USD - 63.92   0.23    EUR - 67.77   0.7

Как не купить самострой и не стать обманутым дольщиком

Купили самострой как отменить сделку


С 1 сентября на территории России вступила в силу новая редакция ФЗ № 258, серьезно затрудняющая возможность узаконить самовольную постройку. Минстрой, инициируя данные поправки, основывался на сформировавшейся у застройщиков практике использовать лазейки в законодательстве для оформления прав собственности на объекты самостроя через суд.


Купили самострой как отменить сделку

Инициативы Минстроя

Поправки в закон закрывают бреши в законодательстве, уводя с рынка неблагонадежных застройщиков. Однако теперь дольщикам придется беспокоиться не только об успешном окончании строительства дома, но и о статусе будущего объекта, который в новых реалиях может быть признан самостроем.

Чиновники из министерства строительства РФ отмечают, что ранее суды общей юрисдикции удовлетворяли примерно 90% ходатайств о признании права собственности на самовольную постройку, фактически легализируя самострой. Согласно устаревшей редакции закона право собственности на самострой обычно признавалось судами, если объект не нарушал прав других лиц и не создавал угрозы жизни и здоровью граждан.

В новой редакции закона легализовать самострой станет намного сложнее. У ходатайствующего (юридического или физического лица) должны быть правоустанавливающие документы на земельный участок (собственность или аренда), а объект самостроя обязал удовлетворять параметрам, указанным в разрешительных документах, соответствовать ГПЗУ и попадать под вид разрешенного использования земли.

Не то и не там

Таким образом, новая редакция закона, в первую очередь, направлена против самовольного строительства (иногда с захватом земельных участков), довольно часто практикуемого в Москве и других крупных городах, когда к готовому объекту делаются незаконные пристройки (например, террасы к летним кафе, подсобные помещения и т. д.). Ранее процедура сноса данных строений (даже признанных судом самостроем) занимала длительное время, сейчас упразднить незаконную постройку станет возможно в течение 2–3 месяцев.

Также власти обратили особое внимание на нецелевое использование земель, наиболее сильно распространенное в Московской области, Ростовской области и Краснодарском крае. В курортных регионах РФ местные предприниматели уже много лет возводят внушительные дома по пять-шесть этажей на небольших участках в дачных товариществах или землях под ИЖС. Эти здания, как правило, не имеют необходимых инженерных коммуникаций и подпадают под параграф о нецелевом использовании земли.

В Подмосковье проблема стоит еще острее — сложилась целая бизнес-модель, когда гражданин строит многоквартирный дом на землях ИЖС, а затем распродает его на квартиры. Вот только фактически граждане приобретают не индивидуальные квартиры, а доли в праве общей долевой собственности на единое здание. Впоследствии реализовать такой актив будет крайне затруднительно — придется согласовывать продажу с остальными собственниками здания. Поправки к закону также приравнивают подобные объекты к самострою из-за нецелевого использование земли. На землях ИЖС возможно строительства только частных домов до трех этажей включительно.

Чиновники не обошли стороной и столь любимую некоторыми вполне уважаемыми крупными застройщиками практику самовольного изменения параметров своих проектов, например, когда разрешение на строительство выдается на здание высотой 200 метров, а по факту возводится небоскреб высотой 230–250 метров.

Ранее застройщики могли добиваться изменения параметров своих проектов в городских администрациях и судах, теперь же у властей появился серьезный рычаг давления на подобных девелоперов: согласно новой редакции закона, если построенный объект не соответствует выданной под него разрешительной документации, то он может быть признан самовольной постройкой.

Советы инвестору

Участники рынка оправдывают ситуацию с легализацией самостроя через суд излишними административными барьерами. «Местные администрации могут немотивированно отказать собственнику в разрешении на строительство, поэтому ряд застройщиков и оформлял права на возведенные здания в судебном порядке», — отмечает руководитель консалтингового бюро WISECONSULT Елена Сомусева.

С введением поправок в закон у девелоперов фактически отнимают последний правовой рычаг в борьбе с административными барьерами. Сами застройщики прогнозируют ряд осложнений с вводом новых проектов и началом строительных работ. Вероятно, еще до конца года на рынке появится ряд проектов с привлекательными ценами, но определенным риском попасть в графу «самострой». Например, у застройщика неудачно сложится ситуация с землей, техническими параметрами или разрешением на строительство.

Покупать квартиры в подобных проектах — личное дело каждого покупателя, однако сложившаяся в России практика наглядно демонстрирует, что в конечном итоге издержки и ответственность ложатся на конечного покупателя. В новых реалиях дольщику придется пристально ознакомиться со всеми разрешительными документами застройщика, чтобы случайно не приобрести объект потенциального самостроя, которым вполне может стать и многоквартирный дом. Например, если у застройщика не все гладко с документами на землю (краткосрочный договор аренды) или разрешительной документацией (отсутствует, выдана на заведомо короткий отрезок времени, не соответствует заявляемому девелопером проекту).

Памятка для инвестора

«Покупая квартиру на котловане следует проявлять повышенную бдительность, верить только представленным документам и условиям договора, а не заманчивым обещаниям застройщика», — подчеркивает Сомусева.

В первую очередь, покупатель должен проверить наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, в идеале участок должен принадлежать застройщику на праве долгосрочной аренды или собственности, а право на строительство должно возникнуть ранее начала фактической застройки.

Затем следует внимательно ознакомиться с проектной декларацией (сверить объемы ввода площадей и этажность дома) и с договором долевого участия.

«В нашей практике встречались случаи, когда договор аренды земельного участка был краткосрочный и потом собственник земельного участка препятствовал достройке жилого дома, а также случаи, когда проект дома предусматривал определенное количество этажей, а к моменту сдачи в эксплуатацию построили больше, и застройщик очень долго не мог решить эту проблему», — поясняет Сомусева.

В настоящее время продажи жилья в возводимом многоквартирном доле регулируются 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Существует ряд обязательных требований к условиям этого договора.

Основные требования, которые должен содержать договор об участии в долевом строительстве:

1. подробное определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;

2. точный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4. гарантийный срок на объект долевого строительства;

5. способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (иначе договор считается незаключенным);

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Чаще всего читают:

Daily money как увеличить заработок Агуша ящур Банк Америки Велосипед мерседес с автоматической коробкой передач Вино Все правда о квест бизнесе Деньги закончатся в 2017 Как возместить расходы на лечение? Как выгоднее уйти в декрет 2016? Как заработать на продаже вещей девушке? Как открыть ресторан в Сочи? Как перестать мыслить как бедный? Как продать массаж? Как сохранить накопления в 2016 году? Как сэкономить газ для приготовления пищи? Кому подчинили фскн кчр Крикунов и партнеры ноября 2015 Максимилиан Буров хам мошенник Морально выжить когда нет денег Налог 12 тонн Оплата гостиницы за полсуток Оформление витрин на черную пятницу Подарок оформление по закону Подтверждение источника происхождения денежных средств Помощь заемщикам последнии новости2016 Список дел на декабрь Стоимость Платона с марта Торговый центр нового формата Чек лист для Инвесторов Шоппинг будущего

Артём Блюдёнов

4 Статьи

8 лет в журналистике. Интересующие темы: недвижимость, строительство, девелопмент.

Последние статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться через
или ввести "Имя" и "Email" в форме комментариев.

*

Наверх

Спасибо!