Зачем сносят пятиэтажки?

Опрошенные DME эксперты отмечают, что реализация закона о реновации (сносе пятиэтажек) в Москве своевременна и, несмотря на амбициозность, актуальна. Однако в сегодняшних условиях это может вызвать ряд серьезных для столицы проблем, особенно с инфраструктурой.

С чего все началось

В конце февраля мэр Москвы Сергей Собянин представил президенту РФ Владимиру Путину доклад, в котором сообщалось, что в столице все еще остается большое количество «мягко говоря, некомфортного, по большому счету ветхого жилья». Речь велась о пятиэтажках, снос которых продолжается в Москве уже не первый год. Однако на этот раз в мэрии решили, что избавиться нужно не только от аварийных, а от всех пятиэтажных жилых построек, которые в народе принято называть «хрущевками».

Сергей Собянин уточнил, что речь идет о 25 млн кв.м., которые необходимо снести. Сегодня в них живет 1,6 млн человек. Владимир Путин данное предложение посчитал целесообразным. И с этого момента — закрутилось.

21 февраля Сергей Собянин написал в своем твиттере:

Получил одобрение Президента на разработку новой Программы расселения 5-этажек, о которой вы просили. Она будет беспрецедентной по масштабам

— Сергей Собянин (@MosSobyanin) 21 февраля 2017 г.

Мэр Москвы пообещал, что дома, которые будут построены на месте снесенных пятиэтажек, прослужат не 50, а 100 лет. В тот же день в Госдуме заявили, что законодательное сопровождение программы расселения москвичей из «хрущевок» станет важным приоритетом работы депутатов.

Стоимость программы удивила — 3,5 трлн руб. предварительно. Бюджет Москвы — 1,7 трлн руб. Однако авторы законопроекта настроены оптимистично — под его реализацию планируется найти инвестора.

Казалось бы, все — для блага народа. Однако народ неожиданно возмутила подобная забота. Только в одной из групп в Facebook против закона о реновации участников за месяц — более 7 тыс. человек. Практически во всех управах районов Москвы жильцы «хрущевок» пытаются отстоять жилье.

Кому это нужно?

Эксперты отмечают, что обсуждаемая сегодня программа сноса пятиэтажных домов актуальна.

«Программа реновации необходима, потому что срок службы хрущевских домов уже не просто подошел к концу, а достиг критической отметки, — считает Евгений Богданов, основатель проектного бюро RUMPU. — Условно говоря, длительность жизненного цикла таких зданий составляет 35–40 лет, а дома советского периода гораздо старше».

Такой проект выгоден, в первую очередь, застройщикам.

«Эту программу два года активно лоббировали Российская гильдия управляющих девелоперов и Клуб московских инвесторов, — уточняет Олег Иванов, политолог, председатель Совета НП „ЖКХ Контроль Московской области“. — Конечно, проект очень выгоден застройщикам — ведь на месте пятиэтажек появятся высотные башни, соответственно, многократно увеличатся продаваемые площади».

Мнение разделяет и Сергей Хестанов, экономист: «В РФ сформировался мощный строительный сектор, который сейчас сильно недогружен заказами. Реализация программы поможет запустить строительство, загрузит производителей стройматериалов и немного оживит рынок труда. Кроме того, освободившееся земля может быть настроена обычным жильем, что может принести прибыль. При большой площади, высвобождаемой под застройку — выгода может быть значительной».

У Москвы проблем с привлечением инвесторов для реализации такого проекта не возникнет.

Экономист также отмечает, что у Москвы проблем с привлечением инвесторов для реализации такого проекта не возникнет. «Все зависит от условий, — рассуждает Сергей Хестанов. — Там, где площади земельных участков большие, а квартир в 5-этажках мало — инвесторы найдутся!».

Мнение разделяет и Тимур Андреев, генеральный директор Корпорации развития Московской области: «Пока проект реновации жилого фонда имеет лишь общие контуры. Поэтому сейчас об экономике данного проекта говорить очень сложно. Можно отметить, что для застройщиков вопрос переселения не новый — эти процессы идут и сегодня. Следовательно, при реализации строительных проектов, связанных с переселением, есть возможность получения прибыли. Поэтому привлечение частных инвесторов к реализации столь масштабного проекта в Москве, где цены на жилье высокие и существует дефицит земельных участков, вполне реально».

Кто в минусе?

Наряду с этим неоспоримым плюсом эксперты отмечают и не менее значимый минус программы сноса пятиэтажных домов.

По мнению Олега Иванова, столь масштабная высотная застройка в городе в перспективе приведет к значительному увеличению плотности населения, а, следовательно, к многократному повышению нагрузки на объекты социальной, транспортной и иной городской инфраструктуры.

«Если во дворах тех же пятиэтажек и сейчас негде ставить автомобили, то что будет, когда на их месте появятся „высотки“? А школы, детские сады, поликлиники и другие социальные объекты? Есть большие сомнения, что им тоже будут „добавлять этажность“. Поэтому я считаю, что реализация этой программы в конечном итоге приведет к ухудшению комфорта и качества жизни москвичей», — резюмирует политолог.

