USD - 57.64   0.41    EUR - 62.27   0.54

В кризис появляется все больше тех, кто желает продать недавно с таким трудом приобретенную в ипотеку квартиру. Эксперты уверены, что при любых вариантах продажи продавец в деньгах потеряет. Зато покупатель может выиграть.


Осознанная необходимость

Для участников рынка сделки с квартирами, за которые не выплачена ипотека, вполне обычны. «Сделка является стандартизированной, и опытный риэлтор владеет всеми технологиями, позволяющими осуществить продажу такого жилья», — констатирует руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Главная причина продажи ипотечной квартиры — пошатнувшееся материальном положение граждан. Так, по данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), к 30 июня текущего года доля просроченных ипотечных кредитов выросла на 0,7 п.п. до 4,1% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. В теории должнику продать объект выгоднее, чем дожидаться, пока за дело примутся судебные приставы. Он — лицо максимально заинтересованное.

Главная причина продажи ипотечной квартиры — пошатнувшееся материальном положение граждан.

Бывают случаи, когда речь об отсутствии денег на кредит не идет, но по каким-либо причинам владелец намерен от квартиры избавиться. Например, в компании Est-a-Tet отмечают, что сегодня чуть ли не половина обращений от физлиц приходится на частных инвесторов, вложившихся в новостройки Подмосковья и теперь пытающихся выйти из сделки хотя бы не в убыток.

Впрочем, далеко не всегда к продаже подталкивают неприятности. У ипотечного заемщика вполне могут измениться жизненные планы в связи с супружеством или появлением ребенка. Или в связи со сменой места жительства квартира в выбранном городе и районе становится не актуальной.

Своими силами

Итак, до конца выплат осталось несколько лет, но квартиру необходимо продать. Точнее говоря, вернуть какую-то часть (а лучше полностью) денег, израсходованных на первый взнос, незавершенное гашение процентов и тело кредита.

В этом случае можно попытаться расторгнуть договор. Конечно, не с продавцом (застройщиком или частным лицом), а с банком, если в работе кредитора присутствуют серьезные нарушения. Уточним, если разрывать договор с прежним собственником или застройщиком, обязанность платить по кредиту никуда не денется.

Однако интернет не пестрит судебными отчетами о подобных победах. Банковский договор написан юристом, за то и получающим деньги, чтобы обезопасить кредитное учреждение.

Более реалистичным выглядит вариант с попыткой погасить кредит досрочно, чтобы сделать комфортной последующую продажу объекта. Но при таком решении физлицу, и так обремененному долгом, придется искать круглую сумму.

НБКИ подсчитало, что из всех заявок на розничные кредиты в этом году в стране одобрялась только каждая десятая.

Для досрочного гашения многие граждане рассчитывают взять потребительский кредит в другом банке. Впрочем, нет никаких гарантий, что деньги будут получены. Необеспеченные кредиты банкиры выдают вдвое неохотнее. Например, НБКИ подсчитало, что из всех заявок на розничные кредиты в этом году в стране одобрялась только каждая десятая. В Москве — 9,1%.

На этом «маршруте» появляется дополнительный риск перейти в категорию не справляющихся с обязательствами должников. А вдруг болезнь или потеря работы?

Как минимум, выбравшим этот путь гражданам необходимо учитывать различные временные параметры. Сколько времени потребуется на бумажные и небумажные хлопоты (экспозиция объекта, просмотры потенциальными покупателями, снятие обременения, проведение сделки)? На сколько за это время долги вырастут?

В любом случае, покупателей для такой квартиры следует найти заранее.

С чужой помощью

На рынке присутствует услуга «срочный выкуп». То есть, как поясняет директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский, выкуп с дисконтом и выходом на сделку за три-четыре дня — сразу после проверки документов на объект.

Здесь тоже есть «подводные камни». Во-первых, не всегда эти компании готовы работать с залоговыми квартирами. Во-вторых, пусть и декларируется, что они выкупают объекты по стоимости на 10–15% ниже рыночной, реально платится заметно меньше.

