В 2015 году, по данным министерства занятости и соцзащиты Испании, россияне вошли в ТОП-10 по количеству совершенных сделок купли-продажи с недвижимостью страны. Лидерство в этом вопросе принадлежит британцам, французам, немцам, бельгийцам, швейцарцам и итальянцам. Сколько стоит квартира в Испании и в чем истинная выгода ее приобретения, разбирались с экспертами.
Перспективы рынка
При приобретении недвижимости с целью последующей сдачи в аренду, в любой точке земли актуален вопрос «а будет ли этот объект востребован?» По мнению экспертов, в Испании заметен дефицит активов достойного качества.
Глава российского представительства, член совета директоров международного фонда прямых инвестиций Hermes-Sojitz Олег Янтовский капиталовложения в недвижимость Испании оценивает как неспособные принести инвесторам солидный доход. «Инвестиции в недвижимость в Испании зачастую переоценивают. За последние годы рынок испанской недвижимости достиг дна и сейчас показывает небольшой рост. Но если говорить о конкретных городах, то этот рост обеспечивает Мадрид, а не города прибрежной зоны, которые интересны нашим соотечественникам».
Во что вкладываться
Что касается местоположения, в этом пункте эксперты единодушны: стоит определиться заранее, рассматриваете вы только прибрежную зону, рискуя получить не слишком ликвидный объект «для души», или же готовы поискать варианты в столице страны, а также в не менее востребованной у арендаторов Барселоне.
«В качестве инвестиции наиболее привлекательна Барселона. Самые бюджетные варианты обойдутся покупателю в 150–200 тыс. евро. Сдать такую квартиру можно за 1000 евро в месяц при долгосрочной аренде», — комментирует Юлия Кожевникова, ведущий эксперт международного брокера недвижимости «Транио».
Среди европейских городов именно Мадрид, а также Милан и Дублин, согласно результатам опроса консалтингового центра Jones Lang LaSalle, привлекательны не только для инвестиций в жилые помещения, но и в отельный бизнес.
Управляющий директор компании «Дом в Европе» Ольга Ульянова оценивает объекты прибрежной зоны как перспективные, пусть и не без исключений.
«Доходность составляет в среднем 5–7% годовых. В плане востребованности ситуация схожая. Бронь для отдыха в высокий сезон выкупается уже сразу после Нового года. Для примера: двухспальные апартаменты в курортной части на побережьях Коста Брава или Коста Дорада сейчас стоят от 120 до 150 тыс. евро. Сдача такой квартиры в аренду принесет 500 евро/неделя в июне и 650 евро/неделя в высокий сезон. Таким образом, за несколько месяцев аренда принесет около 7 тыс. евро прибыли. Что позволит полностью покрыть годовую ипотеку и расходы на содержание жилья. Владельцы домов с бассейном могут твердо рассчитывать на выручку в 1500 евро/неделя в июне, а в период высокого сезона до 2500 евро/неделя».
Цена вопроса
Испания демонстрирует не только привлекательные показатели доходности, но и относительно недорогую в содержании недвижимость.
В среднем, стоимость 1-спальных квартир начинается от €50 000, цена на пентхаусы и виллы варьируется от €220 000 до €350 000.
В сравнении с Италией и Францией содержание недвижимости в Испании обходится в среднем на 4–6% дешевле по сопутствующим расходам на содержание. Ежегодный налог на имущество составляет 0,2% от стоимости, муниципальный — 0,08%, налог на доход от сдачи в аренду — 0,5%, ежегодные коммунальные затраты для вилл €500–1200, для квартир — €500–1000, стоимость куб.м. воды €0,90, кВатт электричества — €0,12.
Ощутимые расходы влечет сама процедура приобретения недвижимости в Испании: 10% «съест» налог на покупку вторичного жилья, 20% — первичного, 0,1–1% — налог на совершение юридических действий, €600–800 составит нотариальный сбор. Зато услуги риелтора оплачивает продавец, что позволяет сэкономить стандартные 3–5% от стоимости объекта.
Годовое содержание квартиры-студии без учета налогов обходится в €1500, виллы или таунхауса — от €3000.
Безусловно, последующее содержание недвижимости в Турции, Греции, Черногории и даже Кипра ниже на 1–3% в сравнении с Испанией, но и доходность может быть существенно ниже.
Подводные камни
Дом в Испании с видом на Средиземное море подкупает не только живописностью пейзажа, но и возможностью претендовать на ВНЖ в Испании сроком на 2 года для всех членов семьи в случае приобретения недвижимости по цене от 500 000 евро и выше.
По мнению экспертов, есть нюансы, значимость которых для каждого конкретного случая стоит оценить заранее.
Нури Катц отмечает, важно лично контролировать ситуацию, потому что даже при наличии действующего договора с управляющей компаний нельзя исключить множество рисков. Так, при выборе страны для приобретения недвижимости нужно быть уверенным, что при наличии этой собственности власти точно предоставят визу. «Я лично знаком с ситуациями, когда люди приобретали квартиры и дома в США и других странах, а после власти отказывали им в визе, и они даже не могли туда приехать! В Испании, кстати, были в 90-х случаи, когда выданные ВНЖ власти отменяли. Не стоит забывать, что ВНЖ — это временный вид на жительство, т. е. по сути долгосрочная виза. Некоторые страны готовы для привлечения капиталов в экономику, принять от покупателя недвижимости заявку в программу „Гражданство через инвестиции“».
Юлия Кожевникова подчеркивает, что самостоятельная сдача жилья с помощью специальных сервисов требует личного контроля всех вопросов, связанных с содержанием, поиском арендаторов и общением с ними, поэтому подходит тем, кто постоянно живет в Испании.
«Второй вариант сдачи жилья в краткосрочную аренду — с помощью управляющей компании. Часто ее функции выполняет агентство, в котором было куплено жилье). В этом случае компания берет за управление процент от арендного дохода, обычно от 15 до 30%».
Обратите внимание, в курортных регионах Испании сдавать в аренду разрешено апартаменты в туристических комплексах. Для сдачи курортной недвижимости в краткосрочную аренду в частном секторе потребуется специальная лицензия, подтверждающая, что жилье оборудовано всем необходимым и соответствует санитарным требованиям.
Так что, ощутить удовольствие от высокой доходности недвижимости получится лишь при условии удачного выбора апартаментов Испании и предварительной серьезной подготовки к ее владению.
«Один из наших партнеров имел опыт вложений в испанскую недвижимость в 2013 году. Консультанты и аналитики прогнозировали ежегодный доход с купленных объектов в районе 7–10%. Но после вычета всех платежей, налогов, стоимости услуг управляющей компании и прочих расходов, его доход с объектов составлял порядка 3%. Это в корне его не устраивало и после двух лет владения объектами испанской недвижимости, он решил кардинально переориентировать инвестиции», — подытоживая, предостерегает Олег Янтовский.
Чтобы определиться с выбором онлайн-кассы, нужно понимать, какие виды представлены сегодня на рынке, и на какие важные параметры, учитывающие особенн...
Продюсер онлайн-курсов - относительная новая профессия, официально пока не признанная, но вызывающая интерес. В рекламе обучающих курсов нам обещают...
9 июля ЦБ РФ на встрече с профучастниками рынка обсуждал дальнейшее регулирование доступа на финансовые рынки для физлиц. Суть изменений, которые пре...
«Открой онлайн-школу за 2 недели!», «Как открыть онлайн-школу с нуля и за один день» — такие заявления мы все не раз встречали в рекламе. Стоить ли и...
Умная подписка
на новые материалы
Умная подписка
на новые материалы