USD - 64.15   0.47    EUR - 68.47   0.85

Квартира в залог: где выгоднее получить кредит

Микрофинансовые организации спешно занялись освоением рынка кредитов под залог недвижимости. На фоне падения благосостояния россиян этот рынок сулит большие доходы. Однако по ряду параметров предложения банков выглядят привлекательнее. Что выбрать, если вы оказались в обстоятельствах, которые вынуждают заложить имущество?


В условиях бедности

По официальной статистике, реальные доходы населения в минувшем октябре по сравнению с октябрем предыдущего года сократились на 5,9%. В 2016 году (как и в 2015 году) не было ни одного месяца, когда бы доходы не падали. Да и в ближайшей перспективе особых надежд, что доходы сограждан начнут расти, нет.

По прогнозу старшего аналитика Аналитического кредитного рейтингового агентства Дмитрия Куликова, реальные доходы населения будут снижаться весь следующий год.

Проще говоря, жители России в массе беднеют день ото дня. И перед многими россиянами встает вопрос, где взять деньги до лучших времен.

Часть граждан вынужденно приходит к решению, что деньги можно «перезанять». Например, в микрофинансовой структуре, каждая из которых имеет право на законных основаниях выдать заемщикам до 1 млн руб. А если выступает посредником банка — значительно больше.

В то же время, рассказывает президент СРО МФО «Единство» Павел Сигал, сегодня микрофинансовые организации одобряют менее половины поступающих заявок. То есть, визит в МФО за беззалоговым (подчеркнем это слово, клиент получает деньги под юридически оформленное честное слово) кредитом далеко не всегда приводит к ожидаемому эффекту. Не случайно за последний год число обращений в ломбарды — где дают именно залоговые кредиты — выросло, по самым скромным оценкам, на 30%. Те граждане, кому под честное слово не поверили, несут имущество в залог.

Другое дело, что ломбард готов принять в залог ювелирное изделие, в лучшем случае, автомобиль. Но не квартиру. Когда у срочно нуждающегося в крупной сумме денег гражданина для залога есть только объект недвижимости, ломбард не подходит.

Оперативная реакция

Но если беззалоговые заявки требуют тщательной проверки, то залоговый кредит больших рисков не предполагает. Кредитору достаточно оценить, сколько при дефолте можно выручить за обеспечение. Темные пятна в кредитной истории возможного должника теряют значение.

Таким образом, в сегменте микрофинансовых займов сейчас наблюдается бум предложений по выдаче кредитов под залог недвижимости.

Конечно, этот бум почти не распространяется на Москву, где стоимость объектов на порядок выше лимитов микрофинансовых организаций — уже упоминавшийся 1 млн руб. Но в Московской области или Петербурге (а тем более в регионах) рост конкуренции между подобными игроками заметен. И сегодня спешно создаются фирмы с заманчивыми названиями вроде «Самая главная залогово-ипотечная компания».

Хорошо там, где нас нет: ипотека в России и за рубежом

Уточним, рыночная цена объекта в крупных городах, обычно гораздо выше пресловутого миллиона рублей, но это не смущает кредиторов. Во-первых, потому что есть варианты лишь посредничать, предоставляя чужие услуги. То есть, передать объект банку за отступные. Во-вторых, потому что рыночную цену за залог не дает никто и никогда.

Напомним, на банковском рынке подобное предложение давно работает. Кредиты под залог недвижимости присутствуют в ипотечных линейках большинства банков. Правда, до кризиса эти продукты являлись «сопутствующим» товаром. Ставка на них никогда не делалась. И даже в лучшие времена, когда цены на недвижимость стабильно росли, декларировалось, что залоговый объект банки готовы оценить, максимум, в 70% от реальной стоимости. На практике же — в 50%-60%.

Сейчас, на стагнирующем рынке, банковская оценка в 50% уже считается удачной. Поэтому, когда вам обещают: «Вы получаете до 80% от стоимости вашей недвижимости!», верить не следует априори.

Выбирая между

Выбирая между «не банком» (МФО зачастую в рекламе себя не идентифицируют) и банком, будет разумным учесть еще пару нюансов. Большинство крупных банков разрешает клиенту выбирать оценщика закладываемой квартиры из вывешенного на сайте банка списка более-менее известных и ценящих собственное реноме компаний. МФО выбора не допускает и приводит на объект своего оценщика — альтернативы нет. Таким образом, становится понятно, почему при рыночной цене залогового объекта, например, в 3 млн руб., заемщик получает на руки лишь 1 млн.

Становится понятно, почему при рыночной цене залогового объекта, например, в 3 млн руб., заемщик получает на руки лишь 1 млн.

Конечно, на стадии телефонных переговоров клиенту пообещают больше, но на месте обязательно придерутся к каким-либо недостаткам объекта. С этой точки зрения — максимального размера кредита — гораздо разумнее обращаться в банки. У них нет законодательно закрепленного «верхнего потолка» по объему выдачи.