В-третьих, ряд таких «операторов» играют не честно. Дав продавцу задаток, они начинают оттягивать полный расчет, лихорадочно подыскивая покупателей через свои каналы и не вкладывая свои деньги.

«Чтобы избежать сделок с мошенниками, уже на первоначальном этапе покупатель должны насторожиться, если агент не выезжает для оценки квартиры и готов без ее просмотра сразу назначить цену», — подсказывает Алексей Бернадский.

Также при заключении соглашения о задатке он советует обратить внимание на следующие пункты документа: в какой срок компания обязуется заключить договор купли-продажи, и какие штрафные санкции предусмотрены за нарушение этих сроков.

За счет заемщика

Часто используется схема, когда новое физлицо покупает квартиру, а заемщик этими деньгами «закрывает» жилищный кредит. Без условия в договоре купли-продажи квартиры, что деньги поступят кредитору, банк разрешения на сделку не дает.

«В целом, для сделки нет никаких препятствий: продавец получает свой остаток после реализации жилья, новый покупатель — интересующую квартиру, а банк — деньги, т. к. кредит гасится за счет средств нового владельца жилья», — поясняет Светлана Бирина.

Между тем, и данная схема не гарантирует быструю продажу.

«Не много найдется граждан, желающих вступать в юридически сложную сделку, где объект продажи, по сути, принадлежит третьей стороне — кредитору», — подсказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, в нынешних макроэкономических условиях клиенты, имеющие на руках достаточную для единовременной покупки квартиры сумму — редкость.

«По нашим данным, чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге, приходится делать значительную скидку — до 15–20%», — подытоживает эксперт.

И только большой размер скидки подталкивает потенциальных покупателей к данному виду сделок.

Бумажный ком

Согласие банка на продажу квартиры — обязательное условие сделки согласно ст. 37, 38 Закона «Об ипотеке». При этом директор по маркетингу Mirland Development Corporation, Елена Валуева советует покупателю на всякий случай затребовать банковскую справку о начислении пени, штрафных санкций и т. д. То есть, ознакомиться с текущей ситуацией по кредиту. Также в связи с недавними законодательными изменениями, можно ожидать, что банк потребует нотариально заверенное согласие на продажу всех созаемщиков.

Если объект находится на первичном рынке недвижимости, согласно ДДУ, обязательным может оказаться и получение разрешения у застройщика. Кроме того, такое разрешение может потребовать банк, независимо от того, есть соответствующий пункт в ДДУ или нет. И некоторые застройщики, пользуясь случаем, требуют за «добро» плату.

Продать «ипотечную» квартиру, безусловно, можно. Однако сразу стоит понимать, что это потребует расходов со стороны владельца, а также может занять время. dme.

Чаще всего читают:

Daily money как увеличить заработок Event индустрия Алена Соболева развод Банк оспорил договор дарения автомобиля супруге Бизнесмены сетевого Вложения советы экспертов Миллионеров читать бесплатно Выгодный бизнес на 2020 Где отдохнуть недорого осенью в России? Европа банк продажа Долгов Законно переводить на договор гпх Как выживать в России? Как можно уменьшить долги по ЖКХ? Как накопить большую сумму денег? Как обменять старую квартиру на новую? Как организовать обучение дома? Как перестать мыслить как бедный? Как уйти в декрет? Какобменять коммуналку на студию Легализация доходов физических лиц Лицензии банков к концу 2016 года Мошенничество на антикварном рынке Надбавка пенсии кто работал в росгвардии ООО тесла совместные покупки история Олег Осипов автоэксперт Роман Будников родной Город Россия искусственный кризис Сколько стоит аренда в торговом центре? Тренды ит 2016 Федеральное бти Что купить в интернете для продажи?

Игорь Заржицкий

14 Статьи

В экономической журналистике с прошлого века.

Последние статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться через
или ввести "Имя" и "Email" в форме комментариев.

*

Наверх

Спасибо!