Инвестиции на перспективу: где покупать недвижимость в 2017 году

Прошедший год для инвесторов в зарубежную недвижимость был удачнее в сравнении с 2015. Узнали у экспертов, в недвижимость каких стран выгоднее вложиться в текущем году.

Популярность VS доходность

Согласно исследованиям портала prian.ru, составленного на основе анализа интересов к объектам за границей 4 000 000 пользователей, в топ-10 популярных у русскоязычных инвесторов стран в 2016 вошли (по убывающей) Испания, Болгария, Италия, Германия, Греция, Черногория, США, Чехия, Турция, Франция.

Какое жилье содержать дешевле

В то же время, по данным агентств недвижимости CENTURY 21, расклад по наиболее привлекательным для инвестиций странам оказался совсем иным. Новая Зеландия, открывающая топ стран, продемонстрировала доходность 15,1%. Далее следуют Латвия (11,5%), Канада (11%), Израиль (9,3%), Австрия и Венгрия (8,5%), Швеция (7,9%), Турция (7,3%), Великобритания (7%), Болгария (6,7%). Доходность в районе 6% и чуть ниже зафиксирована по итогам 2016 года в Румынии, Исландии, Словакии, Германии, Люксембурге, Колумбии и ряде других стран.

«Венгрия, Болгария, Словакия, а также страны Прибалтики весьма перспективны в плане инвестиций. Еще положительные факторы — близость этих стран к России и привлекательная политика по привлечению инвестиций в жилой/строительный сектор. Новая Зеландия оказалась на первом месте в этом списке, потому что в этой стране был зафиксирован наибольший рост стоимости квадратного метра за прошедший год», — комментирует результаты исследования начальник отдела аналитики сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Кирилл Котриков.

В 2017 году эксперты ожидают восстановления цен в крупных европейских городах, благоприятной ситуации на рынке недвижимости США и неплохую доходность объектов на «переферии» Европы.

Великобритания

Недвижимость Лондона, невзирая на временное снижение интереса инвесторов, занимает лидирующие строчки рейтингов, оставаясь пусть не одним из наиболее доходных вариантов, зато надежным способом сохранения и прироста капитала.

«Любителей риска среди отечественных инвесторов немного, поэтому оптимальным объектом вложений станет недвижимость в странах с устойчивой экономикой: Германии, Великобритании, Австрии. В крупнейших городах этих стран цены также растут, однако порог входа гораздо выше, чем в периферийных государствах Евросоюза, поэтому и высокую доходность здесь можно получить только, скажем, при сдаче объектов в краткосрочную аренду (4—5% годовых)», — комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

По заверениям экспертов, инвесторы торопятся с оформлением сделок до прогнозируемого роста цен на недвижимость Лондона. Такие прогнозы вызваны «оттепелью» в отношениях США и Великобритании.

«Потенциальные покупатели из России, Казахстана, Азербайджана и других стран СНГ в течение 2016 года наблюдали и выжидали, а в первые недели января нового 2017 года стали вылетать в Лондон на осмотр объектов. Хорошие гибкие цены и дисконт до 10—15% делают недвижимость еще более привлекательной, а в ряде случаев и более доступной. К тому же, нехватка предложений на рынке может скорректировать динамику цен в 2017 году», — комментирует директор BSI Estates Олег Игнатьев.

США

Мнения экспертов об инвестиционных рисках вложений в недвижимость США неоднозначны, но прогнозы благоприятны. «В 2017 году прогнозируется стабильность и рост рынка недвижимости США. Следует иметь в виду, что доходность варьируется в зависимости от класса и категории недвижимости», — комментирует инвестиционный директор Rusland SP в Европе Константин Королев.

Основатель и президент компании APEX Capital Partners, Нури Катц также настроен оптимистично, хотя цена недвижимости США может оказаться высокой для всего мира.

«Нужно помнить, что ситуация в экономике США — именно та история, которая влияет фактически на весь мир. Даже если Дональд Трамп напечатает такое количество долларов, решив вернуть внешний долг, что это запустит инфляцию, то именно США быстрее всего из этого кризиса и выйдет. Так уже было, так случится и снова».

Курортная зона

Курортная недвижимость — «лакомый кусок» для инвесторов. Так, исходя из результатов исследования prian, Испания, Италия и Болгария наиболее любимы гражданами России для вложений.

Мария Литинецкая отмечает, что в Испании наиболее предпочтительными с точки зрения вложений являются крупнейшие города Королевства — Мадрид и Барселона.

«После мирового кризиса цены на жилую недвижимость в Испании сократились на 23—25% в зависимости от города, однако совсем недавно — в 2015 году — они снова пошли вверх (5% за год), что говорит о вхождении рынка в стадию восстановления», — комментирует эксперт.

Глава российского представительства, член совета директоров международного фонда прямых инвестиций Hermes-Sojitz Олег Янтовский склонен считать, что одним из наиболее привлекательных направлений для инвестиций в сфере зарубежной недвижимости является Италия.

