ИТОГИ ГОДА-2018: лучший год на рынке недвижимости

ИТОГИ ГОДА-2018: лучший год на рынке недвижимости

2410 6 Февраль, 2019 год

2018-й год эксперты называют лучшим в новейшей истории России. Что значимого произошло в течение года, как это отразилось на ценах, и что будет происходить с недвижимостью в 2019-м, рассказали эксперты.

Как вы оцениваете 2018-й год для рынка недвижимости страны? Что значимого произошло? Как это отразилось на ценах?

Борис Лесков
Борис Лесков
генеральный директор компании "Концерн РУСИЧ"

2018-й год начался с положительной динамики на рынке недвижимости. Во второй половине года, приблизительно с августа, мы фиксировали не только увеличение спроса на недвижимость со стороны покупателей, но и повышение стоимости квадратного метра (в среднем на 6%) по всему Московскому региону.

19.12.2018 года в окончательном чтении были приняты новые поправки в закон о долевом строительстве – это и переход на расчеты через эскроу-счета, и сдача проектной декларации и результатов инженерных изысканий в ЕИСЖС (Единую информационную систему жилищного строительства) вне зависимости от срока начала строительства. Росло количество сделок с привлечением заемных средств, в первую очередь ипотечных кредитов, не последнюю роль в этом играли низкие ипотечные ставки и, как следствие, комфортный для покупателя ежемесячный платеж за собственную недвижимость.

Возрос интерес покупателей к сегменту «бизнес-класс».

По итогам ноября 2018 года количество зарегистрированных ДДУ на рынке новостроек Московского региона выросло на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По состоянию на середину декабря 2018 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы составила 175 тыс. руб., в жилых комплексах Московской области средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке — 81,1 тыс. руб. Возрос интерес покупателей к сегменту «бизнес-класс» Положительная динамика отмечалась и на вторичном рынке — по сравнению с ноябрем показатель зарегистрированных сделок на вторичном рынке вырос на 30,9%. Всего за 11 месяцев 2018 г. в столице зарегистрировали на 27,4% больше новых прав на недвижимость, чем за аналогичный период 2017-го.

Илья Станиславский
Илья Станиславский
Управляющий партнер компании «Удача»

2018-й год был сложным для девелоперов загородной недвижимости. На качественно новый уровень вышла конкурентная борьба за клиента, основные участники этого сегмента недвижимости на протяжении всего года занимались увеличением доли рынка, за счет чего стало возможным поддержание продаж в условиях кризиса.

С 2016 г. мы наблюдаем перераспределение структуры продаж из дорогого в сторону дешевого сегмента рынка.

Важным изменением в структуре рынка станет вступивший в силу 1 января 2019 г. Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 N 217-ФЗ который упразднит 9 существующих на сегодня организационно-правовых форм и переформатирует в 2 садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородное некоммерческое товарищество (ОНТ). Новый закон должен упростить и регламентировать хозяйственные и правовые взаимодействия, но как и любой новый ФЗ в первоначальной редакции будет нуждаться в правках, а следовательно на начальном этапе создаст сложности в работе.

С 2016 г. мы наблюдаем перераспределение структуры продаж из дорогого в сторону дешевого сегмента рынка, что способствовало росту продаж несмотря на общий секторальный кризис, то в 2018 г. количество сделок, совершенных с участками без подряда уменьшилось на 40-60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Отсутствие спроса предыдущих лет на вторичном рынке привело к резкому снижению цен собственниками дачных участков до 50%.

Как известно, количество вакантных помещений на торговых площадках Москвы вплотную приблизилось к докризисному уровню 2013 года. На фоне дефицита свободных площадей и высокой конкуренции среди арендаторов, стоимость аренды помещений в среднем выросла на 13%. Я думаю, что это связано с проведением FIFA 2018 в России, что очень позитивно повлияло на имидж нашей страны в целом и на рынок в частности. Многие туристы были удивлены нашим гостеприимством, позитивом и дружелюбным отношением. У ритейлеров и ресторанов резко выросли продажи, в люкс-индустрии многие бренды почувствовали прирост на 70-150% по сравнению с предыдущим годом. По моим прогнозам, рынок коммерческой недвижимости в 2019 году должен стабилизироваться и войти в естественный режим работы.

