USD - 63.3   0.09    EUR - 67.21   1.04

После правительственного постановления о госсубсидировании ипотеки вопрос, какими будут процентные ставки банков до конца года, определился окончательно. Тем не менее, вероятность дальнейшего снижения ставок сохраняется.


Рука помощи

В последний день февраля произошло событие, определившее судьбу отечественного ипотечного, да и в целом строительного рынка на весь нынешний год. Правительство выпустило Постановление № 150 о продлении программы субсидирования ипотеки до 1 января 2017 года.

Напомним, прежняя программа появилась как экстренная антикризисная мера в ситуации, когда продажи на первичном рынке недвижимости, в том числе и по ипотеке, стремительно падали. После повышения Центробанком ключевой ставки до 17% в декабре 2014 года ставки банков по ипотеке взлетели до 18–20%. Ряд кредиторов установили заградительные ставки в 25–30% — клиентов нет, но присутствие в рыночном сегменте сохраняется.

Первая программа субсидировании действовала с 13 марта 2015 года до 1 марта 2016 года и по условиям несколько отличалась от новой.

Ранее субсидируемая (она же «государственная» или «льготная») ипотека дотировалась государством по формуле: «ключевая ставка плюс 3,5 п. п. минус 12 п. п.». Согласно новому постановлению размер дотации уменьшился до 2,5 п. п. Себестоимость участия в программе для банкиров возросла.

Важность события для названных рынков объясняется долей квартир в новостройках, покупаемых на жилищные кредиты. По стране это более 30%. В Москве и Петербурге, благодаря масштабам строительства, — процент гораздо выше.

«Вероятно, при сохранении субсидирования ипотечных ставок доля ипотечных сделок останется на среднегодовом уровне 2015 года — 45% от общего объема сделок. Причем на программы с господдержкой сегодня приходится 90% ипотечных сделок», — говорит, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

«От общего числа на первичном рынке проходит с привлечением субсидированной ипотеки 70–75% сделок», — дает свою оценку руководитель ипотечной группы департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Андрей Носонов.

На прежних условиях

Требование государства, чтобы процентные ставки для граждан по данному продукту не превышали 12% годовых, в новой редакции осталось.

Не подверглись правке и прочие условия допуска потенциальных заемщиков к льготе. Самое важное из них — льготная ипотека выдается только на сделки на первичном рынке по договорам купли-продажи либо по договору участия в долевом строительстве.

Клиент вносит первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья, заем дается на срок до 30 лет. Обязательно заключить договоры личного страхования и страхования жилого помещения после оформления права собственности.

При этом есть ограничения по максимальной стоимости покупки.

В Москве, Московской области и Петербурге «потолок» цены квартиры назначен в 8 млн руб., в других российских городах — 3 млн руб.

Оба правительственных постановления не уточняют, на какой стадии строительства должен находиться приобретаемый объект. Это важный вопрос. С одной стороны, квадратные метры будущего жилья на начальных стадиях строительства обходятся процентов на 20 покупателям дешевле, с другой — выше вероятность пополнить ряды обманутых дольщиков.

В первые месяцы 2015 года банки массово повышали планку по этому параметру. Часть банков соглашалась выдавать кредиты только после возведения 50% здания, а некоторые настаивали и на 70% готовности. Независимо от оценки надежности застройщика.

«В начале 2015 года, когда стало ясно, что идет новая кризисная волна, банки вернули жесткие требования по этажности, — говорит представитель ВТБ24 Иван Макаров. — Но Сбербанк этого делать не стал. И через какое-то время другие кредитные организации, чтобы остаться на первичном рынке недвижимости, вынужденно снизили требования. Как бы этому не сопротивлялся риск-менеджмент».

По версии Русипотека.ру, десятка лидеров ипотечного рынка выглядит следующим образом: Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, ДельтаКредит, Банк Москвы, Газпромбанк, Абсолют Банк, Банк «Санкт-Петербург», Банк «Возрождение» и Связь-Банк. И из них только Россельхозбанк еще настаивает, чтобы в доме были возведены хотя бы первые этажи.

На практике на ранних стадиях строительства перечисленные банки работают не со всеми застройщиками, а с определенным кругом. Перед стартом кредитования и застройщики, и их объекты проходят процедуру аккредитации (проверку) в обязательном порядке.

Большие надежды

В минувшем году большинство не номинально присутствующих на ипотечном рынке кредиторов шли по госпрограмме на дополнительные скидки, и заемщикам предлагались ставки по продукту не 12%, а ниже: от 11% до 11,5%. Произошедшее в нынешнем году повышение себестоимости субсидирования банки поспешили переложить на плечи будущих клиентов.