Что ждет МФО

Вторым достоинством обращения в банк служит следующий момент. Наблюдаемое сегодня, благодаря стараниям ЦБ, сокращение числа МФО идет гораздо более быстрыми темпами, чем банков. До конца этого года, по словам начальника Главного управления рынка микрофинансирования и методологии финансовой доступности Банка России Ильи Кочеткова, рынок покинут еще 440 МФО.

Правда, есть подозрения, что рынок они добровольно не оставят, а уйдут в тень. И возьмут на вооружение, если уже не взяли, нелегальные методики выбивания долгов. Соответственно, вступать в финансовые отношения с такими компаниями может выйти себе дороже.

Наконец, определенная разница есть и в процентных ставках. У банков в среднем они ниже. Впрочем, раз на раз не приходится.

На этом преимущества банков, пожалуй, и заканчиваются.

Как рассказывает генеральный директор компании «Персональные финансовые технологии» Владимир Никитин, для банковских продуктов по залоговым займам характерен целый ряд минусов. Главный — заемщика оценивают по той же схеме, что и для беззалогового кредита. Отсюда жесткие требования к кредитной истории; необходимость подтверждения доходов; высокий уровень минимальной суммы кредита; высокий уровень бюрократии и формализма, как следствие длительные сроки выхода на сделку; и, наконец, невозможность использования для рефинансирования просроченной задолженности по другим кредитам. При этом по данным продуктам де-факто банки почти не кредитуют индивидуальных предпринимателей и мелкий бизнес.

Важные детали для заемщика

Если заемщику деньги не нужны позарез «за один день», и можно потерпеть 3–5 дней (срок одобрения заявки в банке), будет правильным обратиться одновременно в несколько конкурирующих структур.

Благо, информация о незавершенных сделках по кредитованию, в кредитной истории не отражается. Как поясняет директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков, если кредитор за пять дней с даты окончания одобрения кредитной заявки не представил номер заключенного кредитного договора, БКИ запись аннулирует.

Если некто возьмет простой кредит под залог единственного жилья, сколько бы ни росли долги, суд должника не выселит.

Кстати, будущему заемщику не помешает учитывать еще одну подробность такого вида кредитования. Как в банках, так и в МФО подобная сделка считается ипотечной. «Оформляем по ФЗ N 102», то есть, закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», — поясняют все кредиторы.

Смысл в следующем. Если некто возьмет простой кредит под залог единственного жилья, сколько бы ни росли долги, суд должника не выселит. Если же кредит значится, как ипотечный, суд отнимет у должника и отдаст кредитору и единственное жилье. По данным юристов, в 95% случаев суды становятся на сторону кредитора, не тратя много времени на рассмотрение дела.

Ипотека — наше все

Между тем, сегодня банки, являющиеся ведущими игроками ипотечного рынка, находятся в определенной растерянности. В ипотечных портфелях многих кредиторов доля субсидируемых государством жилищных кредитов превышает 50%, а порой доходит и до 70%. И уже никто из экспертов не сомневается, что на будущий год программа госипотеки не будет продлена.

«По итогам января средняя ставка по ипотеке может вернуться к уровню лета 2016 года (13%) вследствие „ухода“ с рынка льготных программ на новое жилье, — считают аналитики Национального агентства финансовых исследований (НАФИ). — Часть заемщиков на время отложит решение о покупке, что приведет к снижению доли ипотеки на новостройки в новых выдачах».

Рынок просядет. Ипотечные отделы многих банков окажутся перед угрозой расформирования. В то же время определенная доработка уже действующих программ с нецелевыми кредитами под залог недвижимости сделает их вполне конкурентоспособными с предложением МФО. Ведь спрос есть, и явно будет расти.

По оценкам сопредседателя Комитета по ипотеке Ассоциации российских банков, первого зампредправления «Банка Жилищного Финансирования» Игоря Жигунова развитие таких продуктов банками может стать одним из главных трендов на ипотечном рынке в 2017 году. То есть, будущим заемщикам можно ожидать, что банковские условия таких кредитов будут оперативно пересматриваться в сторону либерализации.

Чаще всего читают:

Банк Москвы аренда ипотеки Безопасность инвестирования в мфо Биржа по продаже плохих кредитных Долгов Велосипед мерседес с автоматической коробкой передач Вложения в Юань Выживание бизнеса в кризис Должны ли быть терминалы в ломбардах Доминикана цены на туры 2015 Жизнь в Израиле Заказать сумки оптом по200руб Китай Заработать деньги в электричке Инвестиции в советские значки Индивидуальные предприниматели 1 письмо минтруда Ирина Крючкова дизайнер где купить Как государство защищает дольщиков? Как сохранить накопления в 2016 году? Квота на эко 2016 Когда увеличат тарифы на воду? Купить одежду фермы ферари Морально выжить когда нет денег Оплата гостиницы за полсуток Перевод денег на украину из России Подарок оформление по закону Полина пекач Поправки в законодательстве о коллекторах Потребительский терроризм Россия дальнобойщики оброк САН Диего налоги и цены Свидетельство о праве собственности отмена Своими руками приносящее доход

Игорь Заржицкий

10 Статьи

В экономической журналистике с прошлого века.

Последние статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться через
или ввести "Имя" и "Email" в форме комментариев.

*

Наверх

Спасибо!