После правительственного постановления о госсубсидировании ипотеки вопрос, какими будут процентные ставки банков до конца года, определился окончательно. Тем не менее, вероятность дальнейшего снижения ставок сохраняется.
Рука помощи
В последний день февраля произошло событие, определившее судьбу отечественного ипотечного, да и в целом строительного рынка на весь нынешний год. Правительство выпустило Постановление № 150 о продлении программы субсидирования ипотеки до 1 января 2017 года.
Напомним, прежняя программа появилась как экстренная антикризисная мера в ситуации, когда продажи на первичном рынке недвижимости, в том числе и по ипотеке, стремительно падали. После повышения Центробанком ключевой ставки до 17% в декабре 2014 года ставки банков по ипотеке взлетели до 18–20%. Ряд кредиторов установили заградительные ставки в 25–30% — клиентов нет, но присутствие в рыночном сегменте сохраняется.
Первая программа субсидировании действовала с 13 марта 2015 года до 1 марта 2016 года и по условиям несколько отличалась от новой.
Ранее субсидируемая (она же «государственная» или «льготная») ипотека дотировалась государством по формуле: «ключевая ставка плюс 3,5 п. п. минус 12 п. п.». Согласно новому постановлению размер дотации уменьшился до 2,5 п. п. Себестоимость участия в программе для банкиров возросла.
Важность события для названных рынков объясняется долей квартир в новостройках, покупаемых на жилищные кредиты. По стране это более 30%. В Москве и Петербурге, благодаря масштабам строительства, — процент гораздо выше.
«Вероятно, при сохранении субсидирования ипотечных ставок доля ипотечных сделок останется на среднегодовом уровне 2015 года — 45% от общего объема сделок. Причем на программы с господдержкой сегодня приходится 90% ипотечных сделок», — говорит, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
«От общего числа на первичном рынке проходит с привлечением субсидированной ипотеки 70–75% сделок», — дает свою оценку руководитель ипотечной группы департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Андрей Носонов.
На прежних условиях
Требование государства, чтобы процентные ставки для граждан по данному продукту не превышали 12% годовых, в новой редакции осталось.
Не подверглись правке и прочие условия допуска потенциальных заемщиков к льготе. Самое важное из них — льготная ипотека выдается только на сделки на первичном рынке по договорам купли-продажи либо по договору участия в долевом строительстве.
Клиент вносит первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья, заем дается на срок до 30 лет. Обязательно заключить договоры личного страхования и страхования жилого помещения после оформления права собственности.
В Москве, Московской области и Петербурге «потолок» цены квартиры назначен в 8 млн руб., в других российских городах — 3 млн руб.
Оба правительственных постановления не уточняют, на какой стадии строительства должен находиться приобретаемый объект. Это важный вопрос. С одной стороны, квадратные метры будущего жилья на начальных стадиях строительства обходятся процентов на 20 покупателям дешевле, с другой — выше вероятность пополнить ряды обманутых дольщиков.
В первые месяцы 2015 года банки массово повышали планку по этому параметру. Часть банков соглашалась выдавать кредиты только после возведения 50% здания, а некоторые настаивали и на 70% готовности. Независимо от оценки надежности застройщика.
По версии Русипотека.ру, десятка лидеров ипотечного рынка выглядит следующим образом: Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, ДельтаКредит, Банк Москвы, Газпромбанк, Абсолют Банк, Банк «Санкт-Петербург», Банк «Возрождение» и Связь-Банк. И из них только Россельхозбанк еще настаивает, чтобы в доме были возведены хотя бы первые этажи.
На практике на ранних стадиях строительства перечисленные банки работают не со всеми застройщиками, а с определенным кругом. Перед стартом кредитования и застройщики, и их объекты проходят процедуру аккредитации (проверку) в обязательном порядке.
Большие надежды
В минувшем году большинство не номинально присутствующих на ипотечном рынке кредиторов шли по госпрограмме на дополнительные скидки, и заемщикам предлагались ставки по продукту не 12%, а ниже: от 11% до 11,5%. Произошедшее в нынешнем году повышение себестоимости субсидирования банки поспешили переложить на плечи будущих клиентов.