Сергей Мохнарь
Сергей Мохнарь
Генеральный директор "ПСК-Недвижимость"

Ушедший год стал самым реформаторским за всё десятилетие. Самое значимое событие ‒ вступление в силу поправок к 214-ФЗ, которые поменяли привычные правила на строительном рынке. На смену долевому строительству, одному из «столпов» отрасли, пришло проектное финансирование. Поправки были инициированы правительством как способ избежать появления новых долгостроев и сделать строительную отрасль более прозрачной. Изменения привели к удорожанию экономики проектов и, как следствие, постепенному росту цен во всех сегментах. Это сказалось на спросе: ещё до принятия поправок покупатели стали массово приобретать квартиры по существующей стоимости, не дожидаясь удорожания. На руку сыграла рекордно низкая ипотека, которая осталась доступной даже после незначительного повышения ключевой ставки в сентябре и декабре. В итоге 2018-й поставит рекорд десятилетия по спросу.

Мария Литинецкая
Мария Литинецкая
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

В целом 2018 год был успешным для рынка недвижимости страны, особенно принимая во внимание непростую ситуацию в экономике. В Москве спрос на новостройки вырос в годовом выражении на 49%, в Санкт-Петербурге – на 46%. Отмечен был и рост сделок по стране – на 10%. Основным событием, конечно, стали беспрецедентные объемы выданной ипотеки. За 10 месяцев население получило кредитов на 2,37 трлн рублей (1,17 млн единиц), а общий объем ипотечного портфеля достиг рекордного для страны 6,36 трлн рублей. При этом важно отметить, что доля просроченных кредитов продолжает сокращаться и сейчас составляет всего 1,85%. Таким образом, не оправдались опасения, которые появились в конце 2017 года, относительно образования «пузыря» на рынке ипотеке в 2018 году.

В целом 2018 год был успешным для рынка недвижимости страны.

Самую заметную динамику цен продемонстрировал массовый сегмент столичных новостроек. Средний квадратный метр с ноября 2017 по ноябрь 2018 года подорожал на 7,5%. В высокобюджетных сегментах новостроек колебания цены были такими же высокими, кроме бизнес-класса. В этом сегменте средняя стоимость первичного жилья повысилась всего на 1%, тогда как в премиум-классе – на 6,3%, а в элитном сегменте – на 6,8%. Кстати, заметно подорожали и апартаменты: в комфорт-классе цены поднялись на 13%, в бизнес-классе – на 5%, в премиум-классе – на 5,6%, а в элитном сегменте – на 19,2%. Средняя цена столичных новостроек увеличилась на 4,5% и достигла 224,3 тыс. рублей за кв. м.

Кирилл Игнахин
Кирилл Игнахин
Генеральный директор Level Group

2018 год можно признать успешным для рынка жилой недвижимости Москвы. По сравнению с прошлым годом спрос на первичном рынке вырос на 49%, а на вторичном – на 25%. Впервые за четыре года начали активно повышаться цены на массовые новостройки, а практика демпинга постепенно уходит в прошлое. Конечно, основной вклад в такую динамику внесла ипотека. Ставки по кредитам сократились до 9,5%, что стимулировало клиентов занимать средства на покупку жилья, прежде всего, строящегося. Расценки на массовые новостройки повышались очень активно, прежде всего, в наиболее востребованных покупателями проектах.

Антон Детушев
Антон Детушев
Генеральный директор компании IKON Development

2018 год оказался для рынка недвижимости непростым, но продуктивным. Причем, в отличие от 2017 года, на спрос оказывали влияние не только экономические факторы, как снижение ключевой ставки или очередное обесценивание рубля, но и законодательные изменения. К примеру, на фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию многие россияне задумались о создании собственного «пенсионного фонда». В результате мы фиксировали значительный рост инвестиционных сделок, причем примерно половина из них совершалась не с целью дальнейшей перепродажи, а ради получения пассивного дохода. Снижение ипотечных ставок в свою очередь «омолодило» портрет покупателя. В 2018-м году мы наблюдали всплеск спроса со стороны клиентов в возрасте до 25 лет. Они подписали в нашем проекте примерно 15% ДДУ против 6% в 2017 году. Причиной такой активности молодых специалистов стало, во-первых, широкое распространение студий, во-вторых, снижение ипотечных платежей до уровня, сопоставимого с размером арендной ставки. Именно по этой причине все чаще вместо аренды молодые люди стали приобретать собственное жилье, пусть и в кредит.

