USD - 63.87   0.05    EUR - 68.69   0.92

У ипотеки на апартаменты второе дыхание?

Обещание Михаила Меня разрешить постоянную регистрацию в апартаментах может привести к краткосрочному скачку спроса в данном сегменте. Стоит ли сейчас вкладываться в апартаменты, разбирались с экспертами.


Новички и «старички»

В начале июля банк «Открытие» объявил о запуске нового ипотечного продукта в ограниченном круге городов. Это главные строительные площадки России: Москва, Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар и Сочи. Банк стал выдавать ипотеку на апартаменты. Процентные ставки начинаются с 14,25%.

Сейчас в этом сегменте уже присутствуют как относительно некрупные игроки (Транскапиталбанк, Банк БФА, РосЕвроБанк), так и безусловные лидеры (банк «ДельтаКредит», ВТБ24, Сбербанк). Ставки начинаются с 14%.

По итогам минувшего года аналитики отчитывались, что в отдельных объектах доля продаж в ипотеку превысила 50%. Напомним, тогда вопрос продления государством субсидирования ипотеки оставался не решенным, что создавало ажиотаж. Напомним, что государственная программа на апартаменты не распространяется. Но многие продавцы предрекали неизбежный рост цен «на апарты», как только прекратится льготная ипотека. При этом, до последнего кризиса активными игроками сегмента выступало порядка десяти банков. Но процентные ставки были на 1–2 п.п. выше, чем на обычное строящееся жилье.

Еще несколько банков выдавали подобные кредиты в рамках продукта «Ипотека на коммерческую недвижимость», и тогда разница составляла уже 2–3 п.п. Банкиры однозначно относили подобные ипотечные продукты к более рисковым. Во-первых, под вопросом оставалась будущая ликвидность таких объектов. Во-вторых, до сих пор не набрана необходимая статистика по случаям дефолта заемщика.

В конце 2014 года, когда на ипотечном рынке началась паника из-за баснословного увеличения ЦБ ключевой ставки, выдачу ипотеки на апартаменты кредиторы свернули первой. Потом, естественно, прошла обратная волна. Как только рынок очнулся от шока, наиболее агрессивные игроки восстановили выдачи. Более того, ставки приблизились к ставкам для обычного жилья.

Пройден ли пик?

Впрочем, напрашивается вывод, что пик популярности апартаментов остался позади. Так по оценкам аналитиков Est-a-Tet, в I квартале 2016 года по сравнению с аналогичным периодом минувшего года доля апартаментов на первичном рынке Москвы снизилась с 31% до 23%. И, кстати, проекты плавно дешевеют.

В I квартале 2016 года по сравнению с аналогичным периодом минувшего года доля апартаментов на первичном рынке Москвы снизилась с 31% до 23%.

Ряд экспертов с негативной оценкой ситуации не соглашается. Так, аналитики NAI Becar объявили главным достижением I квартала 2016 года признание формата апартаментов властями Москвы. «Одним из доказательств этому может служить тот факт, что апарт-составляющие закладываются в проектах сразу нескольких столичных транспортно-пересадочных узлов, любимом детище московских властей», — говорится в их докладе.

Как бы там ни было, несколько месяцев в этом рыночном сегменте новые ипотечные игроки не появлялись. Все новости сводились к тому, что привычный круг участников в рамках общего для ипотечного рынка тренда корректировал цены в сторону снижения.

Но на ПМЭФ-2016 министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень сообщил, что россиян ждет упрощение процедуры регистрации при найме любого жилья. А глава АИЖК Александр Плутник заявил, что уже до конца года будут приняты законодательные поправки, допускающие постоянную регистрацию в апартаментах. После таких новостей логично ожидать прихода в сегмент новых, готовых кредитовать граждан, игроков.

Дешево, но временно

Застройщики не устают перечислять преимущества апартаментов. Например, в обзоре аналитического департамента «Метриум групп» констатируется, что апартаменты по-прежнему дешевле на 10–15%, чем аналогичные квартиры в данной локации. И, кстати, в большинстве проектов есть программы рассрочки. То есть, при оперативной нехватке денег свет клином на ипотеке не сошелся.

Апартаменты по-прежнему дешевле на 10–15%, чем аналогичные квартиры в данной локации.

С другой стороны, сегодня у продукта обнаруживаются и очевидные минусы. Например, высокие налоги. Кроме того, нужно понимать, что такие объекты могут проектироваться без соблюдения ряда нормативов, например, по естественной освещенности помещений. А размещаться — без положенной жилым домам инфраструктуры и зеленых зон в некомфортной близости от производств.

Но главный минус, по мнению партнера Rusland SP Андрея Бойкова (как минимум, в дешевых сегментах) — возможность только временной регистрации. Это наиболее болезненная проблема для объектов класса «эконом» и чуть выше. И вот регистрацию обещают сделать постоянной.

Амнистия — дело хитрое

Как сообщил руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, разрешение постоянной регистрации — это фактически амнистия, которая уже довольно долго обсуждается на рынке. Однако на практике выполнение такого обещания крайне затруднено. В массе апартаменты элементарно не соответствуют нормативам жилых объектов.

То есть, полагает Андрей Бойков, на строителей апартаментов лягут те же социальные нагрузки, что и на обычных застройщиков.

При этом есть риск, что свое главное конкурентное преимущество — низкую цену — в ходе реформы апартаменты потеряют.

«Для развития рынка это сложно прогнозируемая инициатива, поскольку апартаменты сейчас заполняют нишу доступного и комфортного жилья в Москве, — рассуждает Владимир Богданюк. — А нивелирование их ценовой разницы перед квартирами фактически вытеснит это доступное жилье за пределы МКАД».

Таким образом, доля апартаментов в массовых классах (вопрос прописки в верхних ценовых сегментах мало актуален) заметно сократится после изменения их статуса.

Как бы там ни было, в ближайшие шесть месяцев, при регулярном повторении высокопоставленными чиновниками мантры о скором разрешении постоянной регистрации, в сегменте апартаментов возможна вспышка спроса.

Потенциальному покупателю можно порекомендовать основательно подготовиться. Нужно выжидать момент, когда условия амнистии станут известны, но застройщики еще не успеют пересмотреть цены. dme.

Чаще всего читают:

В России напечатают триллион рублей Вебмани новости Россия Дарья Лебедева Деятельность ЦБ РФ 2014 2016 кратко Для кависта Дьюти фри аэропорт Самара Закон о Форекс Заработать на спорте Заработок в убер Из чего формируется Страховой фонд асв Инвестиции в землю Исламский банкинг книга купить Как выбрать танцевальную студию? Как не купить квартиру в самострое? Как сохранить деньги Когда положены командировочные? Кризис йога центраа Куда платить кредит ринвестбанка Может ли физ лицо купить облигации Нищета Пенсионеров Общественная детская комната для игр Придумать название к вегетарианскому ресторану Росгосстрах банк банкротство Сколько мы платим налогов? Современный взгляд на работников лагеря Структурные продукты шляпников Тренды ит 2016 У какой криптовалюты есть будущее Федеральное бти Финансовая дисциплина тратить деньги

Игорь Заржицкий

10 Статьи

В экономической журналистике с прошлого века.

Последние статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться через
или ввести "Имя" и "Email" в форме комментариев.

*

Наверх

Спасибо!