За первую половину марта активные игроки пересмотрели ставки в сторону увеличения до допустимого потолка — 12%. «На первый взгляд, это небольшое повышение, но в абсолютном выражении итоговые переплаты составляют не одну сотню тысяч рублей, что частично ограничивает спрос», — полагает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Вторая «медвежья» услуга продления программы заключается в следующем. Вопрос, будет ли продлена госипотека, оставался открытым до последнего момента. И в декабре—феврале банкиры откровенно играли на страхах населения, что льготу вот-вот отменят.
Но далее пошел естественный отток. И, не смотря на продление госпрограммы, март обещает показать провал по числу сделок. Есть прогнозы, что этот штиль в силу сезонного падения спроса растянется до конца лета.
Эксперты ожидают, что господдержка окажет на рынок столь же благотворное влияние, как и в прошлом году.
«В сегодняшних сложных экономических условиях общее финансовое положение граждан не улучшается и, к сожалению, в ближайшей перспективе нет предпосылок к кардинальным изменениям, — рассуждает Андрей Носонов. — Следовательно, ипотека останется востребована, поскольку для многих это единственный способ решить жилищный вопрос».
«Спрос по итогам года, видимо, просядет еще на 10–15% от сегодняшних показателей, — более осторожна Мария Литинецкая. — Примерно в той же пропорции, вероятно, снизится и объем выдачи ипотеки».
Кажется, что этот прогноз негативен. Но без господдержки строительный рынок сократился бы вдвое.
На уровне ставки
Результатом пересмотра условий госсубсидирования стало и сближение ставок по субсидируемой и несубсидируемой ипотеке. Телефонный опрос показывает, что сегодня на типичный заем (на 15 лет, первоначальный взнос до 50% от стоимости квартиры, оформление страхования титула, жизни, имущества) на «вторичку» банк в среднем назначит ставку 14,8%, на «первичку» — 15%.
На рынке время от времени заявляются совместные акции банков с застройщиками. Иногда на все объекты застройщика, иногда на несколько квартир. В рамках этих акций застройщик компенсирует кредитору часть выплат заемщика. В итоге появляется публичная оферта со сниженной ставкой на один-три года. Например, на днях Связь-Банк объявил о снижении ставок для покупки жилья в новостройках ГК «Мортон» на первые два года кредитования до 8,1–9% годовых.
Возможно, средняя ставка по госипотеке снизится, когда на рынок вернется АИЖК. Оно с 1 апреля запускает обновленные продукты для граждан. Но какое-то время Агентство потратит на восстановление сети региональных представительств. А это может занять и три месяца, и полгода, и год.
И, как отмечает член рабочей группы Минстроя РФ по внесению изменений в ФЗ-214, профессор кафедры инвестиционно-строительного бизнеса РАНХиГС Михаил Викторов, в России до сих пор не сформировалось крепкое строительное лобби. Вероятность, что государство дополнительно раскошелится на субсидии, низка. Вроде бы, тянуть с получением кредита нет смысла.
Ну, не верить же политикам регионального ранга, которые в предвыборном кураже требуют увеличения госсубсидирования с расчетом, чтобы ставки снизились до 6–7%. Новые волны снижения ставок по госипотеке до конца нынешнего года возможны. Если снизят ключевую ставку. Ведь таковая включена в саму формулу господдержки.
Чтобы определиться с выбором онлайн-кассы, нужно понимать, какие виды представлены сегодня на рынке, и на какие важные параметры, учитывающие особенн...
Продюсер онлайн-курсов - относительная новая профессия, официально пока не признанная, но вызывающая интерес. В рекламе обучающих курсов нам обещают...
9 июля ЦБ РФ на встрече с профучастниками рынка обсуждал дальнейшее регулирование доступа на финансовые рынки для физлиц. Суть изменений, которые пре...
«Открой онлайн-школу за 2 недели!», «Как открыть онлайн-школу с нуля и за один день» — такие заявления мы все не раз встречали в рекламе. Стоить ли и...
Умная подписка
на новые материалы
Умная подписка
на новые материалы