Как оплатить покупку квартиры, чтобы деньги не украли

Подавляющее большинство расчетов на вторичном рынке недвижимости стороны проводят, передавая наличные через банковские ячейки. На самом деле это самый рискованный из доступных видов расчетов. Какие еще способы существуют, чтобы покупателю передать деньги продавцу квартиры, рассказали эксперты.

Банковский сейф

С расчетами при покупке квартиры в новостройке вопросы не возникают. Оплата за редким исключением проводится по безналу. На вторичном рынке — иная картина, почти все продавцы предпочитают наличные.

«Около 95% договоров купли-продажи недвижимости обслуживаются банком-посредником, который предоставляет доступ продавцу квартиры к содержимому ячейки покупателя в соответствии с условиями, прописанными в договоре», — рассказывает директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов.

Обычно, чтобы получить деньги, нужно предоставить сотрудникам банка соглашение купли-продажи с отметкой о его государственной регистрации или выписку из Росреестра.

Традиция расчета наличными через сейф идет с той поры, когда в документах фигурировала не кадастровая, а остаточная стоимость объекта недвижимости. И о реальной сумме сделки посторонние не оповещались.

Обмен квартиры: старая схема в новых реалиях

Cреди сопровождающих сделку риэлторов укоренилось убеждение, что расчеты через банковскую сейфовую ячейку с отдельным конвертом «за услуги», являются самым надежным способом не позволить сторонам увильнуть от оплаты, когда процедура завершена. Ведь, как отмечает президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко, 5–10% заказчиков риэлторской услуги не прочь ее не оплатить по итогу.

Но у данного вида расчетов есть несколько минусов. Первый — в 90-е годы банки вселялись в случайные помещения. И у ряда кредитных организаций не нашлось достаточно подходящих площадей, чтобы организовать полноценные сейфовые хранилища. Проще говоря, в некоторых банках клиентов ждет дефицит сейфов.

В некоторых банках клиентов ждет дефицит сейфов.

Кроме того, линейные банковские сотрудники точно следуют инструкции, не оглядываясь на упущенную выгоду. И клиента обычно встречает «негибкий» подход — чуть-чуть ситуация выходит из стандарта, и сервис банка превращается в неприемлемый.

«К сожалению, при использовании банковских сейфов участники сделок продажи-покупки недвижимости сталкиваются с рядом далеко не всегда разумных ограничений, а линейный персонал старается избежать малейшей ответственности при принятии решений», — рассказывает руководитель отдела жилой недвижимости АН «Арин» Катерина Гусева.

Ячейка в депозитарии

С большей лояльностью и пониманием к клиентам относится персонал частных депозитариев. Это такие же сейфовые хранилища, но организованные и построенные не банком, а другим юрлицом. Кстати, в подобных центрах часто встречаются специальные переговорные комнаты. И паковать в таких помещениях деньги и договоры по конвертам гораздо удобнее, чем в окружении других посетителей операционного зала.

Сервис депозитария удобен и для «встречных» сделок. Обычно клиенту предлагается несколько вариантов схем, и он выбирает подходящую. Например, при «эксперт-сейфинге» каждый размещаемый пакет сопровождают специальные условия.

«В депозитарном варианте можно более подробно расписать условия движения денег. В частности, можно указать, что продавец в праве самостоятельно взять расписку о получении денег, а не бегать за покупателем», — добавляет Катерина Гусева.

Но вне зависимости от того, ячейка это в частном депозитарии или банке, такое хранение сопряжено с серьезными рисками пропажи денег.

Пожалуй, самое громкое ограбление сейфового хранилища в новой российской истории произошло в Петербурге 11 января 2016 года. Преступники ворвались в отделение Промсвязьбанка, под прицелом пистолета связали охранника и администратора сейфового хранилища, а затем вскрыли более сотни ячеек. Во многих сейфах хранились деньги именно по сделкам с недвижимостью.

Случаев, когда деньги из сейфов пропадали по умыслу недобросовестных сотрудников, не счесть.

Случаев, когда деньги из сейфов пропадали по умыслу недобросовестных сотрудников, не счесть. И, чтобы не оказаться крайними, банки умышлено не развивают услугу. Лет пять назад один-два банка еще предлагали сейфовые сервисы с составлением описи закладки. Сейчас такой формат практически не найти.

«Минус ячейки — при пропаже содержимого невозможно доказать, что именно там хранилось, — констатирует Катерина Гусева. — Речь не обязательно идет об исчезновении денег из-за недобросовестности сотрудников хранилища. Возможны и другие причины споров — например, при расхождении реальной суммы сделки и суммы, прописанной в договоре».

При этом с точки зрения рисков депозитарии имеют на один минус больше, чем банки. Если банковская сфера еще как-то регулируется, и на банк можно пожаловаться, например, в ЦБ, то частные депозитарии предоставлены сами себе. Вот он работаета завтра может раз — и исчезнуть. «Я ни за что не доверил бы свои деньги частному депозитарию», — подчеркивает генеральный директор ГК «Мастер Девелопмент» Вячеслав Семененко.

