Бизнес в кризис: офис мечты, приносящий доход

Коворкинги занимают свою долю на рынке офисной недвижимости. Эксперты ожидают интенсивного роста этого формата офисов в ближайшие годы. Как развивать этот бизнес, рассказал один из первопроходцев рынка Михаил Комаров, основатель и генеральный директор сети коворкингов «Рабочая Станция».

Офис, за который платят другие

В 2008 году у Михаила Комарова уже был бизнес: своя веб-студия и архитектурное бюро. В какой-то момент студии потребовался новый офис. Оказалось, что на рынке есть всего два варианта: офисы, которые не нравятся, и офисы, которые стоят слишком дорого.

«Вскоре я прочел на Хабрахабре статью, что в Москве появились первые коворкинги. И подумал: как интересно. Может быть, стоит снять классный офис, обустроить и пригласить другие компании сесть к нам. Простая идея: мы сидим в офисе, а платят за него другие. Через некоторое время возникла чуть более амбициозная идея — построить своё здание. Поскольку у меня было архитектурное бюро, задача представлялась реалистичной», — вспоминает Михаил.

Воплощение идеи заняло два года — столько искали подходящее место. Так открылся первый коворкинг «Рабочая Станция» — в Нескучном саду.

«Мы начинали строить офис для себя, а в итоге построили сеть коворкингов и мой основной бизнес, который занимает 90% времени. Прошлые мои проекты интегрировались с „Рабочей Станцией“ и сейчас целиком обеспечивают ее нужды с точки зрения IT-задач и архитектуры».

Сейчас в Москве работает три Рабочие Станции, в этом году будет четыре. В планах — открытие 12 площадок в ближайшие пару лет и еще 2–3 в Москве.

Все хотят в коворкинг

В запуск первой «Станции» Михаил с партнерами вложили 15 млн руб. собственных средств. Сейчас партнеры уже вышли из проекта и занимаются cобственными.

Первый коворкинг вышел в операционный ноль через месяц, а окупился через 1,5 года. По словам Михаила Комарова, «в среднем площадка окупается за 1,5 года, — это быстрее, чем мы планируем».

Абонемент «Гость» на день стоит 650 руб., абонемент «Резидент» на месяц — 15 тыс. руб. В стоимость входит аренда рабочего места (фиксированное или свободное в зависимости от абонемента), безлимитный интернет, вода, чай, кофе, принтер, несколько часов аренды переговорной. Станции открыты 24 часа 7 дней в неделю.

Михаил рассказывает, что никогда специально не занимался продвижением. «Первая „Рабочка“ оказалась таким мощным инфоповодом, что мы с трудом успевали обрабатывать входящие запросы от СМИ. Сарафанное радио отлично работает. Люди рекомендуют друг другу, приводят друзей. Важны и соцсети. Человек видит фотографию, спрашивает: „А где это, что это?“. Потом приходит посмотреть».

Становление вместе с рынком

Главное препятствие для развития, по мнению основателя «Рабочих Станций», сложившиеся принципы работы на рынке недвижимости. «В Берлине нормально заключать договор на 20 лет. У нас в порядке вещей 11 месяцев. Пять лет вызывают у собственника беспокойство. А коворкинг — долгоиграющий бизнес. Если ты договариваешься о длительных сроках аренды, то можешь спокойнее делать большие вложения. Пока это постоянный компромисс и поиск баланса, занимающий много времени».

Отсутствие опыта в сфере обслуживания также сыграло свою роль в становлении сети коворкингов.

«Если говорить про нас, то весь бизнес — это один огромный подводный камень. Мы занимались IT и архитектурой, а не сферой обслуживания. Поэтому всё делалось в первый раз, интуитивно, методом проб и ошибок. Плюс, рынок формируется вместе с нами и на нем нет готовых специалистов. На hh.ru нет такой категории — коворкиинги. Это причудливый микс из недвижимости, дизайна, гостиничного бизнеса, маркетинга, продаж. Только сейчас мы начали понимать, какие нам люди нужны».

Время пришло

По экспертным оценкам, весной 2016 года в Москве насчитывалось более 50 коворкингов. Всего за год рынок в столице вырос на 25%. Однако Михаил считает, что конкурентов у «Рабочей станции» нет.

«Мы не стараемся сделать „самый лучший коворкинг“. Более того, по-возможности вообще не употребляем этот термин. Мы делаем то, что считаем классным, предлагаем это клиентам и постепенно растем. Если WeWork придет в Россию — это будет наш конкурент. Они, кстати, тоже не называют себя коворкингом. Сейчас мы видим, что рынок созрел, открывается много коворкингов. Думаю, в мировом масштабе WeWork большую роль сыграл в продвижении идеалогии коворкингов. Видимо, время пришло».