USD - 59.63   0.36    EUR - 70.36   0.34

После правительственного постановления о госсубсидировании ипотеки вопрос, какими будут процентные ставки банков до конца года, определился окончательно. Тем не менее, вероятность дальнейшего снижения ставок сохраняется.


Рука помощи

В последний день февраля произошло событие, определившее судьбу отечественного ипотечного, да и в целом строительного рынка на весь нынешний год. Правительство выпустило Постановление № 150 о продлении программы субсидирования ипотеки до 1 января 2017 года.

Напомним, прежняя программа появилась как экстренная антикризисная мера в ситуации, когда продажи на первичном рынке недвижимости, в том числе и по ипотеке, стремительно падали. После повышения Центробанком ключевой ставки до 17% в декабре 2014 года ставки банков по ипотеке взлетели до 18–20%. Ряд кредиторов установили заградительные ставки в 25–30% — клиентов нет, но присутствие в рыночном сегменте сохраняется.

Первая программа субсидировании действовала с 13 марта 2015 года до 1 марта 2016 года и по условиям несколько отличалась от новой.

Ранее субсидируемая (она же «государственная» или «льготная») ипотека дотировалась государством по формуле: «ключевая ставка плюс 3,5 п. п. минус 12 п. п.». Согласно новому постановлению размер дотации уменьшился до 2,5 п. п. Себестоимость участия в программе для банкиров возросла.

Важность события для названных рынков объясняется долей квартир в новостройках, покупаемых на жилищные кредиты. По стране это более 30%. В Москве и Петербурге, благодаря масштабам строительства, — процент гораздо выше.

«Вероятно, при сохранении субсидирования ипотечных ставок доля ипотечных сделок останется на среднегодовом уровне 2015 года — 45% от общего объема сделок. Причем на программы с господдержкой сегодня приходится 90% ипотечных сделок», — говорит, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

«От общего числа на первичном рынке проходит с привлечением субсидированной ипотеки 70–75% сделок», — дает свою оценку руководитель ипотечной группы департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Андрей Носонов.

На прежних условиях

Требование государства, чтобы процентные ставки для граждан по данному продукту не превышали 12% годовых, в новой редакции осталось.

Не подверглись правке и прочие условия допуска потенциальных заемщиков к льготе. Самое важное из них — льготная ипотека выдается только на сделки на первичном рынке по договорам купли-продажи либо по договору участия в долевом строительстве.

Клиент вносит первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья, заем дается на срок до 30 лет. Обязательно заключить договоры личного страхования и страхования жилого помещения после оформления права собственности.

При этом есть ограничения по максимальной стоимости покупки.

В Москве, Московской области и Петербурге «потолок» цены квартиры назначен в 8 млн руб., в других российских городах — 3 млн руб.

Оба правительственных постановления не уточняют, на какой стадии строительства должен находиться приобретаемый объект. Это важный вопрос. С одной стороны, квадратные метры будущего жилья на начальных стадиях строительства обходятся процентов на 20 покупателям дешевле, с другой — выше вероятность пополнить ряды обманутых дольщиков.

В первые месяцы 2015 года банки массово повышали планку по этому параметру. Часть банков соглашалась выдавать кредиты только после возведения 50% здания, а некоторые настаивали и на 70% готовности. Независимо от оценки надежности застройщика.

«В начале 2015 года, когда стало ясно, что идет новая кризисная волна, банки вернули жесткие требования по этажности, — говорит представитель ВТБ24 Иван Макаров. — Но Сбербанк этого делать не стал. И через какое-то время другие кредитные организации, чтобы остаться на первичном рынке недвижимости, вынужденно снизили требования. Как бы этому не сопротивлялся риск-менеджмент».

По версии Русипотека.ру, десятка лидеров ипотечного рынка выглядит следующим образом: Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, ДельтаКредит, Банк Москвы, Газпромбанк, Абсолют Банк, Банк «Санкт-Петербург», Банк «Возрождение» и Связь-Банк. И из них только Россельхозбанк еще настаивает, чтобы в доме были возведены хотя бы первые этажи.

На практике на ранних стадиях строительства перечисленные банки работают не со всеми застройщиками, а с определенным кругом. Перед стартом кредитования и застройщики, и их объекты проходят процедуру аккредитации (проверку) в обязательном порядке.

Большие надежды

В минувшем году большинство не номинально присутствующих на ипотечном рынке кредиторов шли по госпрограмме на дополнительные скидки, и заемщикам предлагались ставки по продукту не 12%, а ниже: от 11% до 11,5%. Произошедшее в нынешнем году повышение себестоимости субсидирования банки поспешили переложить на плечи будущих клиентов.

