Договор пожизненной ренты — способ получить квартиру в несколько раз дешевле ее рыночной стоимости. Для пожилого человека — это неплохой вариант обеспечить себе достойную старость. Конечно, не все так безоблачно. Каждый четвертый подобный договор оспаривается в суде. Что учесть, чтобы оформить такие правоотношения правильно, узнали у экспертов.
Основные принципы
Договор пожизненной ренты недвижимости — соглашение, в рамках которого получатель ренты передает плательщику ренты права на собственность квартиры или дома после смерти получателя ренты. При жизни получателя ренты плательщик обязан выплачивать ему ежемесячные рентные платежи.
Обычно одной из стороной подобного соглашения выступают одинокие пожилые люди, которые нуждаются в денежной помощи, общении и уходе.
Договор пожизненной ренты подразумевает исключительно денежные отношения. Договор с иждивением — это обязательство помимо финансовых средств тратить время на общение и обслуживание пожилого человека.
Подобный вариант выглядит выгодным, но чтобы приобрести, а не потерять, как плательщику, так и получателю (владельцу недвижимости) ренты необходимо следовать рекомендациям.
Специфика сделки
Как рассказала юрист юридической компании «Приоритет» Анна Манаенкова, при оформлении договора плательщику следует потратить время на изучение технических и правоустанавливающих официальных документов на недвижимость.
«Если таковые отсутствуют, затребовать их в уполномоченных органах. Заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о наличие/отсутствие обременений. Получить в МФЦ выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто зарегистрирован в данной квартире, копию финансово-лицевого счета, единый жилищный документ, свидетельствующий о наличие или отсутствие задолженности по жилищно-коммунальным платежам».
Если это договор с иждивением, пожилому человеку следует указать все требования, текущие и те, которые могут появиться в будущем, например, уход.
Условиями договора пожизненной ренты Анна Манаенкова рекомендует также предусмотреть:
— обязательства обеих сторон в случае несоблюдения условий договора (размер неустойки, пени и т. д.),
— условия выкупа ренты и выкупную цену имущества.
Подобный договор заключается письменно. Он имеет силу только при нотариальном заверении и государственной регистрации. Если квартира, которую собираются передать в собственность куплена в браке, потребуется согласие супруга.
Если рентные платежи проводятся за счет доходов обоих супругов, то квартира по договору пожизненной ренты станет совместной собственностью.
Длительность исполнения обязательств по договору варьируется. По опыту фонда, самый короткий срок составил 3 месяца. Самые давние договоры были заключены в 1994, 1996 и 1997 годах, и они все еще исполняются.
«При бизнес-проекте целесообразно заключать несколько договоров. По нашему опыту, в течение года одна квартира из 10 появляется для продажи. Если же заключить только один договор, то срок его исполнения предугадать невозможно. Бывает пенсионер переживает плательщика», — рассказывает Владимир Золотухин.
Как обезопасить себя плательщику
По словам Анны Манаенковой необходимо выполнить несколько действий, чтобы обезопасить себя от неожиданностей при решении платить ренту:
— следует затребовать справку, свидетельствующую о полной дееспособности рентополучателя и надлежащим образом заверенную копию амбулаторной карты. Не редки случаи, когда внезапно появившийся наследник, претендует на квартиру, ставшую предметом договора о пожизненной ренте. Часто в таких случаях ссылаются на то, что наследователь не понимал значение заключенной им сделки. Такой аргумент не проходит, особенно после кончины пожилого человека. Договор подлежит нотариальному заверению, а этот процесс всегда сопровождается проверкой дееспособности сторон. Кроме того, решение о недееспособности принимается на основании заключения соответствующей экспертизы, которая делается при жизни человека.
— при заключении договора, стоит объективно оценить свои возможности ежемесячного перечисления платежей. Если в выплатах будут «сбои», у получателя появятся основания обратиться в суд. В случае положительного решения данного учреждения договор расторгается, выплаченная рента не компенсируется.
Владимир Золотухин добавляет, что основные нарушения по выплатам рентных платежей касаются их индексации. «Это особенно актуально для договоров, заключенных лет пять назад, когда действовали другие правила индексации. В 2011 году в Гражданский кодекс были внесены изменения: индексацию привязали к росту прожиточного минимума. Увы, не все плательщики это учитывают, перечисляя на счет пожилого человека фиксированную сумму, из года в год. Еще одно популярное и существенное нарушение — перебои в оплате коммунальных платежей».
Что учитывать обеим сторонам сделки
Как рассказал Владимир Золотухин, многие коммерческие фирмы занимаются посреднической деятельностью. Однако сотрудничать с посредническими фирмами может быть опасно.
«Они дают объявление в газетах, рассказывая о пожизненной ренте. Пенсионеры откликаются, фирма ищет потенциального покупателя. В чем сложность, о которой вам никто не расскажет — посредническая фирма не несет никакой ответственности за результаты сделки. Она сводит плательщика с получателем и отходит в сторону. Проблемы возникают практически сразу, поскольку пожилой человек думал, что заключит сделку с фирмой, а в результате подписал договор с неизвестным ему гражданином. Благо в течение первого года пожилой человек в праве обратиться в суд для опровержения сделки, поскольку второй стороной стало не юридическое лицо, а физическое. Еще один момент — с плательщика ренты фирма берет финансовое вознаграждение за посреднические услуги, и размер платы часто велик. В случае расторжения договора эти деньги теряются, поскольку обещанные услуги оказаны. Мы же сталкиваемся с тем, что пенсионер, как правило, не знает, что фирма взяла деньги за посредничество. Об этом его информируют уже в суде, когда плательщик готов вернуть деньги, если ему возместят траты за посреднические услуги. Пенсионер, думает, что ничего возвращать не должен, а по мнению суда с данным вопросом следует обращаться в компанию, предоставившую услуги.
Посреднические фирмы также не станут говорить об индексации платежей, скорее наоборот, они будут утверждать, что плата фиксированна.
Рента — это рискованный способ вложения денег. Как отмечает Владимир Золотухин, нужно понимать, что в любом случае придется общаться с пожилыми людьми, участвовать в решении их проблем, на что не всегда имеется время и терпение. Прежде чем принимать решение в пользу ренты, еще раз оцените свои финансовые возможности, если вы плательщик. Если вы владелец квартиры, постарайтесь ответственно подойти к выбору будущего владельца вашего недвижимого имущества и с опаской относитесь к посредническим фирмам.
[simlink]Дождутся ли российские пенсионеры австралийских пенсий?5 шагов купить квартиру без посредников6 шагов к эффективному управлению финансами[/simlink]
Чтобы определиться с выбором онлайн-кассы, нужно понимать, какие виды представлены сегодня на рынке, и на какие важные параметры, учитывающие особенн...
Продюсер онлайн-курсов - относительная новая профессия, официально пока не признанная, но вызывающая интерес. В рекламе обучающих курсов нам обещают...
9 июля ЦБ РФ на встрече с профучастниками рынка обсуждал дальнейшее регулирование доступа на финансовые рынки для физлиц. Суть изменений, которые пре...
«Открой онлайн-школу за 2 недели!», «Как открыть онлайн-школу с нуля и за один день» — такие заявления мы все не раз встречали в рекламе. Стоить ли и...
Умная подписка
на новые материалы
Умная подписка
на новые материалы