Илья Менжунов добавляет: «Несколько лет назад законодатели рассматривали возможность ограничения операций с наличными определенной суммой, что могло перевести рынок вторичной недвижимости почти полностью на безналичный способ расчета. В принципе, эта инициатива могла принести ощутимую пользу и способствовать большей прозрачности сделок с квартирами старого жилого фонда. В то же время услуга по предоставлению банковских ячеек обходится в несколько тысяч рублей, а комиссия за безналичный расчет снимается в виде процента от суммы денежного перевода. Поэтому затраты на оформление соглашений купли-продажи обязательно бы выросли».

Банковский аккредитив

По оценкам «Метриум Групп», в 5% сделок на вторичке москвичи используют банковский (безотзывный) аккредитив. «Это механизм безналичных расчетов, когда определенная денежная сумма снимается со счета покупателя и поступает на аккредитивный счет, а после оформления права собственности деньги перечисляются на счет продавца», — поясняет Илья Менжунов.

Как грамотно выбрать ипотеку

Эксперт отмечает, что популярность такого способа выше среди клиентов, которые покупают или продают недвижимость более дорогостоящих сегментов. «Это вполне понятно, потому что, чем больше сумма сделки, тем сложнее технически провести ее с использованием наличных, — рассуждает специалист. — Сотни миллионов рублей физически не поместятся в одной ячейке».

Один из минусов операции — крайне затруднено проведение встречных сделок. И главный минус — деньги на аккредитиве не защищены АСВ. Когда банк теряет лицензию, собственник аккредитива становится в конец очереди кредиторов почти без надежды вернуть свои кровные.

Нотариальный депозит

Депозит нотариуса в Москве для расчетов по недвижимости спросом не пользуется. Но, как поясняет член Правления Федеральной нотариальной палаты Петр Герасименко, из-за юридических нюансов в разных регионах России различается подход к тому, что следует считать «долей» квартиры. Нотариальное оформление сделок с долями обязательно по закону, в итоге в Москве нотариально оформляется менее 15% сделок на вторичке, а в Петербурге — более 85%. А раз уж покупатель с продавцом проводят через нотариуса сделку, то и от расчетов через депозит нотариуса нет смысла отказываться. И в Петербурге на вторичке доля таких расчетов близка к 10%.

«Сегодня доля расчетов через нотариуса поступательно растет. Конечно, не все знают, боятся, но на самом деле это очень удобная схема, — говорит бизнес-тренер жилищной программы „Переезжаем в Петербург“ Ирина Гудкина. — Я очень обрадовалась, когда мы вернулись к оформлению большинства сделок через нотариуса».

Впрочем, сейчас по Госдуме путешествует проект закона, согласно которому нотариальное заверение сделок на вторичном рынке станет обязательным в принципе. И москвичи получат возможность познакомиться с депозитом ближе. Механизм таков: названную в договоре сумму покупатель вносит на счет нотариуса. А при предъявлении указанных стороной сделки документов нотариус выдает деньги со своего депозитного счета продавцу жилья.

Привычный минус — сложность оформления встречных сделок. Впрочем, схема такого оформления отработана, другое дело, что не все нотариусы готовы тратить на такую работу время.

Квартира в ЖСК: все риски пайщиков

Есть минус и нестандартного характера. В силу малоизвестности схемы порой случаются конфузы. Так известна история, когда покупатель отправил деньги нотариусу, но в банке средства зачислили не на нотариальный депозит, а на обычный счет нотариуса. Потом пришлось долго спорить и разбираться.

Наконец, деньги на депозите тоже не застрахованы АСВ. Правда, по ныне действующему закону в случае банкротства банка они первыми выводятся из конкурсной массы и возвращаются собственнику. Но на практике схема не отработана. Точнее говоря, при прежнем варианте закона один из владельцев потерял свои средства при банкротстве «Мастер-банка» после судебных разбирательств во второй инстанции, что и привело к законодательным поправкам.

Кстати, часть участников рынка не приветствую нотариальный депозит и по той причине, что нотариус априори ориентируется на кадастровую стоимость жилья.

Экзотические варианты

В небольших городах, где все друг друга знают, до сих пор практикуется передача денег из рук в руки, например, после регистрации перехода права собственности.

На рынке есть и экзотические варианты. Так, банк «Дельта Кредит» заявляет, что у них уже 7 лет используется для расчетов по сделкам на вторичке «накопительный счет», а банк «Санкт-Петербург» в мае запустил пилот по эскроу-счетам. Правда, пока только в Петербурге.

Ипотека дешевле: это возможно

Как поясняет Илья Менжунов, специальные банковские услуги с использованием накопительного счета или других механизмов, как правило, банки предлагают клиентам, которые пользуются услугами этой кредитной организации для получения ипотечного кредита. Обычно у «ипотечников» уже есть счет в этом банке, средства на котором «замораживаются», а после завершения сделки переводятся продавцу.

«Эскроу-счет — это еще одно средство, которое может быть использовано для минимизации рисков мошенничества во время крупных сделок купли-продажи. В России существует вся законодательная база для его применения», — резюмирует эксперт.

[simlink]Как сэкономить при покупке квартиры в новостройке6 вопросов о налоге на недвижимость[/simlink]