За первую половину марта активные игроки пересмотрели ставки в сторону увеличения до допустимого потолка — 12%. «На первый взгляд, это небольшое повышение, но в абсолютном выражении итоговые переплаты составляют не одну сотню тысяч рублей, что частично ограничивает спрос», — полагает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Вторая «медвежья» услуга продления программы заключается в следующем. Вопрос, будет ли продлена госипотека, оставался открытым до последнего момента. И в декабре—феврале банкиры откровенно играли на страхах населения, что льготу вот-вот отменят.

Это привело к ажиотажному спросу, пик которого пришелся на февраль.

Но далее пошел естественный отток. И, не смотря на продление госпрограммы, март обещает показать провал по числу сделок. Есть прогнозы, что этот штиль в силу сезонного падения спроса растянется до конца лета.

Эксперты ожидают, что господдержка окажет на рынок столь же благотворное влияние, как и в прошлом году.

«В сегодняшних сложных экономических условиях общее финансовое положение граждан не улучшается и, к сожалению, в ближайшей перспективе нет предпосылок к кардинальным изменениям, — рассуждает Андрей Носонов. — Следовательно, ипотека останется востребована, поскольку для многих это единственный способ решить жилищный вопрос».

«Спрос по итогам года, видимо, просядет еще на 10–15% от сегодняшних показателей, — более осторожна Мария Литинецкая. — Примерно в той же пропорции, вероятно, снизится и объем выдачи ипотеки».

Кажется, что этот прогноз негативен. Но без господдержки строительный рынок сократился бы вдвое.

На уровне ставки

Результатом пересмотра условий госсубсидирования стало и сближение ставок по субсидируемой и несубсидируемой ипотеке. Телефонный опрос показывает, что сегодня на типичный заем (на 15 лет, первоначальный взнос до 50% от стоимости квартиры, оформление страхования титула, жизни, имущества) на «вторичку» банк в среднем назначит ставку 14,8%, на «первичку» — 15%.

Дешевле — только в точечных предложениях.

На рынке время от времени заявляются совместные акции банков с застройщиками. Иногда на все объекты застройщика, иногда на несколько квартир. В рамках этих акций застройщик компенсирует кредитору часть выплат заемщика. В итоге появляется публичная оферта со сниженной ставкой на один-три года. Например, на днях Связь-Банк объявил о снижении ставок для покупки жилья в новостройках ГК «Мортон» на первые два года кредитования до 8,1–9% годовых.

Возможно, средняя ставка по госипотеке снизится, когда на рынок вернется АИЖК. Оно с 1 апреля запускает обновленные продукты для граждан. Но какое-то время Агентство потратит на восстановление сети региональных представительств. А это может занять и три месяца, и полгода, и год.

Других вариантов найти ставку ниже у потенциальных заемщиков пока нет.

И, как отмечает член рабочей группы Минстроя РФ по внесению изменений в ФЗ-214, профессор кафедры инвестиционно-строительного бизнеса РАНХиГС Михаил Викторов, в России до сих пор не сформировалось крепкое строительное лобби. Вероятность, что государство дополнительно раскошелится на субсидии, низка. Вроде бы, тянуть с получением кредита нет смысла.

Ну, не верить же политикам регионального ранга, которые в предвыборном кураже требуют увеличения госсубсидирования с расчетом, чтобы ставки снизились до 6–7%. Новые волны снижения ставок по госипотеке до конца нынешнего года возможны. Если снизят ключевую ставку. Ведь таковая включена в саму формулу господдержки. dme.

Чаще всего читают:

Concierge service как работать Алексэкпрес новогдние украшения Алена банкиры Аппарат Тарасова цена Банк оспорил договор дарения автомобиля супруге Владельцы ателье о деятельности ГК сфера влияния Где хранить деньги дома? Для кависта Домашний собутыльник по вызову цены Законно переводить на договор гпх Инком средняя стоимость аренды по округам Ирина Крючкова дизайнер где купить Исчезающие профессии Как живут русские в черногории? Как заработать на продаже вещей девушке? Как перестать мыслить как бедный? Как сделать операцию за границей? Массовки зритель оплачиваются 2017 Мошенничество на антикварном рынке Нумерология Обстановка в черногории Плата за парковку во дворе Подтверждение источника происхождения денежных средств Профессия бухгалтер в будущем Сколько нужно денег для ювелирного ломбарда? Сколько стоит аренда в торговом центре? Сколько стоит переезд в США? Фишки деда мороза Юлия Никонова золотое кольцо китайский язык

Игорь Заржицкий

19 Статьи

В экономической журналистике с прошлого века.

Последние статьи

Наверх

Спасибо!