USD - 63.3   0.09    EUR - 67.21   1.04

В кризис появляется все больше тех, кто желает продать недавно с таким трудом приобретенную в ипотеку квартиру. Эксперты уверены, что при любых вариантах продажи продавец в деньгах потеряет. Зато покупатель может выиграть.


Осознанная необходимость

Для участников рынка сделки с квартирами, за которые не выплачена ипотека, вполне обычны. «Сделка является стандартизированной, и опытный риэлтор владеет всеми технологиями, позволяющими осуществить продажу такого жилья», — констатирует руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Главная причина продажи ипотечной квартиры — пошатнувшееся материальном положение граждан. Так, по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), к 30 июня текущего года доля просроченных ипотечных кредитов выросла на 0,7 п.п. до 4,1% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. В теории должнику продать объект выгоднее, чем дожидаться, пока за дело примутся судебные приставы. Он — лицо максимально заинтересованное.

Главная причина продажи ипотечной квартиры — пошатнувшееся материальном положение граждан.

Бывают случаи, когда речь об отсутствии денег на кредит не идет, но по каким-либо причинам владелец намерен от квартиры избавиться. Например, в компании Est-a-Tet отмечают, что сегодня чуть ли не половина обращений от физлиц приходится на частных инвесторов, вложившихся в новостройки Подмосковья и теперь пытающихся выйти из сделки хотя бы не в убыток.

Впрочем, далеко не всегда к продаже подталкивают неприятности. У ипотечного заемщика вполне могут измениться жизненные планы в связи с супружеством или появлением ребенка. Или в связи со сменой места жительства квартира в выбранном городе и районе становится не актуальной.

Своими силами

Итак, до конца выплат осталось несколько лет, но квартиру необходимо продать. Точнее говоря, вернуть какую-то часть (а лучше полностью) денег, израсходованных на первый взнос, незавершенное гашение процентов и тело кредита.

В этом случае можно попытаться расторгнуть договор. Конечно, не с продавцом (застройщиком или частным лицом), а с банком, если в работе кредитора присутствуют серьезные нарушения. Уточним, если разрывать договор с прежним собственником или застройщиком, обязанность платить по кредиту никуда не денется.

Однако интернет не пестрит судебными отчетами о подобных победах. Банковский договор написан юристом, за то и получающим деньги, чтобы обезопасить кредитное учреждение.

Более реалистичным выглядит вариант с попыткой погасить кредит досрочно, чтобы сделать комфортной последующую продажу объекта. Но при таком решении физлицу, и так обремененному долгом, придется искать круглую сумму.

НБКИ подсчитало, что из всех заявок на розничные кредиты в этом году в стране одобрялась только каждая десятая.

Для досрочного гашения многие граждане рассчитывают взять потребительский кредит в другом банке. Впрочем, нет никаких гарантий, что деньги будут получены. Необеспеченные кредиты банкиры выдают вдвое неохотнее. Например, НБКИ подсчитало, что из всех заявок на розничные кредиты в этом году в стране одобрялась только каждая десятая. В Москве — 9,1%.

На этом «маршруте» появляется дополнительный риск перейти в категорию не справляющихся с обязательствами должников. А вдруг болезнь или потеря работы?

Как минимум, выбравшим этот путь гражданам необходимо учитывать различные временные параметры. Сколько времени потребуется на бумажные и небумажные хлопоты (экспозиция объекта, просмотры потенциальными покупателями, снятие обременения, проведение сделки)? На сколько за это время долги вырастут?

В любом случае, покупателей для такой квартиры следует найти заранее.

С чужой помощью

На рынке присутствует услуга «срочный выкуп». То есть, как поясняет директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский, выкуп с дисконтом и выходом на сделку за три-четыре дня — сразу после проверки документов на объект.

Здесь тоже есть «подводные камни». Во-первых, не всегда эти компании готовы работать с залоговыми квартирами. Во-вторых, пусть и декларируется, что они выкупают объекты по стоимости на 10–15% ниже рыночной, реально платится заметно меньше.