В 2018-м году мы наблюдали всплеск спроса со стороны клиентов в возрасте до 25 лет.

Средняя стоимость квадратного метра в целом по подмосковному первичному рынку сохраняется на уровне прошлого года. Однако связано это с тем, что в одних проектах за счет скидок цена квадратного метра «просела», тогда как в других наоборот, выросла. Если в докризисный период цены росли более-менее равномерно в целом по рынку, то сегодня наблюдается явный дисбаланс. Особенно это актуально для новостроек массового сегмента, в которых представлены как проекты класса «эконом», так и «комфорт-плюс», мало чем уступающих по характеристикам сегменту «бизнес». Если первые стремительно теряют ликвидность, то вторые, наоборот, становятся все более востребованными.

Сергей Шарков
Сергей Шарков
Введущий эксперт по стоимости, направление «Аналитика недвижимости и информационные технологии» Группы компаний SRG

2018 год нам запомнится несколькими значимыми событиями. Первое из них – это отмена долевого участия в строительстве и переход застройщиков к новым условиям работы (проектное финансирование и эскроу-счета). В полной мере эффект от этой новации мы сможем ощутить лишь после того, как застройщикам полностью запретят использовать договоры долевого участия при строительстве (окончательно поправки в законодательство вступят в силу с июля 2019 года).

Второе, о чем стоило бы вспомнить, – это банкротство одного из крупнейших московских застройщиков Urban Group. По официальным данным, на достройку всех его проектов потребуется до 70 млрд руб. Будем надеяться, что государство не оставит дольщиков в беде и возьмет на себя расходы по завершению строительства. К сожалению, созданный для таких случаев фонд защиты прав дольщиков помочь ничем не может. За время его существования он накопил не более 2 млрд руб.

За прошедший год существенно выросло количество продаж квартир в домах, построенных в 2017-2018 годах.

И, наконец, третье, о чем нельзя не упомянуть, – это реновация. В этом году начались первые переселения по этой программе. И пока отзывы «новоселов» о новом жилье от государства совершенно разные.

Вместе с тем снижение ипотечных ставок и введение льготных ипотечных программ, в рамках которых отдельные категории граждан смогут получить жилищные займы по льготной ставке 6,25% годовых, положительно сказываются на рынке жилой недвижимости.

Со своей стороны хотелось бы обратить внимание на интересные закономерности, выявленные нами при анализе цен на жилую недвижимость в 2018 году. За прошедший год существенно выросло количество продаж квартир в домах, построенных в 2017-2018 годах. В январе от общего количества проданных квартир только 8,3% находились в домах 2017-2018 года, а в декабре этот показатель составил уже 14,14% Можно сделать вывод, что застройщики с приближением новогодних праздников стали предлагать более выгодные условия для покупки. Вместе с тем количество продаж квартир в домах 2010-2016 года постройки существенно просели в декабре по отношению к январю на 17%. Также не стоит забывать, что сейчас более выгодные процентные ставки по ипотеке, чем в начале года. Объемы продаж объектов недвижимости более ранних годов постройки остались на прежнем уровне или практически не изменились.

Что касается общей динамики по стране, то за три квартала количество городов, в которых был отмечен рост цен на недвижимость, практически удвоилось (в анализе участвовали 193 города). Средний положительный темп роста цен на недвижимость составил 2,5% (против 2,4% в 2017 году). В то же время отрицательная динамика уменьшилась с -3,1% в 2017 году до -1,6% в 2018 году.

Ася Левнева
Ася Левнева
Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»

2018 год был непростой для всех игроков рынка недвижимости. Он отличился рекордным количеством ипотечных кредитов и целым рядом изменений в сфере законодательства, которые продолжат сотрясать рынок недвижимости в следующем году. Пока покупательская способность населения, а соответственно и спрос переживали период стагнации, застройщики вынуждены были плавно поднимать цены на жилье, чтобы компенсировать рост стоимости материалов, а также возросшую в этом году социальную и финансовую ответственность девелоперов в результате ужесточения законодательства. Пройти по «тонкому льду», то есть сохранить цены на уровне приемлемом для покупателей и не работать себе в убыток, удалось далеко не всем. Не только финансово неустойчивым новичкам, но и некоторым известным девелоперам пришлось уйти с рынка. Ответственность за борьбу с долгостроем легла на плечи тех, кто доказал свою жизнеспособность в условиях тотальных перемен, неизбежно повысив себестоимость квадратного метра жилья.

