Как купить квартиру в новостройке и заработать 30% годовых

Частные инвестиции в жилую недвижимость — наиболее консервативный и традиционный способ сохранить и приумножить сбережения. Особенно это актуально в нестабильные времена, когда у граждан пропадает уверенность в завтрашнем дне и прочих традиционных способах сохранения сбережений. Специалисты рынка недвижимости рассказали DailyMoneyExpert, как правильно выбрать объект для инвестиций, сколько можно заработать на покупке квартиры в новостройке, и какие риски таит этот бизнес.

Время и место

В России наиболее ликвидные и интересные для инвестиций объекты — квартиры в новостройках Москвы и Подмосковья на начальных этапах строительства, когда стоимость квартир в проекте минимальна. «Стабильно высокий спрос на квартиры в Москве и области гарантирует возврат и приумножение вложенных капиталов», — уверен коммерческий директор ФСК Лидер Григорий Алтухов.

Впрочем, частному инвестору следует тщательно выбирать локацию. Если в Москве спрос традиционно высок, а выбор объектов весьма ограничен, то Подмосковье предлагает очень широкую линейку с бюджетами от 1 млн руб. «Но чем больше выбор, тем он сложнее», — подчеркивает Алтухов.

Сильное влияние на ликвидность объекта в Подмосковье оказывает транспортная доступность, ведь подавляющее большинство покупателей подмосковных квартир ездят на работу в столицу. «В идеале, рядом должна быть железнодорожная станция или, как минимум, остановка автобуса или маршрутки», — поясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Специалисты также указывают, что Новая Москва по темпам развития опережает остальные подмосковные города, находящиеся на аналогичном удалении от МКАД. «У региона хороший потенциал для дальнейшего роста цен на рынке недвижимости», — уверен директор департамента продаж ГК «МИЦ» Юрий Комиссаренко.

Комиссаренко, в качестве примера, приводит ЖК «Татьянин Парк», где цены на квадратный метр в первых двух корпусах выросли за три года с 65 тыс. до 130 тыс. руб. «Доходность инвесторов в наших проектах составляет от 30% годовых», — указал он.

Цена и метраж

Максимальный объем спроса приходится на квартиры в новостройках комфорт-класса, поэтому этот тип жилья, по мнению экспертов, лучше всего подходит для инвестиций.

«Наиболее ходовые варианты – это однокомнатные квартиры площадью 35-40 кв. м и двухкомнатные квартиры площадью 52-60 кв. м», — отмечает Ирина Доброхотова. «А вот трехкомнатные квартиры менее подходят для инвестиций, так как при их реализации могут сильно затянуться сроки поиска покупателя», — добавляет Алтухов.

Инвестору следует избегать «креативных» планировок с темными или нестандартными (например, пятиугольными) комнатами, а также квартир на первых и последних этажах или в угловых секциях. «Эти объекты потом трудно продать», — предостерегает Доброхотова.

В настоящее время на московском рынке недвижимости появилось много апартаментов, что связано с дефицитом строительных площадок в столице. Стоит помнить, что апартаменты — это коммерческая недвижимость. Если девелоперу запретили возводить на участке жилье, он зачастую строит апарт-отели, которые по факту являются жильем. Власти Москвы ведут работу по переводу апартаментов в жилой фонд, но это пока только планы.

«При выборе апартаментов к проекту нужно присматриваться на порядок тщательнее, чем при покупке квартиры. По этому типу недвижимости еще нет окончательно сформулированной законодательной базы, в апартаментах нельзя получить прописку, к ним применяются более высокие налоговые ставки и нормы исчисления коммунальных платежей», — отмечает Алтухов.

«Основное преимущество апартаментов заключается в их доступности, как правило, они дешевле аналогичного жилья на 20-30 %», — поясняет Комиссаренко.

Документы и риски

Выбор застройщика также является ключевым моментом для частного инвестора. Ведь никто не стремится пополнить ряды обманутых дольщиков. В настоящее время застройщик может привлекать деньги дольщиков только в рамках 214-ФЗ (федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»), заключая договор долевого участия. Этот договор предполагает ощутимую компенсацию от застройщика в случае срыва сроков строительства.

Существует и формат ЖСК, но он слабее защищает интересы инвестора, что серьезно увеличивает риски в случае долгостроя.

«Главный момент — это проверка юридической чистоты проекта. У застройщика должны быть все разрешающие строительство документы, а к старту продаж – строительная декларация в открытом доступе», — отмечает Алтухов.

«Стоит взглянуть и на портфель реализованных проектов», — добавляет Доброхотова. Кроме того, у каждого проекта обычно есть независимый форум, где дольщики и потенциальные покупатели подробно обсуждают деятельность застройщика. На этих ресурсах можно почерпнуть много ценной информации.

«Аккредитация проектов застройщика в крупных банках (например, Сбербанк или ВТБ24) — позитивный фактор, так как кредиторы тщательно проверяют всю документацию не только по конкретному проекту, но и уставные документы самого застройщика», — считает Алтухов.

Продажа и налоги

И вот наступает долгожданный момент, когда стройка и тревоги уже позади, а инвестору пора зафиксировать прибыль.

«Около 80% частных инвесторов предпочитают совершать переуступку, то есть перепродавать квартиру до ввода новостройки в эксплуатацию и до оформления права собственности. Сумма продажи может быть ниже на 10-15%, но инвестор не тратит время на оформление квартиры в собственность», — рассказывает Доброхотова.

«Не стоит забывать, что согласно действующему законодательству собственник должен заплатить 13% с прибыли от продажи квартиры», — отмечает руководитель департамента маркетинга и продаж «Газпромбанк-Инвест» Луиза Улановская.

Следует отметить, что налог платится не со всей стоимости квартиры, а лишь с прибыли (разницы между покупной и продажной стоимостью). Однако продавец должен предоставить в налоговую инспекцию документы, подтверждающие оплату квартиры.

Важно, что с 1 января 2016 года собственник должен будет владеть объектом недвижимости целых пять лет, а не три года, чтобы получить освобождение от уплаты подоходного налога.

После наступления 2016 года изменятся и правила для расчета налога, которые положат конец фиктивным сделкам с занижением реальной стоимости объекта недвижимости.

«Если доходы от продажи квартиры будут ниже ее кадастровой стоимости, то продавца обяжут уплатить 13% налог с кадастровой стоимости квартиры, умноженный на понижающий коэффициент 0,7%», — отметила Улановская.

«Однако если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена по состоянию на 1 января (что весьма характерно для новостроек) того года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, то данная норма не действует», — добавила эксперт.

Таким образом, соблюдая определенные правила, частный инвестор имеет возможность вкладывать средства в новостройки московского региона, не нарушать действующее законодательство, платить налоги и зарабатывать около 30% годовых.