USD - 59.63   0.36    EUR - 70.36   0.34

Могут ли непрофильные активы госкорпораций обрушить цены на недвижимость?

В начале года президент РФ Владимир Путин дал приказ госкорпорациям избавиться от непрофильных активов. Вопрос ненужных активов госкомпаниям и госкорпорациям необходимо решить как можно быстрее, иначе им грозит лишение господдержки. Чем обернется для рынка массовое избавление от непрофильной собственности, рассказали эксперты.


Что в наличии

Государственные корпорации, будучи преемниками крупных советских предприятий с разветвленной сетью филиалов, имеют на балансе значительные объемы непрофильных активов. К их числу относятся и социально-ориентированные объекты, такие как детские сады, поликлиники, пионерские лагеря. Большинство из этих активов не участвуют в основной деятельности предприятий, «висят» на балансе и требуют дополнительных затрат на содержание, а часто — на реконструкцию, что увеличивает налоговую нагрузку компании.

Актуализировал вопрос избавления от непрофильных активов, разразившийся кризис, во время которого компании поняли, что и рады бы расстаться с убыточными активами, но не знают, как это сделать на падающем рынке, да и в принципе не умеют оптимизировать работу с недвижимостью в рыночных условиях.

«Госкорпорации в настоящий момент вынуждены избавляться от своих активов, а точнее — от накопленного за долгое время балласта, — отмечает Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar. — По различным оценкам, доля госсектора в экономике России составляет от 50% до 80%, в то время как в среднем в мире этот показатель не превышает 30%. В 2012 году государство призвало госкорпорации вывести — продать или реорганизовать непрофильные активы, приносящие убытки. И хотя цель избавиться от излишков была поставлена перед госкомпаниями еще три года назад, до сих пор процесс шел медленно. Несмотря на то, что за это время было продано активов на сумму 176,7 млрд руб., на начало 2016 года, по данным Минэкономразвития, у корпораций на балансе оставалось порядка 4 670 объектов».

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», действительно, у госкорпораций большое число непрофильных активов, и нередко это недвижимые активы: жилые, коммерческие, инфраструктурные, земельные. «К примеру, у компании „Газпром“ 25 непрофильных недвижимых активов, — приводит данные эксперт. — Причем иногда речь идет об очень крупных объектах. Например, в 2015 году телекоммуникационная компания „Ростелеком“ реализовала офисное здание стоимостью 1,1 млрд руб.».

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, утверждает, что наиболее ликвидные непрофильные активы государственным компаниям удалось реализовать еще в начале 2000-х гг. Сейчас же на балансах предприятий остались маловостребованные объекты недвижимости социального или производственного типа. Реализация таких активов на открытом рынке может быть сопряжена с некоторыми трудностями, например, отсутствием спроса в сегменте и низкой стоимостью продажи. Передача непрофильных активов в собственность государства на безвозмездной основе имеет смысл только в случае разработки программы по дальнейшему развитию объектов, как, к примеру, программа восстановления памятников архитектуры («1 рубль за 1 квадратный метр»). В ином случае эти активы, попав на баланс государства, также будут распродаваться в дальнейшем, но уже по правилам тендеров или с привлечением определенного круга инвесторов к покупке.

Алгоритм действий

Между тем, существует четкий алгоритм действий для реализации активов, состоящий из четырех шагов.

Шаг первый — провести инвентаризацию всех активов и понять, какие из них действительно необходимы для успешной работы, а какие просто лежат мертвым грузом на экономике предприятия. Как правило, к последним можно отнести три основные группы объектов. Во-первых, не функционирующие или не полностью загруженные производственные мощности. Во-вторых, гигантский объем непрофильных помещений, оставшийся со времен Советского Союза — актовые залы, кухни, архивы. Словом, все то, что современные технологии — раздвижные перегородки, позволяющие сделать две переговорные или один большой зал, облачные хранилища информации и т. д., сделали совершенно ненужным. В-третьих, социальная инфраструктура многих предприятий — санатории, больницы, детские сады. Все это на текущий момент плохо управляется, находится в плачевном состоянии и, зачастую, не востребовано даже самими сотрудниками корпораций.