Пройти по «тонкому льду», то есть сохранить цены на уровне приемлемом для покупателей и не работать себе в убыток, удалось далеко не всем.

В 2018 году на рынке недвижимости обозначился кардинальный переход от рынка ценовой конкуренции, «эконома» низкого качества, уплотнительной застройки и застройщиков, неспособных нести финансовую ответственность за взятые на себя обязательства, к новому рынку с конкурентной борьбой за качество объектов и разумным потребителем другого формата. Как любой переход, он проходит непросто для всех участников рынка. И все же, итоги 2018 года нельзя назвать удручающими. На фоне падения покупательской способности спрос на рынке недвижимости спасли рекордно низкие ставки по ипотеке. В 2018 году ипотечные кредиты стали основным инструментом для улучшения жилищного положения.

В 2018 году наметилась тенденция – изменение структуры спроса. Новое поколение покупателей предпочло недвижимость классов «комфорт» и выше с современной инфраструктурой и хорошей экологической составляющей, «эконому» на отшибе и уплотнительной застройке в шумном центре. Достойные архитектурные решения, живописная природа вокруг и комфортные современные объекты инфраструктуры в шаговой доступности заслуженно вышли на первые позиции среди критериев выбора недвижимости для жизни, работы и отдыха.

Андрей Кузнецов
Андрей Кузнецов
Руководитель ГК СТОУН

2018 год во многом стал рекордным для рынка недвижимости. Главная тенденция, которую можно отметить для всех регионов, классов комфортности и практически любых форматов недвижимости – это рост спроса. 20% — это минимальный процент увеличения числа продаж за 11 месяцев текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В наиболее популярном классе комфортности, массмаркете, эта цифра доходила до 50-60%. Такое развитие определяли следующие факторы: законодательные изменения, кратковременное снижение ипотечной ставки, международная политика. Свое влияние также оказали колебание валютных курсов и ожидание новых санкций.

Среди интересных итогов года рынка первичной недвижимости 2018 года – рост доступного предложения, которое сформировалось в основном за счет выхода большого объема числа новостроек на этапе котлована и открытия продаж в этих объектах. Это произошло на фоне выдачи большого числа разрешений на строительство (в Москве только за первые полгода выдано разрешений на возведение почти 18 мл кв метров жилья, что более чем в 4 раза больше показателей прошлого года. В Петербурге разрешения, выданные в первом полугодие 2018 также превышает в несколько раз показатели аналогичного периода прошлого года по числу квадратных метров).

Главным драйвером интенсивного роста продаж все же можно считать ипотеку.

Примечательно то, что законодательные изменения, часть из которых вступили в силу в ушедшем году, направленные на защиту прав дольщиков и ухода от возможности покупки жилья на ранних стадиях строительства вызвали рост как раз такого предложения. Уход от продаж на котловане вызвал значительный рост именно такого предложения, что тут же привлекло на рынок инвесторов, для которых этот год может стать фактически последней возможностью заработать используя простую схему – купить за минимальную стоимость на ранней стадии строительства и продать на финальной стадии строительства с наценкой в 25-30%.

Главным драйвером интенсивного роста продаж все же можно считать ипотеку. В первые 6 месяцев 2018 года покупатели активно пользовались главным кредитным инструментом приобретения жилья по большей части из-за беспрецедентно низкой ставки. В ряде банков она достигала 8-8,5%, а социальная ипотека привлекала ставкой в 6%! Второе полугодие – это движение в обратную сторону, т.е. повышение ипотечной ставки и это также стимулировало спрос. Покупатели, опасаясь дальнейшего роста ставки ускорились с принятием решения о покупке жилья, кроме того к ним присоединились те, кто имел долларовые сбережения. Таким образом, несмотря на рост ставок и ухудшение ситуации с платежеспособностью, рынок недвижимости сохранил спрос на хорошем уровне.