Это мнение разделяет и Кирилл Сиволапов, старший преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС. Он добавляет, что при большом объеме строительства в Москве и области реализация такой масштабной программы в сжатые сроки может привести к избытку предложения и, как следствие, снижению цен на квартиры в среднем по рынку.

Такая амбициозная, с одной стороны, идея сложна для реализации в нынешних условиях и требует комплексной доработки.

«И еще один аспект. При реализации прошлой программы на месте сносимых домов, зачастую строились технически более современные, но морально столь же отсталые объекты (раньше ими могли быть панельные дома, сейчас монолитный „эконом“, отличающийся лишь конструктивом). При росте плотности не повышалось качество жизни, определяемое как развитием инфраструктуры, так и серьезными изменениями в подходах по благоустройству и созданию общественных площадей», — добавляет Кирилл Сиволапов. Эксперт уверен, что такая амбициозная, с одной стороны, идея сложна для реализации в нынешних условиях и требует комплексной доработки.

Кому это не нужно?

Страдают, прежде всего, обычные россияне. Ведь далеко не все «хрущевки» одинаково непригодны для жизни. Более того, многие из них имеют ряд неоспоримых преимуществ перед возведенными, казалось бы, совсем недавно девятиэтажными панельными постройками. Напомним, первые экспериментальные каркасно-панельные дома построили в Москве в 1948 году на Соколиной горе и Хорошевском шоссе. «Хрущевки» строились по всей России панельные, кирпичные и крупноблочные. По данным Википедии, панельные «хрущёвки» принято разделять на сносимые и несносимые. «Хрущёвки» сносимых серий предназначались для временного решения жилищной проблемы и были рассчитаны на 25 лет. «Хрущёвки» несносимых серий имели расчётный ресурс 50 лет. Однако поздние исследования показали, что их ресурс при своевременных капитальных ремонтах может быть продлён до 150 лет. Кирпичные «хрущёвки» также относятся к несносимым сериям и имеют срок службы не менее 100–150 лет.

Власти уверены — эпоха «хрущевок» подошла к концу.

Однако власти уверены — эпоха «хрущевок» подошла к концу. В феврале глава комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов заявил, что программа капитального ремонта в пятиэтажках недостаточно эффективна. Он не оправдан как с экономической, так и с социальной точки зрения. В «хрущевках» также устарела система энергосбережения. «Нет другого выхода, как снос», — резюмировал Степан Орлов.

Жителей «хрущевок» беспокоит, в первую очередь то, что новая программа о реновации значительно отличается от той, которую начинал реализовывать прежний мэр столицы Юрий Лужков. Новый закон предлагает переселение в москвичей в неизвестность, которая, по их мнению, не сулит им ничего хорошего. Прежде всего, потому, что рассчитывать на более комфортное жилье в аналогичном районе, где они проживают сейчас, им не приходится. Принять закон о реновации планируется уже в апреле текущего года. И возможно, москвичи еще добьются более выгодного для себя переезда. Однако на сегодня законопроект, рассматриваемый в Госдуме, не вселяет оптимизма. Хотя власти обещают, что все будет хорошо.

Ни на какие выселки людей отправлять не будут. Это исключено. Прежде чем включать квартал в прогр.сноса, обязательно посоветуемся с жителями

— Сергей Собянин (@MosSobyanin) 23 февраля 2017 г.

Как следует из пояснения к закону, опубликованного в журнале «Новостройки», документ не предполагает предоставления в собственность равнозначного жилого помещения. Не обещает он и переселения в жилье в районе сегодняшнего проживания. Кроме того, вариант, предложенный властями для переселения, будет единственным. В случае отказа жильцов квартир просто выселят. Кроме того, закон не определяет параметров новой квартиры. Нет конкретики про отделку, проводку, сантехнику. Через 60 дней после принятия решения о сносе дома на указанное жилое помещение прекращается право собственности.

И это еще не все сюрпризы.

«В чём фишка этой депортации-реновации, пишет Татьяна Набатникова, пользователь Facebook. — По старому закону земля под нашими домами находится в нашей долевой собственности и составляет большую часть кадастровой стоимости наших квартир. (Постановление Пленума Верховного суда № 10\22 от 2010 года, пункты 66–68). В проекте нового закона прописано, что строительство новых домов будет идти без формирования и кадастрирования земельного участка, то есть у нас не будет никакого права собственности на землю под нами. Наша собственность будет висеть в воздухе. Кому-то, может, и не играет роли: живёшь себе как жил. Помните времена, когда квартира и машина Жигули стоили приблизительно одинаково? Так будет и теперь. Сама по себе квартира перестанет быть капиталом. Эти четыре стены не будут стоить почти ничего».

Судя по решительному настрою властей и проектам новых жилых комплексов, уже презентованных девелоперами, переезда сложно будет избежать. Другими словами, Москву (а возможно, и Россию в дальнейшем) ждет очередное «Прощание с Матерой». Видимо, от бесконечного строительства столицу уже не спасти.

[simlink]6 вопросов о налоге на недвижимостьОбмен квартиры: старая схема в новых реалиях[/simlink]