Апартаменты: выгодны, но рискованны

Москва переживает период строительного бума на апартаменты, которые заняли практически половину первичного рынка новостроек столицы, потеснив классическое жилье. Застройщики привлекают покупателей низкими ценами, перспективой перевода апартаментов в квартиры и прочими бонусами. Впрочем, у апартаментов существуют и серьезные отличия от квартир, которые должен знать каждый покупатель, а особенно — инвестор.

Жилое и нежилое

Апартаменты относятся к классу коммерческой недвижимости и не являются жильем. Многие столичные застройщики, воспользовавшись нечетким законодательным статусом этого типа недвижимости, начали массово строить апартаменты на земельных участках, где по нормам нельзя возвести обычное жилье. Например, нет достаточной дворовой территории, рядом заправка или производство, или Генплан предполагает на этом участке коммерческую застройку.

«Сегодня апартаменты предлагаются в 43% проектах в границах „старой“ Москвы. Главные плюсы проектов с апартаментами — небольшие (редкие для Москвы) общие площади, удачное расположение (внутри ТТК) и дисконт в 15–20% по сравнению с ценой квадратного метра в аналогичных квартирах», — отметила генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.

По данным компании «БЕСТ-Новострой», однокомнатная квартира площадью 43 кв. м в ЖК «Фили Град» реализуется сегодня застройщиком по цене 10,4 млн руб., а апартаменты площадью 45 кв. м — за 8,6 млн руб. (дисконт 20%). Следует отметить, что данный застройщик, действительно, ранее перевел часть апартаментов в своем комплексе в квартиры.

Пятерка наиболее бюджетных предложений апартаментов в Москве, по данным компании «Метриум Групп», выглядит следующим образом:

Впрочем, апартаменты продаются не только в бюджетном сегменте. «Средняя стоимость квадратного метра апартаментов в столице составляет по итогам первого полугодия 2015 года 291,2 тыс. рублей», — пояснила управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Бытовое и правовое

Из-за нежилого статуса в апартаментах невозможно зарегистрироваться на постоянной основе, а временная регистрация, по словам Литинецкой, не дает гражданам получить очередь на улучшение жилищных условий, встать на учет на бирже труда или получить свидетельство ИНН.

Примечательно, что для оформления временной регистрации комплекс апартаментов должен иметь статус гостиницы. Данный статус также крайне важен при расчете налоговой ставки. Для торговых центров и офисов ставка составляет 2% от кадастровой стоимости, для «прочих объектов недвижимости» — 0,5%.

«Апартаменты могут принадлежать как к первой группе, так и ко второй: если апартаменты запроектированы в составе многофункционального комплекса (МФК), то налог выплачивается как за офисные помещения, если апартаменты имеют статус гостиничной недвижимости, то попадают в категорию «прочие объекты», — пояснила Литинецкая.

Как это выглядит на практике? Собственнику, купившему апартаменты с кадастровой стоимостью 5 млн руб., в первом случае (ставка 2%) придется ежегодно выплачивать в казну по 100 тыс. руб., а во втором случае (ставка 0,5%) — по 25 тыс. руб.

Для сравнения ежегодный налог на квартиру с кадастровой стоимостью 7 млн руб. (ставка 0,1%) составит всего 7 тыс. руб.

«При этом владельцы апартаментов, очевидно, не смогут воспользоваться льготами на содержание и правом налогового вычета, которые имеются у собственников квартир как жилых помещений», — добавила председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Застройщик апартаментов не обременен необходимостью возводить социальную инфраструктуру, не обязан соблюдать нормы инсоляции, что дает больше свободы при нарезке площадей», — указала генеральный директор агентства «Бон тон реалти» Надежда Коркка.

Специалист подчеркнула, что на сегодняшний день реализация апартаментов не регулируется нормами ФЗ-214 о долевом строительстве. «Закон не обязывает застройщиков привлекать средства физических лиц для строительства апартаментов так, как это предусмотрено в отношении жилых помещений», — поясняет первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

Однако никто не запрещает застройщику апартаментов привлекать средства граждан по ФЗ-214. В настоящее время многие московские апартаменты работают именно по этой схеме. «Если апартаменты приобретались в рамках 214-ФЗ, то гарантии одинаковые, как и для покупателей квартир», — подчеркнула Доброхотова.

Коммунальное и социальное

Коммунальные платежи в апартаментах также обойдутся дороже. Надежда Коркка советует будущим покупателям сразу прибавлять 10% к затратам на воду, 25% — к электричеству и 27% — к отоплению.

Также апартаментами, расположенными в МФК или гостиничных комплексах, управляют специализированные управляющие компании, привлекающие профессиональные эксплутационные организации, что также сказывается на стоимости содержания.

«В итоге содержание апартаментов обойдется почти вдвое дороже. Нюанс в том, что покупатель апартаментов изначально экономит существенную сумму, предпочтя апартаменты квартире», — считает Доброхотова.

Остро стоит вопрос и с социальной инфраструктурой в проектах с апартаментами — детскими садами, поликлиниками, школами, дворовыми пространствами и прочими аналогичными атрибутами современной жизни. С одной стороны, застройщик, возводящий крупный проект с апартаментами, для активизации продаж иногда добровольно закладывает в проект некую социальную инфраструктуру, с другой стороны, если он возводит небольшой апарт-отель в рамках реконструкции старого нежилого здания, то ни о какой серьезной социальной инфраструктуре речи уже не идет.

Власти Москвы, прекрасно понимая, что апартаменты используются гражданами для постоянного проживания, прорабатывают вопросы, связанные с их статусом. Ходят разговоры про «амнистию» апартаментов, некоторые комплексы уже перевели в жилой фонд, но пока это не носит массового характера, а сами апартаменты пребывают в неком правовом вакууме.

Таким образом, частному инвестору, решившему приобрести апартаменты, следует быть очень внимательным. Стоит обратить внимание на статус апартамента, на правовую форму, в которой заключается договор, прикинуть будущие коммунальные расходы и налоговую нагрузку, выяснить про перспективы перевода апартаментов в жилой фонд и пристально изучить социальную инфраструктуру района. В противном случае инвестор рискует остаться с неликвидным активом на руках.