Шаг второй — оптимизировать размещения производственных мощностей и штата, в том числе. пересмотреть и при необходимости опротестовать устаревшие нормы, по которым, например, на одного сотрудника приходится до 40 кв. м. Переоборудовать лишние помещения и пересадить в них сотрудников, которые сейчас занимают другой этаж/крыло/здание. То же самое необходимо сделать и с производственной частью и с уже упомянутыми зонами общего пользования.

Стоит ли инвестировать в недвижимость

Шаг третий — продать все, что можно продать. Тут есть два нюанса. Продать «голые» стены или здания, большинство из которых находится в критическом состоянии, на кризисном рынке невозможно. Нужен огромный дисконт, но даже он не является залогом успеха. Это значит, объекты необходимо приводить в порядок и не просто в порядок (это же инвестиции, которые никто не будет вкладывать без определенной цели), а создавать предложение, на которое есть реальный спрос на рынке. Но как это сделать? И как перестроить объект так, чтобы удовлетворить требования покупателей — это проблема номер один. Второй нюанс подводит нас к четвертому шагу — корпорациям необходимо оптимизировать управление всем тем, что невозможно продать. То есть также учесть внешние требования, только уже не рынка покупателей, а рынка арендаторов и, зачастую, рынка конечных пользователей. Например, сдать в аренду корпоративный медицинский центр и привлечь в него дополнительный клиентский поток со стороны.

Последствия для рынка

«Чтобы решить проблемы, корпорациям нужны специалисты, которые разбираются в рынке, умеют его анализировать и, кроме того, способны поставить на рыночные рельсы управление объектами (одними — для модернизации и продажи, другими — для модернизации и использования, то есть управления арендными отношениями), — говорит Мария Анучина. — Необходимых компетенций, как правило, внутри корпораций не хватает. Профессиональных управляющих в их штатах, также сложно найти. Так исторически сложилось, что большинством социального фонда руководят люди, занимающие позиции завхозов. Этого, разумеется, недостаточно на сегодняшнем высоко конкурентном рынке. Необходимы специалисты. И корпорациям рано или поздно придется в итоге идти за помощью именно к ним».

Мария Литинецкая уверена, что, в случае, если государство начнет вынуждать корпорации избавляться от недвижимых активов, это может осложнить и без того непростую остановку на рынках недвижимости.

«Сейчас рынок коммерческой недвижимости пребывает в кризисе, а на рынке жилой недвижимости наблюдаются признаки затоваривания. Если госкорпорации «выбросят» на продажу новые объекты, то это может либо обрушить цены на отдельных направлениях и сегментах, либо усилить «ценовую депрессию», — резюмирует эксперт.

Чаще всего читают:

В каких странах происходит сокращение ВВП В киндэр сюрпризе нефтепродукт Вебмани новости Россия Втб приват банкинг Выгодно ли хранить деньги на депозите Где отдыхают россияне в 2017 статистика? Долги за услуги ЖКХ как снизить Доминикана цены на туры 2015 Египет средний зарплата2016 Едим всегда питание цены Ингерманландский бастион Как заработать на нумизматике? Как купить недвижимость в Албании? Как правильно дарить подарки в росии? Как улудшить дичныю финансу? Касьянов Китайский язык перспективы Когда выгодно брать отпуск? Наличные деньги назад ОФЗ для населения Профессия стартапер Расчет потраченных денег на сигареты Сайты помогающие экономить Сколько раз мы прошли дно кризиса? Скільки дає прибутку одна кофе машина Снижение доходов населения Стоит ли вкладывать в недвижимость Судебный приказ о взыскании задолженности Хостел в жилом доме Яковлев о старости

Сугра Гаджиева

14 Статьи

Обозреватель рынка недвижимости с 2006 года.

Последние статьи

Наверх

Спасибо!