Илья Андреев
Илья Андреев
Управляющий партнер УК Zenith PM

Ситуация меняется каждый день: бьют рекорды объемы продажи жилой недвижимости, это связано с активизацией ипотеки на вторичном рынке, с падением ставок на ипотеку, а также с тем, что потребители видят, как меняется законодательство. Несмотря на то, что власти пытаются убедить население, что все изменения в законодательстве направлены на защиту покупателей недвижимости, и наведение порядка на рынке, все прекрасно понимают, что в конечном итоге это приведет к сокращению рынка и росту стоимости квадратного метра.

Это событие началось с принятием поправок в 214 ФЗ, но еще не закончилось. Оно продолжает влиять, новые поправки продолжают приниматься, причем они становятся жестче, а ранее принятые поправки отменяются. Что будет происходить дальше — непонятно. Если изначально была информация, что ограниченный круг поправок вступит в силу и будет относиться только к объектам, которые получили разрешение на строительство после июля 2018 года,и вступит в силу с июля 2019. Потом выяснилось, что часть поправок будет применяться будет ко всем объектам, а по последней информации — все поправки возможно будут распроняться на все объекты, вне зависимости от того, когда они получили разрешение на строительство. Это вводит колоссальный нервный фактор на рынок.

Ильдар Хусаинов
Ильдар Хусаинов
Руководитель компании “Этажи”

Что касается рынка недвижимости России в целом, то в 2018 году он был на подъеме. Скажу даже больше, это был лучший год в развитии нашей отрасли в новейшей истории России (начиная с 1991 года), как по объемам, так и по настроению его участников. Конечно, скоро начнут сказываться изменения, внесенные в Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» (гражданам дали больше гарантий получения их квартир, а застройщики получили ряд ограничений своей деятельности и новые механизмы финансового регулирования, к которым придется приспосабливаться), а также некоторые другие ситуации и проблемы, возникшие в последнее время. Все это может привести к тому, что в ближайшие пару или больше лет показатели нынешнего года останутся лучшими на рынке недвижимости России.

Это был лучший год в развитии нашей отрасли в новейшей истории России.

Региональная специфика в такой большой стране, как наша, разумеется есть: рынок недвижимости — это, на мой взгляд, единственный локальный рынок, где цены в Москве и в городе на Дальнем Востоке могут отличаться в 6-7 раз. Такая ситуация — достаточно уникальное явление для других товарных рынков. Опять же, имеется своя региональная специфика в плане законодательной деятельности, а также в плане делового оборота. Рынки недвижимости очень локальны, и, возможно, поэтому очень мало больших риэлторских компаний, которые бы работали, подобно нам, на всей территории России.

Валерий Кузнецов
Валерий Кузнецов
Директор по продажам RDI

В настоящее время на рынке сложилась достаточно сложная ситуация, как для застройщиков, так и для покупателей. По наблюдениям аналитиков RDI, на рынке новостроек Ленинского района Московской области происходит снижение объема предложения (-37,3%). Если в начале 2018 года в Ленинском районе девелоперы возводили в общей сложности 15 проектов, то к концу года осталось только 12 из них. В январе 2018 года в Ленинском районе предлагалось 4455 квартир, а в ноябре 2790 квартир. По сравнению с прошлым годом общий объем предложения снизился на больше, чем на треть. Также на протяжении всего года постепенно снижался спрос на квартиры. В январе было продано 954 квартиры, а на конец ноября девелоперы реализовали всего 920 квартир. Если сравнить годовые продажи, то в 2018 году девелоперы продали на 19,4% меньше, чем в прошлом году, среднемесячные продажи в 2017 году составили 1075 квартир, в то время как в 2018 году среднемесячные продажи составили всего 945 квартир. Низкие продажи этого года говорят о продолжающихся кризисных явлениях на рынке и об отсутствии платежеспособности населения.

Большая половина покупателей отдает предпочтение уже построенным и сданным домам или домам, которые находятся в высокой стадии готовности.

