Квартира в ЖСК: все риски пайщиков

Законным способом привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов наряду с заключением ДДУ является участие в ЖСК. В чем риски такого способа покупки квартиры, рассказал наш постоянный эксперт, генеральный директор юридической компании «Деловой дом», к.ю.н., Алексей Кузнецов.

Общая схема покупки квартиры по договору с ЖСК достаточна проста: оплачивается вступительный взнос и в дальнейшем своевременно вносятся паевые взносы. Что касается расторжения договора и возврата вложенных средств, ситуация осложняется, поскольку прекратить существующие правоотношения бывает сложно.

ЖСК часто работают по крайне небезопасным для пайщиков схемам.

Следует изначально отметить, что использование данной схемы привлечения денежных средств для строительства многоквартирного дома — менее надежный вариант, нежели заключение ДДУ. Это связано с несовершенством имеющейся правовой базы в отношении функционирования и ответственности ЖСК.

Как государство защищает обманутых дольщиков

При заключении ДДУ на дольщика распространяется весь комплекс гарантий, предусмотренных законом о долевом строительстве (214-ФЗ), а также законом о защите прав потребителя. Что касается ЖСК, то они часто работают по крайне небезопасным для пайщиков схемам, при которых строительство фактически осуществляет иная компания — аффилированное юридическое лицо. Прямых связей с юридическим лицом у пайщиков нет, а значит, и претензий по строительству предъявить не к кому. Такие схемы создаются с целью обхода законодательства о долевом строительстве, как правило, в части невозможности продажи квартир до получения разрешения на строительство. Имеют место случаи, когда, получив разрешение на строительство, пайщикам предлагается расторгнуть договоры по приобретению паев и вместо них заключить ДДУ напрямую с застройщиком.

Для справки: На сегодняшний день Жилищный кодекс РФ фиксирует правило о том, что ЖСК не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более трех.

Основные риски граждан, решивших использовать данный способ для приобретения квартиры, заключаются в отсутствии законодательного закрепления ответственности ЖСК за неисполнение своих обязательств перед пайщиками. Единственным рычагом воздействия может стать выход из кооператива, который, однако, осуществляется по правилам, действующим в данном объединении.

Что делать обманутым дольщикам: 5 шагов получить свое

Если застройщику удалось «подсунуть» пайщикам невыгодные условия функционирования ЖСК, то игра будет вестись по его правилам. Примером таких кабальных условий может стать включение в устав ЖСК условия о том, что заявление о выходе из кооператива рассматривается общим собранием пайщиков в течение 6 месяцев финансового года, следующего за годом подачи заявления. Откладывать сроки выхода из ЖСК застройщик может очень долго при помощи разных способов. Безусловно, в случаях явного злоупотребления правами пайщик имеет право на судебную защиту, но судебные тяжбы порой длятся годами, а остановившееся строительство тем временем может не сдвинуться с места. Распространены случаи, когда, осуществив выход из ЖСК, пайщик не может вернуть обратно вложенные денежные средства ввиду имеющихся в уставе организации санкций за выход.

Откладывать сроки выхода из ЖСК застройщик может очень долго при помощи разных способов.

Обезопасить себя при заключении договора паенакопления можно только путем внимательного прочтения текстов соглашения и Устава объединения и их анализа на предмет юридических последствий. При наличии сомнений безопаснее подобрать иной вариант приобретения жилья, дабы избежать неприятностей впоследствии.

[simlink]10 советов как не стать обманутым дольщиком5 мифов о ДДУ — договорах долевого участия
Можно ли сэкономить на покупке квартиры в новостройке[/simlink]