USD - 59.63   0.36    EUR - 70.36   0.34

Грозит ли рынку недвижимости новый «мыльный пузырь»?

Мыльный пузырь в России


Цены на квартиры похожи на карусель: могут резко взлететь и столь же стремительно упасть. В этих движениях аналитики порой видят предпосылки к образованию на рынке недвижимости «мыльного пузыря». Чем он опасен и ждать ли его в России, разбирался DailyMoneyExpert.


Мыльный пузырь на рынке недвижимости

Квартирный вопрос

Приобретение собственного жилья — вопрос, который никогда не потеряет актуальности и который непросто решить. Дело осложняет высокая чувствительность рынка недвижимости к кризисам. В последнее время звучат мнения о возникновении так называемого «мыльного пузыря» — опасного явления, способного обвалить рынок.

«Мыльный пузырь начинает надуваться в периоды относительного благополучия, когда растущие доходы населения и низкие ставки по ипотеке повышают доступность недвижимости, а доходность оказывается более привлекательной по сравнению с другими инвестиционными инструментами», — объясняет Юлия Прокопенко, директор по маркетингу компании Storm Properties.

В основе «мыльного пузыря» лежит переоценка какого-либо товара, которая приводит к бурному и безосновательному росту его стоимости. Реальные доходы населения при этом растут в разы медленнее. В какой-то момент завышение цены становится очевидным, и пузырь неминуемо лопается. Цена на товар стремительно падает, все вовлечённые в процесс лица несут убытки, наступает кризис. Для «мыльных пузырей» характерны ажиотажный спрос на жильё, слишком резкий рост цен, массовая выдача кредитов, взлёт инвестиций в строительство, высокий уровень спекуляций.

Кто надувает «мыльный пузырь»?

Одна из главных причин возникновения «мыльных пузырей» — низкие процентные ставки и неразборчивость в выдаче кредитов. То есть заёмные средства получают те, кто впоследствии оказывается не в силах выплачивать проценты. Это происходит на фоне скачка цен на жильё и ввода в эксплуатацию все большего количества новых объектов. Надувают пузырь и спекулянты, скупающие «инвестиционные» квартиры и затем массово выбрасывающие их на рынок. Свою роль играет также агрессивная реклама, которая навязывает мысль о покупке недвижимости как о наиболее ценной инвестиции.

«Мыльный пузырь — это появление спекулянтов и большого количества ритейлеров. Благоприятная для пузыря среда — низкая процентная ставка и сложный процент. Маленькая ставка заманивает, человек платит. А когда происходит падение стоимости, начинает расти процент по выплатам, удерживая стоимость на одном уровне. Выплаты могут стать неподъёмными. Чем мягче процентные ставки и чем дешевле жильё, тем выше и вероятность пузыря. Дешёвое жильё поможет небогатому человеку купить квартиру. Но десять соседних квартир с дисконтом купят спекулянты», — рассуждает инвестиционный банкир M. B. Barklay Илья Емельянов.

«Мыльные пузыри» негативно влияют на рынок недвижимости и на экономику в целом. «Как правило, „мыльные пузыри“ приводят к появлению диспропорции на рынке: спрос снижается, а предложение ещё некоторое время продолжает расти, потому что застройщики не могут так же быстро отреагировать на изменение рыночных условий, как покупатели. Восстановление начинается только тогда, когда возобновляется рост доходов населения, а цены снижаются с докризисного пика к среднеисторическому уровню», — указывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Откуда ждать угрозы

Самым масштабным «мыльным пузырем» на рынке недвижимости считается ипотечный кризис в США, разразившийся в 2007 году. Он стал причиной потери жилья миллионами людей, банкротства десятков банков и наступления мирового финансового кризиса. Похожие кризисы в «нулевых» затронули также Испанию, Латвию, Дубай.

«Впервые именно в 2000-е гг. на рынке недвижимости США, Европы и некоторых других развитых стран стали наблюдаться тенденции, которые позже назвали „пузырем“: быстрое повышение стоимости жилья, рост инвестиций в строительство и в ипотечные облигации, рост объема выданных ипотечных кредитов. Грубо говоря, банки выдавали ипотечные кредиты практически всем подряд. Однако реальные доходы населения и его кредитоспособность росли меньшими темпами, поэтому в какой-то момент спрос начал быстро сокращаться. Нарастала доля „плохих“ кредитов, то есть люди не в состоянии были платить за взятые ипотечные кредиты. В итоге в 2007 году пузырь лопнул — цены на жильё в США резко обвалились и с 2008 года так и не восстановились», - говорит Мария Литинецкая.