По исследованиям аналитического отдела RDI, значительно выросло число покупателей, приобретающих квартиры в ипотеку. На сегодняшний день их доля достигла 85%. При этом большая половина покупателей отдает предпочтение уже построенным и сданным домам или домам, которые находятся в высокой стадии готовности. Можно выделить и основной тренд уходящего года, которые компании подхватывали буквально «на лету» и внедряли в свои проекты, — это рост спроса на квартиры с отделкой. В начале года только 37% покупателей отдавали предпочтение таким квартирам, а к концу года их доля увеличилась до 58%. В качестве еще одного дополнительного бонуса многие застройщики предлагали некоторые квартиры сразу с необходимой меблировкой. Надо отметить, что квартиры, полностью готовые к проживанию, пользуются повышенным спросом у покупателей — люди хотят сразу же въехать в свое жилье, «зашив» стоимость ремонтных работ и мебели в сумму ипотечного кредита.

Андрей Кугий
Андрей Кугий
Коммерческий директор Glorax Development

Если говорить о Санкт-Петербурге, то проектов стало больше, и интерес к ним вырос, причем это касается не только жилых комплексов комфорт-класса, но и проектов классов «бизнес» и «премиум».

Самое значимое событие – изменение законодательства в сфере долевого строительства. Рынок недвижимости все сильнее регулируется государством в части защиты прав дольщиков. Этот год стал переходным и ознаменовался выходом на рынок большого количества проектов и, как следствие, высоким спросом на объекты, которые будут построены по старым правилам, понятным большинству клиентов.

В Санкт-Петербурге цены на новостройки в течение года постепенно росли, поскольку спрос на квартиры был на высоком уровне.

Екатерина Румянцева
Екатерина Румянцева
Председатель совета директоров Kalinka Group

Подводя итоги 2018 года для рынка элитной недвижимости, прежде всего московского, можно выделить несколько трендов. Первый — заметно вырос спрос на покупку элитной недвижимости. Например, в столице количество сделок выросло почти на 30%, чему способствовали и колебания курса рубля, и, до недавнего времени, снижение ипотечных ставок до исторического минимума, и ожидания негативных последствий от нового витка антироссийских санкций. Что примечательно, в течение года в Москве активно покупали уникальную дорогую недвижимость, например, пентхаусы.

Второй тренд — в «элитке» стало больше закрытых продаж, так как на фоне неопределённых перспектив рынка большинство застройщиков стремятся не затягивать с началом реализации квартир и апартаментов. Запуск продаж до их официального открытия позволяет, с одной стороны, протестировать рынок, с другой — сформировать отложенный спрос на проект.

По итогам уходящего года объём проектов, вышедших в открытые продажи, и находящихся в закрытых, фактически сравнялся. В результате при поверхностном взгляде на первичный рынок экспонируемый объём не изменился, однако фактически конкуренция существенно возросла, ведь количество экспонируемых на рынке проектов (с учетом закрытых продаж) увеличилось на +25%, количество экспонируемых лотов на +30%.

Третьей особенностью 2018 года стало отсутствие единого ценового тренда. В половине проектов цены не менялись, в 34% они поднялись (зачастую в связи с изменением стадии строительной готовности либо выполнением плана продаж), в 12% — напротив, упали.

Четвёртый тренд — стало больше ипотечных сделок. В 2018 году каждую четвёртую квартиру на столичном рынке элитной недвижимости покупали с использованием таких кредитов. Для сравнения, год назад таких сделок было 23%. Ипотека оказала заметную поддержку спросу на элитное жильё.

Среди главных событий, произошедших на рынке элитной недвижимости в 2018 году или затронувших его, можно назвать изменение ФЗ-214. Причём влияние поправок можно будет реально оценить только через год. Во многом из-за этого в наступающем году ожидается рост цен на жилую недвижимость и не только элитную (здесь рост, скорее всего, не превысит 5−7% — всё-таки конкуренция среди проектов усиливается).

Также стоит упомянуть повышение ключевой ставки, что, вероятно, негативно отразится на привлекательности ипотеки.

Ваши прогнозы по отрасли на 2019 год?

Борис Лесков
Борис Лесков
генеральный директор компании "Концерн РУСИЧ"

Отмечу, что количество достойных предложений по соотношению цена/качество на первичном рынке сокращается. В 2019 году девелоперы перейдут от долевого строительства к проектному финансированию, НДС повысится до 20%, вероятнее всего банки будут пересматривать условия ипотечного кредитования, что в будущем приведет к повышению цен на недвижимость в среднем на 10-20%. Проектное финансирование безусловно изменит девелоперский рынок, несмотря на рекордное количество полученных разрешений на строительство в 2018 году, многие девелоперы не будут спешить выводить на рынок новые проекты в 2019 г., а понаблюдают за новыми условиями и развитием ситуации на рынке.