За первую половину марта активные игроки пересмотрели ставки в сторону увеличения до допустимого потолка — 12%. «На первый взгляд, это небольшое повышение, но в абсолютном выражении итоговые переплаты составляют не одну сотню тысяч рублей, что частично ограничивает спрос», — полагает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Вторая «медвежья» услуга продления программы заключается в следующем. Вопрос, будет ли продлена госипотека, оставался открытым до последнего момента. И в декабре—феврале банкиры откровенно играли на страхах населения, что льготу вот-вот отменят.

Это привело к ажиотажному спросу, пик которого пришелся на февраль.

Но далее пошел естественный отток. И, не смотря на продление госпрограммы, март обещает показать провал по числу сделок. Есть прогнозы, что этот штиль в силу сезонного падения спроса растянется до конца лета.

Эксперты ожидают, что господдержка окажет на рынок столь же благотворное влияние, как и в прошлом году.

«В сегодняшних сложных экономических условиях общее финансовое положение граждан не улучшается и, к сожалению, в ближайшей перспективе нет предпосылок к кардинальным изменениям, — рассуждает Андрей Носонов. — Следовательно, ипотека останется востребована, поскольку для многих это единственный способ решить жилищный вопрос».

«Спрос по итогам года, видимо, просядет еще на 10–15% от сегодняшних показателей, — более осторожна Мария Литинецкая. — Примерно в той же пропорции, вероятно, снизится и объем выдачи ипотеки».

Кажется, что этот прогноз негативен. Но без господдержки строительный рынок сократился бы вдвое.

На уровне ставки

Результатом пересмотра условий госсубсидирования стало и сближение ставок по субсидируемой и несубсидируемой ипотеке. Телефонный опрос показывает, что сегодня на типичный заем (на 15 лет, первоначальный взнос до 50% от стоимости квартиры, оформление страхования титула, жизни, имущества) на «вторичку» банк в среднем назначит ставку 14,8%, на «первичку» — 15%.

Дешевле — только в точечных предложениях.

На рынке время от времени заявляются совместные акции банков с застройщиками. Иногда на все объекты застройщика, иногда на несколько квартир. В рамках этих акций застройщик компенсирует кредитору часть выплат заемщика. В итоге появляется публичная оферта со сниженной ставкой на один-три года. Например, на днях Связь-Банк объявил о снижении ставок для покупки жилья в новостройках ГК «Мортон» на первые два года кредитования до 8,1–9% годовых.

Возможно, средняя ставка по госипотеке снизится, когда на рынок вернется АИЖК. Оно с 1 апреля запускает обновленные продукты для граждан. Но какое-то время Агентство потратит на восстановление сети региональных представительств. А это может занять и три месяца, и полгода, и год.

Других вариантов найти ставку ниже у потенциальных заемщиков пока нет.

И, как отмечает член рабочей группы Минстроя РФ по внесению изменений в ФЗ-214, профессор кафедры инвестиционно-строительного бизнеса РАНХиГС Михаил Викторов, в России до сих пор не сформировалось крепкое строительное лобби. Вероятность, что государство дополнительно раскошелится на субсидии, низка. Вроде бы, тянуть с получением кредита нет смысла.

Ну, не верить же политикам регионального ранга, которые в предвыборном кураже требуют увеличения госсубсидирования с расчетом, чтобы ставки снизились до 6–7%. Новые волны снижения ставок по госипотеке до конца нынешнего года возможны. Если снизят ключевую ставку. Ведь таковая включена в саму формулу господдержки. dme.

Чаще всего читают:

It специалист востребованность It тренд Все правда о квест бизнесе Дарья Разумихина Деньги закончатся в 2017 Доллар по 100 рублей мнение экспертов Заработок на покемонах Зачем к приватизации привлекают США Инвестировать в недвижимость черногории Инвестиции в советские значки Как выбрать франшизу? Как заработать на продаже вещей девушке? Как не платить за ЖКХ? Как продать массаж? Квартира студия с целью дальнейшей продажи Кому подчинили фскн кчр Крикунов и партнеры ноября 2015 Максимилиан Буров хам мошенник Морально выжить когда нет денег Оформление витрин на черную пятницу Подарок оформление по закону Пол маккенна Поправки в законодательстве о коллекторах Производители искусственных брилиантов в России Развитие it бизнеса США Нью Йорк купить варенье com Сколько денег брать на гоа 2016? Смешение лофт и неоклассики Снижение доходов населения Торговый центр нового формата

Игорь Заржицкий

11 Статьи

В экономической журналистике с прошлого века.

Последние статьи

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Чтобы оставить комментарий, необходимо авторизоваться через
или ввести "Имя" и "Email" в форме комментариев.

*

Наверх

Спасибо!