Наталья Шаталина: «Сейчас наиболее подходящее время для покупки недвижимости»

«Доходность по объектам коммерческой недвижимости в Италии самая высокая среди европейских стран. В конце прошлого года эта величина составляла 3,25% по оценкам CBRE. Что касается жилой недвижимости, по всей видимости итальянский рынок достиг дна и сейчас начинает восстанавливаться. Рынок ипотечного кредитования за 2016 год увеличился на 13%. Цены на аренду в Милане — одни из самых высоких в Европе. Среди наиболее привлекательных в инвестиционном плане направлений я бы выделил сегмент элитного жилья и апартаментов, в деловых центрах можно получить доход и в сегменте недорогого жилья», — замечает эксперт.

Константин Королев отмечает, что инвестиции в испанскую недвижимость обеспечат доходность выше 5—6%.

Стоит обратить внимание и на курортные проекты на стадии реализации: брендовые отели осваивают новые территории, и есть возможность вложиться в проект еще на этапе строительства.

«Здесь внимание следует обратить на острова. На Карибах этот сектор не штормит, валюта стабильна, показатели по туристическому потоку хорошие. Причем это место именно для дорогого туризма, а сетевых отелей здесь было не так много до недавнего времени», — комментирует Нури Катц.

Страны европейского комфорта

В зоне стабильного интереса инвесторов также и страны Еврозоны: Германия, Франция. Стабильную доходность демонстрируют Австрия и Венгрия (8,5%, согласно исследованию CENTURY 21).

Альтернативные инвестиции: во что стоит вкладывать

Эксперты подтверждают, что интерес к перечисленным странам со стороны инвесторов останется неизменным, и выбор этот не лишен смысла.

«Относительно невысокие ставки доходности в Германии и скандинавских странах компенсируются надежностью инвестиций. Среди европейских фаворитов также следует отметить Нидерланды, Францию и Австрию», — отмечает Константин Королев.

Кирилл Котриков поясняет, что росту цен на недвижимость способствует большая трудовая миграция населения из стран Центральной и Восточной Европы в страны Западной Европы. «Люди, зарабатывая большие деньги на Западе, получают возможность покупать жилье (чаще используя ипотеку) или улучшать жилищные условия на родине. Это в основном касается стран Прибалтики, Венгрии, Болгарии, Румынии».

«В Венгрии стоимость жилой недвижимости снижалась в период с 2010 по 2014 гг., после чего началось восстановление рынка. За последние три года цены выросли здесь на 32%», — соглашается Мария Литинецкая.

Доцент кафедры «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового Университета при Правительстве РФ Юлия Грызенкова рекомендует обратить внимание на европейские страны, не вошедшие в зону действия евро. «Не во всех случаях, но во многих их валюта не столь подорожала по отношению к рублю и это может сделать недвижимость инвестиционно привлекательной для наших сограждан. Стоит посмотреть и на условия выдачи ипотечных кредитов, ставки по которым могут быть вполне приемлемыми», — подчеркивает эксперт.

Экономическая «периферия» Еврозоны

Спрос рождает предложение: после скачка курсов инвесторы переориентировались на более бюджетные объекты. Грузию, Албанию, Балканские острова и ряд других «периферийных» стран можно отнести к наиболее рискованным инвестициям с точки зрения доходности, но все же эксперты рекомендуют присмотреться к некоторым из них для сохранения капитала.

«Россияне сохраняют интерес к недвижимости в Эстонии. А если говорить о южных направлениях, то можно отметить хороший спрос на объекты в Грузии, которая в какой-то момент стала альтернативой Турции. Эти страны отличаются относительно невысокой стоимостью жилья и близостью к России. К тому же русский язык по-прежнему используется в этих странах», — комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Стоит ли покупать недвижимость в Италии

Мария Литинецкая напоминает, что рынки недвижимости стран, относящихся к экономической периферии Еврозоны — Южная Европа, Балканы, Восточная Европа — характеризуются высокой волатильностью цен и склонны к надуванию пузырей. «Любое незначительное ухудшение в экономике стран большой тройки (Германия, Великобритания, Франция) может вызвать здесь настоящий кризис, поэтому вложения в недвижимость этих стран рискованны, но доходность относительно высокая (от 5 до 15% годовых в валюте)».

По мнению Константина Королева, относительно высокая доходность в странах Восточной Европы, прежде всего Польше, Чехии, Венгрии. «С точки зрения доходности и высокого потенциала роста капитала все больше внимания привлекает Албания», — отмечает эксперт.

Помимо изучения экспертных оценок рынка зарубежной недвижимости, расположения и близлежащей инфраструктуры объекта, а также соотнесения рисков, важно учесть и возникающие перед собственником дополнительные финансовые обязательства: налоговые, расходы на содержание, юридическое сопровождение сделки. И не в последнюю очередь — определиться с целью и сроками приобретения объекта.

[simlink]Стоит ли покупать недвижимость в АлбанииГрозит ли рынку недвижимости новый «мыльный пузырь»?[/simlink]