Илья Станиславский
Илья Станиславский
Управляющий партнер компании «Удача»

2019 год для загородной недвижимости станет важным этапом «естественного отбора». Сильные игроки станут сильнее, а слабым придётся покинуть рынок минимизировав собственные потери, либо выживать на грани рентабельности в надежде на светлое будущее. Тенденция повторяет процессы в сфере городского девелопмента происходившие немного ранее. В целом это полезно для оздоровления рынка и отсева неопытных девелоперов. Для покупателей же сместятся приоритеты выбора в пользу крупных, проверенных годами девелоперов дабы минимизировать риски неисполнения обязательств по подведению коммуникаций и созданию инфраструктуры.

Сергей Мохнарь
Сергей Мохнарь
Генеральный директор "ПСК-Недвижимость"

В 20190-м году такой динамики как в ушедшем годы мы не увидим. Цены на недвижимость вырастут на 15-20% в зависимости от типа жилья. Число застройщиков сократится из-за новых требований законодательства. Теперь девелоперам необходим трёхлетний опыт строительства жилой недвижимости и не менее 10% капитала от проектной стоимости объекта. Укрупнение рынка приведёт к небольшому снижению предложения. Однако стагнации или затоваривания рынка не произойдёт. Квартиры останутся доступными, в первую очередь за счёт сравнительно низкой ипотеки. В таких условиях инвестиционная привлекательность квартир сойдёт на нет: перепродажа готовой новостройки на вторичном рынке едва покрывает издержки на покупку, а доходность от аренды приносит 5-6% годовых в лучшем случае – даже меньше банковских депозитов. В Москве и Петербурге ответом на запрос инвесторов стали апартаменты – по сути, современный доходный дом, который приносит минимум 9% годовых. В других регионах этот тип недвижимости не получил распространения, но вполне вероятно, что сложившаяся в отрасли ситуация приведёт к появлению апарт-комплексов по всей стране.

Мария Литинецкая
Мария Литинецкая
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

Я полагаю, что в первом полугодии в целом получат продолжение те тенденции, которые мы наблюдаем сегодня, но у спроса, а также у объемов выданной ипотеки будет наблюдаться замедляющаяся динамика. Основной риск в следующем году – это высокие ставки по кредитам, которые ограничат активность покупателей. По нашим прогнозам, уже к середине года кредит может подорожать до 10,5% годовых. Кроме того, угрозу рынку создает радикальный отказ от действующей модели привлечения средств на жилищное строительство, так как с 1 июля все застройщики должны будут привлекать деньги покупателей только на эскроу-счета. Для строительства понадобятся либо кредиты, либо собственные деньги девелопера, что приведет к росту цен на новостройки на 10-20%.

Кирилл Игнахин
Кирилл Игнахин
Генеральный директор Level Group

Если ипотечные ставки не будут повышаться быстрыми темпами, то можно ожидать, что в первой половине следующего года спрос сохранится на высоком уровне. Конечно, темпы его прироста будут постепенно сокращаться, но резкого обвала ожидать не следует. На этом фоне в первом полугодии цены будут умеренно расти или, как минимум, сохраняться на текущем уровне.

Антон Детушев
Антон Детушев
Генеральный директор компании IKON Development

2019 год для многих девелоперов станет переломным моментом, когда придется либо перестраивать свой бизнес под новые законодательные реалии, либо уходить с рынка. Не обязательно речь идет о банкротствах, хотя, полагаю, их не избежать. Часть небольших застройщиков могут консолидировать бизнес, либо перейти на fee-девелопмент. Проблема в том, что, несмотря на приближение 2019 года, девелоперы до конца не понимают, какие же «правила игры» их ждут в ближайшей перспективе. Дело в том, что до сих пор не известно, для кого переход на проектное финансирование станет обязательным, а кто сможет и дальше свободно тратить средства дольщиков на строительство. Если с 1 июля 2019 года использование счетов эскроу станет обязательным для рынка, то, полагаю, нас ждет сокращение объемов строительства по крайней мере до тех пор, пока не будут расставлены все точки над «i». Для перестройки экономической модели бизнеса у застройщиков сегодня слишком много неизвестных. Необходимо понимать четкий диапазон ставок по кредиту на строительство, возможности их снижения, а также частичного раскрытия счетов эскроу. Пока даже такие базовые вещи не определены, вряд ли девелоперы продолжат так же активно выводить новые объемы на рынок.