В-третьих, ряд таких «операторов» играют не честно. Дав продавцу задаток, они начинают оттягивать полный расчет, лихорадочно подыскивая покупателей через свои каналы и не вкладывая свои деньги.

«Чтобы избежать сделок с мошенниками, уже на первоначальном этапе покупатель должны насторожиться, если агент не выезжает для оценки квартиры и готов без ее просмотра сразу назначить цену», — подсказывает Алексей Бернадский.

Также при заключении соглашения о задатке он советует обратить внимание на следующие пункты документа: в какой срок компания обязуется заключить договор купли-продажи, и какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение этих сроков.

За счет заемщика

Часто используется схема, когда новое физлицо покупает квартиру, а заемщик этими деньгами «закрывает» жилищный кредит. Без условия в договоре купли-продажи квартиры, что деньги поступят кредитору, банк разрешения на сделку не дает.

«В целом, для сделки нет никаких препятствий: продавец получает свой остаток после реализации жилья, новый покупатель — интересующую квартиру, а банк — деньги, т. к. кредит гасится за счет средств нового владельца жилья», — поясняет Светлана Бирина.

Между тем, и данная схема не гарантирует быструю продажу.

«Не много найдется граждан, желающих вступать в юридически сложную сделку, где объект продажи, по сути, принадлежит третьей стороне — кредитору», — подсказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, в нынешних макроэкономических условиях клиенты, имеющие на руках достаточную для единовременной покупки квартиры сумму — редкость.

«По нашим данным, чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге, приходится делать значительную скидку — до 15–20%», — подытоживает эксперт.

И только большой размер скидки подталкивает потенциальных покупателей к данному виду сделок.

Бумажный ком

Согласие банка на продажу квартиры — обязательное условие сделки согласно ст. 37, 38 Закона «Об ипотеке». При этом директор по маркетингу Mirland Development Corporation, Елена Валуева советует покупателю на всякий случай затребовать банковскую справку о начислении пени, штрафных санкций и т. д. То есть, ознакомиться с текущей ситуацией по кредиту. Также в связи с недавними законодательными изменениями, можно ожидать, что банк потребует нотариально заверенное согласие на продажу всех созаемщиков.

Если объект находится на первичном рынке недвижимости, согласно ДДУ, обязательным может оказаться и получение разрешения у застройщика. Кроме того, такое разрешение может потребовать банк, независимо от того, есть соответствующий пункт в ДДУ или нет. И некоторые застройщики, пользуясь случаем, требуют за «добро» плату.

Продать «ипотечную» квартиру, безусловно, можно. Однако сразу стоит понимать, что это потребует расходов со стороны владельца, а также может занять время. dme.

Чаще всего читают:

Daily одеяло вайт коттон Алена Соболева развод Баррель 40 А. Бензин В России напечатают триллион рублей В каких странах происходит сокращение ВВП ГК сфера влияния Где отдохнуть недорого осенью в России? Для чего создают банк почты Зачем нужно столько банков Инвестиции в землю Как снизить долги за коммуналку? Как сохранить деньги Как стать участником городского маркета еды? Касьянов Курс рубля упадет после Выборов Лайфхаки для упрощения жизни Лена минт Миллион в месяц инфобизнес Может ли физ лицо купить облигации Плата за парковку во дворе Подняться на эверест цена Почему в России бухгалтеры женщины? Райффайзенбанк Ресторан в Латвии roket in bean Роман Будников родной Город Самая дешевая квартира аренда в Галянова Сколько мы платим налогов? Скільки дає прибутку одна кофе машина Тренды ит 2016 У какой криптовалюты есть будущее

Игорь Заржицкий

11 Статьи

В экономической журналистике с прошлого века.

Последние статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться через
или ввести "Имя" и "Email" в форме комментариев.

*

Наверх

Спасибо!