Появление нового «мыльного пузыря» на рынке жилой недвижимости США в ближайшее время маловероятно, добавляет эксперт. Однако, полагает Литинецкая, это может произойти в сегменте американской коммерческой недвижимости, в которую с каждым годом вливается все больше внутренних и иностранных инвестиций. Не ждут «мыльных пузырей» и в России — по мнению большинства экспертов, для этого нет предпосылок. В то же время они подчёркивают, что только грамотная политика государства поможет избежать возникновения «пузырей».

«Сейчас доходность жилья эконом-класса составляет порядка 5%-6% — это нормальный показатель. Динамика цен тоже не дает оснований для подозрений в надувании „мыльного пузыря“. С начала года в цены в массовом сегменте снизились на 4–5%, умеренную положительную динамику демонстрирует только бизнес-класс. Растущий объём предложения и повышение стоимости импортных строительных и отделочных материалов не способствует спекулятивному росту цен. Очевидно, рынку потребуется несколько лет, чтобы „переварить“ весь объём новостроек, который вышел в продажу в последние два года. Мы ещё долго будем работать с рынком покупателя, изобретая новые способы завоевать внимание аудитории», — отмечает Юлия Прокопенко.

Россия уже пережила свой «пузырь» в 2000-е гг, считает Мария Литинецкая. Тогда его существование прервал мировой финансовый кризис. «Сейчас в России нет главного условия для развития «пузыря"на рынке — экономического роста, который стимулирует людей покупать жильё, а инвесторов — спекулировать на этом. Доля инвестиционных покупок в новостройках не превышает 10%. Доходы населения стагнируют, поэтому долгосрочного ажиотажа, сопровождающего „пузырь“, пока ждать не стоит. Наконец, стоимость кредита в России намного выше, чем в США и Европе, где низкая ипотечная ставка и развитый рынок аренды позволяют относительно легко решать квартирный вопрос. В нашей стране истинный потенциал спроса на жильё остается нераскрытым», — убеждена Литинецкая.

Время покупать

Бить тревогу из-за «мыльного пузыря» на российском рынке недвижимости рано, но и спокойными ближайшие годы, вероятно, не будут. Снижение доходов и нестабильность рынка усложнят процесс покупки жилья. Не облегчит дело и скорое завершение программы субсидированной ипотеки.

«Можно с уверенностью сказать, что продления льготной ипотеки на следующий год не будет. Поэтому у тех, кто планировал покупку жилья с привлечением заёмных средств, осталось мало времени. Но и тем, кто приобретает за счет собственных средств, не стоит затягивать с покупкой. В условиях гиперконкуренции часть застройщиков будет пытаться регулировать продажи с помощью более низкой цены, а это отразится на качестве. Найти качественный объект будет сложнее — ведь издержки продолжают расти», — заключает Юлия Прокопенко.

На фоне сложной экономической обстановки застройщики могут уже в следующем году начать замораживать проекты и уменьшать метраж. Вместе с ростом цен на стройматериалы и отложенной инфляцией это приведёт к повышению стоимости недвижимости в 2017—2018 гг. Эксперты советуют учитывать это при принятии решения о приобретении недвижимости и выбирать правильный момент для покупки.

Чаще всего читают:

TeleTrade Аквариумист Верховный суд о ценах на водоотведение Втб приват банкинг Горновой доменной печи Горстрах франшиза Дарья Лебедева режиссер Доминикана цены на туры 2015 Жизнь в Израиле Как бороться с бедностью? Как заработать деньги если умеешь стричь? Какой авиакомпании России стоит доверять? Когда выгодно брать отпуск? Когда появятся 5g девайсы? Кто вернет деньги за билеты трансаэро ОФЗ для населения Облигации Онлайн знакомства Питание в самолете 2016 Предпринимательство в странах мира статистика 2016 Расчет потраченных денег на сигареты Реальные скидки киберпонедельник Русский стандарт банк Самые востребованные ит специалисты Свидетельство о праве собственности отмена Сколько денег брать на гоа 2016? Сообщить о зарубежных счетах в налоговую Шоппинг будущего Экономим в кризис Ювелирная торговля в кризис 2016

Ксения Самбулова

41 Статьи

Работает журналистом более 7 лет. Любит и умеет писать про экономику и финансы. В сфере интересов макроэкономика, денежный рынок, кредиты, облигации, валюта.

Последние статьи

Наверх

Спасибо!