Оставшиеся новостройки будут однозначно дорожать из-за привлечения проектного финансирования, затраты по которому будут включены в стоимость квадратного метра.

Оставшиеся новостройки будут однозначно дорожать из-за привлечения проектного финансирования, затраты по которому будут включены в стоимость квадратного метра. В таком случае рост составит как минимум 10%. Если же работа с эксроу-счетами станет обязательной только для тех проектов, по которым ДДУ был зарегистрирован после 1 июля 2019 года, то первое полугодие будет рекордным по выходу новых проектов. В результате растущей конкуренции девелоперы уже не смогут также активно повышать цены. Полагаю, стоимость увеличится примерно на 5-7%, как минимум за счет повышения цен на бензин, роста НДС и дальнейшей монополизации рынка производителей строительных материалов.

Ася Левнева
Ася Левнева
Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»

В 2019 году упрочат свое положение тенденции, которые наметились в 2018 году. «Эконом» низкого качества уйдет в прошлое. Девелоперы продолжат бороться за внимание требовательного потребителя качеством проектов, инновационными решениями, уровнем комфорта жилой среды и неценовыми бонусами. С переходом на эскроу-счета и проектное финансирование придется проститься с жильем по низким ценам на первых этапах строительства. Ипотечных рекордов 2018-го следующий год уже не повторит, так как ставки на ипотеку будут плавно расти, но мы ожидаем, что появятся новые программы государственной поддержки этого вида кредитов.

Илья Андреев
Илья Андреев
Управляющий партнер УК Zenith PM

То, что происходило с законодательством, регулирующим строительство жилой недвижимости, иначе как войной с застройщиками не назовешь. Для меня очевидно, что это приведет к крайне негативным последствиям: сокращение рынка, удорожание квартир — вне обсуждений. Но помимо этого возможны и более плачевные последствия. Следствием турбулентности на рынке может стать рост числа дольщиков,оставшихся без квартир в горизонте ближайших двух лет. И их количество затмит, все, что мы видели раньше. Странно, что совершенно не проработан порядок вступления закона в силу, перехода на новые правила и сценарий реакции рынка. Это очень болезненные изменения и внедрение закона было необходимо продумать на совершенно другом уровне, включая контроль за всеми процедурами. Настолько жестких законодательных изменений на рынке недвижимости не было, пожалуй, со времен принятия 214 ФЗ.

Андрей Кугий
Андрей Кугий
Коммерческий директор Glorax Development

В 2019 году цены на новостройки, скорее всего, поднимутся. На стоимость квартир повлияют переход на эскроу-счета, повышение НДС и связанный с этим рост себестоимости, а также общая экономическая ситуация. Небольшим компаниям, которые не смогут привлечь средства для новых проектов, придется сделать выбор: уйти с рынка или объединиться с крупными девелоперами.

Екатерина Румянцева
Екатерина Румянцева
Председатель совета директоров Kalinka Group

2019 год готовит немало испытаний для девелоперский рынок — упразднение долевого строительства, переход на банковское кредитование и эскроу-счета приведут к себестоимости реализации проектов. Требования к застройщикам станут намного серьёзнее и не все из них смогут удержаться на плаву.

Покупательская активность на элитном рынке, по всей видимости, по-прежнему будет высокой — люди будут стремиться поскорее купить жильё, опасаясь дальнейшего повышения цен. Кроме того, часть покупателей просто не знают, как потратить свободные деньги, и предпочитают вкладывать их в недвижимость. Тем не менее, из-за повышения ипотечных ставок темпы роста покупательской активности будут заметно ниже, чем в 2018 году.

Главный редактор DailyMoneyExpert.

«Чтобы зарабатывать на блокчейне, недостаточно пройти один курс» 394
9 лайфхаков для удаленной работы, или Как мотивировать себя работать «в пижаме» 876
Всё о накопительном страховании жизни 998
Что подарить на 8 Марта 1687