость аренды — 2,4 млн руб. То есть, полную стоимость квартиры арендатор отдаст собственнику более чем через 20 лет. Если предположить, что банк даст ипотечный кредит в таком размере, то в случае с ипотекой покупателя ждёт переплата по кредиту практически в размере стоимости квартиры. То есть, за те же 20 лет человек выплатит практически в два раза больше, но зато получит в собственность актив — квартиру.

Стоит отметить, что ипотека на элитном рынке никогда не была популярной, число сделок с привлечением кредитных средств и раньше не превышало 20%, а в последние годы в связи с ужесточением требований к заёмщикам и ростом банковских ставок количество ипотечных сделок с элитными объектами снизилось до 5%.

Прелести жизни

Как уже было выше сказано, аренда привлекает мобильных людей, чья работа и образ жизни требуют перемещений, перемен. Ипотека выглядит оправданно в том случае, если покупатель вносит хотя бы 70% стоимости первым платежом. Безусловным и неоспоримым преимуществом ипотечной сделки является приобретение актива — квартиры. Поэтому на вопрос, что выгоднее — покупка или долгосрочная аренда, — однозначно не ответит никто. Эту дилемму стоит решать с учётом индивидуальных обстоятельств.

На первый взгляд, и в том, и в другом случае человек платит деньги, причем немалые: при ипотеке — процент по кредиту банку, плюс возврат самого тела кредита, при аренде — арендную плату хозяину квартиры. Разница между тем существенная — в первом случае человек проживает в собственной квартире, постепенно выплачивая взятый на ее покупку кредит, а в случае аренды оплачивает возможность проживания в квартире, не имея при этом на нее никаких прав.

Рынок аренды элитной недвижимости: сезонное оживление

Жилье, находящееся в собственности, имеет ряд преимуществ по сравнению с арендуемым. Его всегда можно продать. Кроме того, прибегая к ипотеке, человек представляет размер ежемесячных платежей по кредиту и уверен, что размер этих платежей не увеличится во время всего срока кредитования. У ипотечного заемщика сразу появляется своя (пусть и заложенная) собственность, которую можно и отремонтировать, и обустроить на свой вкус.

Если объективно расценивать, то и у аренды есть ряд преимуществ. Например, возможность в любое время менять место жительства или снять квартиру побольше в случае пополнения в семье. А что касается минусов, в первую очередь — съемное жилье — это не свое жилье, а, следовательно, нет прав для пользования инфраструктурой на свое усмотрение. Не секрет, что, не имея постоянную регистрацию, невозможно отдать ребенка в садик или школу, а также прикрепиться в поликлинике. Конечно, вряд ли эти минусы заставят кого-то отказаться от аренды, если нет другого способа обеспечить себе проживание в том или ином городе или районе. Некоторые аналитики уверены, что, несмотря на кризис, сейчас именно тот момент, когда покупка квартиры становится серьезной альтернативой аренде, причем альтернативой более выгодной.

«Жизнь непредсказуема, человек, арендующий жилье, может в любой момент потерять работу (по болезни, по другим причинам) и соответственно, не сможет оплачивать наем квартиры, — полагает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Наконец, рано или поздно наступит период ухода на заслуженный отдых, а размеры российской пенсии вряд ли позволят арендовать жилье, если только это не маленький домик в заброшенной деревне на пять дворов. Кто-то возразит, что потеряв работу, человек так же не сможет платить и ипотечный кредит, однако здесь, во-первых, можно договориться с банком о реструктуризации, во-вторых, если ситуация с доходами не улучшилась, можно по договоренности с банком продать залоговую квартиру».

Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда», что прибегая к ипотеке, человек имеет четкое представление о размере ежемесячных платежей по кредиту и уверенность, что размер этих платежей не увеличится во время всего срока кредитования. А из-за инфляции погашать ипотечный кредит с каждым годом становится всё легче. Казавшийся когда-то высоким ежемесячный платёж со временем становится почти незаметным и привычным для семейного бюджета. А главное — вы живёте в свой квартире и можете распоряжаться ею, как хотите. Например, в любой момент покрасить стены в любимый цвет или даже сделать перепланировку, потому что это место, которое вы на законном основании можете называть своим домом

Чаще всего читают:

Актуальный бизнес в 2017 году Букет фруктовый каникулы Вильнюс городская скульптура скрепка Внж в черногории Главный елка санг Петербурге каком метре Денежные переводы на украину из России Индексация пенсий перед сентябрьскими выборами Исламский банкинг книга купить Как выживать в России? Как накопить большую сумму денег? Как накопить миллион? Как правильно покупать на алиэкспресс? Как уйти в декрет? Когда выпадет мелочь из кармана? Кто покупал квартиру обремененную материнским капиталом Куда пойти учиться в декрете Лайфхаки для упрощения жизни Легализация доходов физических лиц Максимилиан Буров хам мошенник Настя Колесникова домашняя еда Организация покупок со скидки Отзывы экс брокер Переход на карты мир постановление правительства Печатный станок денег Сколько зарабатывает менеджер по продажам? Сколько стоит молоко? Стоимость акцизной марки Черная пятница интернет магазины санкт Петербург Что даст карта мир?

Сугра Гаджиева

14 Статьи

Обозреватель рынка недвижимости с 2006 года.

Последние статьи

Наверх

Спасибо!